多方调研 威海市物管办助力破解小区停车难问题

高区某小区内，由于车位紧张，部分私家车只得停放在人行道上。记者王晓摄

停车难，这个以往似乎只在大城市才有的城市病如今在我市不少小区开始出现。停车难的问题，不但引发了业主之间的“争抢车位”，也导致了小区物业服务公司与业主之间的关系紧张。如何让业主停车不再成难题？今年以来，市物业办针对这一问题密集调研走访，积极协调各方，探讨一条有效的破解之道。

引导业主管家多沟通

小区里明明有停车位，但却因要收费让业主望而却步，只好将车停靠在小区外的马路边，对此，小区业主与物业服务方各有委屈。

市物管办有关人员调研中发现，这样的小区不在少数，其背后的根本原因还是业主与物业服务公司之间因为车位收费缺乏有效沟通和个别业主私自占用公共场地所导致。

开发商是否有权出售地上车位？物业公司是否有权拒绝未租或未买车位的业主车辆进入小区？前不久，经区某小区业主刘先生向市物管办反映了他的困惑。

“我们对这一问题马上进行调查，发现问题的症结在于，业主对自己与开发商签订的购房合同中关于车辆停放进入条款的忽视，以及和物业服务公司相关服务协议中涉及车辆进入停放等内容缺乏必要了解。”市物管办业务工作人员说，该小区开发商与物业公司签订有前期物业服务合同。

按照《物权法》有关规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。该小区地上停车位属规划批准，且地上停车位相关事宜在双方签订的商品房预售合同补充协议中已有明确约定，就这点来说，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中都有明确解读。

而根据该小区临时管理规约中的约定，在物业服务区域内行驶和停放的车辆，应遵守本物业服务区域的车辆行驶和停车规则，未购买或租用车位的车辆禁止在小区内停放。同时，该规约还约定了“本物业服务区域内禁止在除停车场外的小区任何位置停放车辆”的内容，前期物业服务合同中对此也做了同样的约定。“根据调查结果，这种所谓的停车难是因为物业服务公司与业主之间就相关约定的内容沟通不够导致，在我们的努力下，经过双方面对面敞开交流，问题最终可以得到解决。”市物管办业务工作人员说。

督导建立停车服务新规

在一些入住率较高，而很多家庭拥有的车辆又多达两部以上的小区，停车难问题令相关各方同样备受煎熬。“这导致了部分业主将车停在消防通道或公共通行道路的现象日益严重，不仅影响了小区正常的通行秩序，而且存在很大的安全隐患，极易给业主的人身及财产安全构成威胁。”工作人员介绍说，当小区出现停车难问题时，需要业主、物管企业及各相应管理部门共同来出谋划策，保护各方利益，“尤其是业主，小区是大家的，小区内一切事务由全体业主说了算，实现真正的业主自治，这是小区管理的最终目标。”

在进行充分调研的基础上，市物管办正积极协调有关单位通过试点的方式，建立可为各方接受的小区停车服务规范，破解停车难题。前不久，市物管办就与高区物管部门、高区某小区业主委员会及物业服务公司积极协调，在充分征求业主意见建议的基础上，为该小区制定了解决方案。该方案对车辆停放原则、车位分配、停车位管理与收费、场地使用费归属等都做出了具体可行的实施办法。其中在车位分配问题上，方案规定，所有地上车位由已入住无地下车位的且有使用需求的业主共同抓阄重新分配，每二年重新分配一次，每户仅限租一个车位，对有车而没有车位的业主，该方案建议其在小区周围就近停车。

“目前该方案即将通过业主大会表决，并进行公示，公示期内如无异议将付诸实施。”工作人员说。

建言拓展停车新空间

随着私家车数量的不断增加，停车难问题在今后还将继续存在，要破解停车难题，仅靠一个部门的力量远远不够。

据了解，目前市规划部门对新建住宅小区配建车库与停车位的标准是按照1：1的比例实行的，即一户住宅需预留一个停车位，但实际上，在部分小区内，业主的私家车保有量已突破了这个比例，这就需要规划部门及时就一些新拍卖住宅用地规划提出适当增加车位比例的意见，可将原比例提高至1：1.3或1：1.4。

针对现有已入住小区的停车难问题，目前引进大型立体停车设备或设施也是一个现实可行的选择，通过让车辆立体停放，实现节约土地并最大化利用停车空间。立体停车在我市尚属新生事物，但在国内其他一些地区已较为常见，未来市场前景可期。

此外，根据不同车型调整车位规格，以及将停车方向由竖向改为斜向等方式，都可以在现有基础上增加停车位数量，缓解停车难题。目前，已有部分小区根据工作人员的建议进行了调整，收效明显。