盐城以“菜单式”服务破解收费难题

缴费率逐年下降

“很多业主对物管提供的服务，都有不同的需求。如果让大家以楼幢为单位，根据各自不同的需求，来选择自己需要的服务，是不是能有效提高小区的缴费率呢？”11月21日，市区柳岸花城读者陈平（化名）给盐城晚报记者打来电话，表示他所住的小区，因为缴费率一直在降低，现在物管难以为继，甚至考虑撤出。想到小区曾经因为管理问题闹出过几次风波，陈平实在不愿看到小区再次出现之前的局面。

在柳岸花城门口，陈平无奈地对盐城晚报记者说，物管进驻两年了，他家每年都缴费，可是小区整体的缴费率并不高，业主们的要求也是五花八门。“我现在真怕万一物管撑不下去了，小区又得像以前那样，无人过问了。”

对于目前的状况，小区物管负责人倪汉君表示，再有几天时间，他们进驻小区就满两年了。第一年，业主缴费基本够开支。可是第二年，缴费率却只有五成左右，不少业主开始找各种理由，持观望态度，或干脆拒绝缴费。

按需服务可行吗？

如果以楼幢为单位，让业主自己选择服务项目，这样是否能有效提高大家的缴费积极性？陈平提出的这个设想，让许多人陷入思考。倪汉君坦言，许多业主拒绝缴费的借口，其实并不是他们的服务范围。比如有业主说房子漏雨，要物管帮助修房子；有业主说自己和前任物管有纠纷，要现任物管处理前面的遗留问题；还有业主说邻居家有违建，规划部门不来拆，就得由物管上去拆……

“总有人说我们服务不到位，可是这个‘位’在哪里？我们收那么点物业费，不可能提供无限责任。”倪汉君开玩笑说，哪户业主愿意付费，物管给他安排专职保安、保洁都不是问题。

陈平认为，如果实现了菜单式服务，每幢楼甚至每个单元的业主，根据自己的需求，“点单消费”，减轻业主的缴费负担，也就能提高大家的缴费积极性了。“有的楼道只需要提供基本的保安、保洁，有的业主需要物管提供各种维修服务，还有的业主需要物管代办业务……大家的需求不一样，缴费项目也就不一样。”

更重要的是，在陈平看来，通过“菜单式服务”，能够厘清物管的服务项目，大家按合同项目付账，少数业主难以通过提不合理的要求逃避缴费。另外，特别是在一些老旧小区，或是基础设施不完善的小区，菜单式服务能够保证小区最基本的保安、保洁、保绿等需求。

实施还有几个障碍

实行菜单式服务，让业主按需缴费，是否具有可行性呢？倪汉君认为，这种方式不是不可以考虑，但需要做很多前期工作。倪汉君举例，物管专门为小区维修了楼道门，可有些业主嫌进出要按密码太麻烦，主动提出不需要，甚至随意破坏楼道门。实行菜单式服务后，如果不用这项服务，在合同里写明即可。

不过，倪汉君也表示，真正实行起菜单式服务，还是存在着几个明显的障碍。首先是业主的意愿，许多小区连个正规运作的业主委员会都没有，如何来决定事关全体业主的缴费方式？其次，这也需要每幢楼的业主达成共识、订明协议，不然仍旧会引发争议；第三，由于少有先例，相关的法规和配套的管理规范尚未跟上，也许在实施过程中，会有一些和现行规章相抵触的地方。

“这些都需要业主和物管双方共同解决。”倪汉君说，不管怎么样，业主必须得有“花钱买服务”的意识，否则，无论怎么制定收费方式，都不会有好的效果。