东莞物业费新政或今年10月实施 两大焦点释疑

我市住宅物业费政府指导价拟最高涨至2.75元/平方米·月，不少市民开始为自家小区物业成本算账：“连小区的电梯广告、外墙广告收益都由物业支配了，怎么物业费还要涨?”

市发改局昨日召开关于完善物业费政策征求意见的通报会。会上，有关负责人表示，外墙、电梯的广告收入，按规定列入专项维修资金范围，因此没有纳入成本核算范围内。但是有市民提出这个问题，会重新测算这部分收入对成本的影响到底有多大。

通报会对《东莞市住宅物业服务收费政府指导价(征求意见稿)》、《东莞市住宅物业服务收费突破政府指导价量化评核指标(征求意见稿)》和《东莞市住宅物业服务收费参考标准(征求意见稿)》有关情况进行了通报。(三份征求意见稿的解读详见本报8月18日A02)

市发改局透露，物业费系列征求意见稿还在征求意见，待意见完善后报市政府审批，希望今年10月份能够实施。

焦点1

业主质疑：小区广告收入 这笔账怎么算?

众多小区的电梯里往往悬挂着各类广告，或是电视屏幕不间断地播放着广告。

“电梯广告、外墙广告，应该有很大一笔费用吧，政府指导价为何还要上涨?”有业主说，这笔费用都是物业在收，用在哪也不知道。

 昨日，市发改局召开关于完善物业费政策征求意见的通报会，多家媒体的焦点就集中在业主们关心的这个问题上。

 市发改局：会重新测算广告收入的影响有多大

 市发改局价格管理科科长黄鹤权说，在计算成本时，已将物业的有偿服务收入在成本里进行了冲减。这些有偿服务包括了停车场收费、会所经营收入，还有为业主提供的维修有偿服务。不过，市物价局在核算小区物业成本定价时，确实没有考虑到小区公共部位的广告收入。

黄鹤权说，按照规定，公共部位的广告收入属于全体业主所有，应作为专项维修资金使用，这部分收入和物业费毫无关系，所以才没有“考虑进去”。

“如果这笔收入很大，而且被用于物业管理，那在成本核算上就要考虑。”黄鹤权说，虽然成本构成已明确这笔收入不纳入，但是发改局接下来会重新测算这笔收入的影响到底有多大。

市物管协会：广告收入最好在合同内明确用途

东莞市物业管理协会秘书长邓笑华说，小区公共部位的广告收入按照国务院《物业管理条例》规定，应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。不过据他了解，东莞大部分小区，这笔收入被用于弥补管理费。利用公共部位增加部分收益，正是物业服务企业在经营状况恶化的情况下采取的一种开源方式。

那么这笔收入是否可以用于弥补管理费?邓笑华说，只要经过业主大会表决，有“双过半”(人数过半，物业面积过半)的业主同意，这笔收入可作另外用途。新的前期物业服务协议一般都有相关的条款约定，业主在买房的时候一般都要签署前期协议对公共部位经营收益问题作出提前约定;或者是选举产生业委会成立业主大会后，由业委会和物业公司签订合同时，明确这部分收入的用途，也可以用于弥补物业费。这都可以等同于通过业主大会决定其用途，与条例的规定不冲突。不过，目前大部分老旧小区，由于之前没有约定，后来也没有走这些“程序”，所以才会导致业主诸多不满和不理解。

邓笑华建议小区，应该按照规定，规范使用这笔收入。

另外，邓笑华认为，公共部位的广告收入，物业公司也付出了维护和管理成本，这部分成本费用应当从相应的经营收益中扣除;同时，也应当允许物业公司获取一定的利润，公共部位收益能由业主和物业合理分配，物业公司才能有动力开展类似经营活动。至于物业公司成本以多大比例扣除，可由业主大会(业主委员会)与物业公司自行约定。

房管部门：正研究公共收益作何用途

昨日的通报会透露，房管部门正研究公共部位的经营收入作何用途。“一是收益给了物业公司，物业收费标准就要往下调;二是放在维修资金内，由业主使用。”市发改局有关负责人说，收益归业主共有，这点是肯定的。

此前，市房管局有关负责人则表示，公共收益是属于全体业主所有，必须由全体业主授权，物业公司才能使用。很多小区没有业委会，所以很多物业公司私自使用公共收益，也没有公开收益的明细，“接下来会监管物管公司，指导他们及时把相关的公共收益情况详细公示给所有业主，保障业主的权益”。

焦点2

业主担心：小区没有业委会 业主没有话语权

东城的张小姐听到物业费政府指导价拟上涨的消息后忍不住“吐槽”：自己所在的小区还没有业主委员会，业主没有“话语权”，要是遇到物业费调价，是不是就任由物业“狮子大开口”?

“‘菜单式’收取物业费预想确实是挺好的，业主可以选择物业管理的预期效果。但是，下了‘菜单’，谁来监督管理?”南城何先生说，希望业委会组建一支工作小组，验收小区物管服务项目。

市发改局：期望新政倒逼小区成立业委会

黄鹤权说，许多小区现有的物业收费因为还在合同期，业主和物业双方想要调整收费的话，都是要召开业主大会表决，要经过“双过半”同意才行。而我市正在征求意见的《关于物业服务收费管理实施细则(修订稿)》还规定，突破政府指导价变更或重新调整约定收费标准的，须按规定成立业委会后进行。因而，无论是物业需要调价，还是业主监督物业服务等，都需要依靠业委会。

事实上，东莞成立业委会的小区少得“可怜”，据了解，只有200多个业委会。

 “所以，我们期望新政策可倒逼小区成立业主委员会。”黄鹤权说。

市物管协会：望有关部门完善《细则》

邓笑华说，他对小区成立业委会的态度是支持的，有业委会的小区，业主参与小区管理意识更高。比如，对于“菜单式”的物业收费，如果有业主委员会这种组织来协调解决“众口难调”的问题，应当会更有利于菜单的统一，有利于服务标准和收费标准的确立。

“但是如果企业想要突破指导价，要以小区是否成立业主大会(即选举产生业委会)作为条件的话，那就不太合理了。”邓笑华说，要是小区业主永远都不成立业委会的话，那是不是物业永远都不能涨价，建议可调整为通过业主大会会议投票表决。

邓笑华说，希望发改局能考虑这点，完善《细则》。