深圳住建局：规范、安全、高效使用维修资金

时间2014年9月25日上午10:00-11:00

嘉宾：物业建管处副处长李正宁;维修金中心副主任潘云霞、刘瀚

主办单位：深圳市住建局

访谈实录

流行前线:向市维修金中心提问：《实施若干规定》中提到业主可自行管理维修资金，请问何时可以进行业主自管维修资金?有没有具体条件限制?

深圳市维修金中心:您好。《<深圳经济特区物业管理条例>实施若干规定》已经于2014年1月1日起实施，其中第五十五条规定：业主大会决定不将物业管理区域内日常收取的专项维修资金移交市物业专项维修资金管理机构统一管理的，该物业管理区域内日常收取的专项维修资金由业主大会自行依法管理。目前，我市即将推行日常维修资金业主自管试点工作，待试点成熟后在全市推广。进行日常维修资金业主自管的小区须满足已成立有效的业主大会和业委会，并已将日常维修资金移交至市物业专项维修资金专户等基本条件。

往事:向市维修金中心提问：业主委员会发现备用金使用不当应如何处理?

市维修金中心:业主委员会发现备用金使用存在可能损害业主权益的情况，可以向市、区管理机构申请暂不予办理备案、核销、划拨手续。

战神:向市维修金中心提问：什么情况下进行强制维修?所发生的维修费用如何承担?

市维修金中心:网友您好。下列情况出现后应进行强制维修：

(1)物业出现重大安全隐患，经建设、消防、安监、质监等部门要求整改的。

(2)物业共用部分及共用设施设备出现法律、法规、规章和相关强制性技术标准规定必须维修、更新和改造的。

(3)物业中的天台、外墙等部分共有部位发生渗漏，需要使用专项维修资金维修的。

对于上述(1)、(2)情形，相关业主、业主委员会或物业服务企业提请业主大会及时维修;业主大会不维修的，物业服务企业可以请求街道办事处责成业主大会限期实施，区主管部门指导监督;业主大会逾期不实施的，物业服务企业可以代为组织实施，其费用从物业专项维修资金中列支。

对于上述(3)情形，受损害的业主或物业服务企业可以提请相关业主同意组织维修;相关业主应当明示同意组织维修，但可就维修费用、维修标准等事项提出异议;相关业主不明示同意维修也不提出异议的，物业服务企业可以代为组织实施，其费用经业主委员会核准、区管理机构备案后，从该共有部位所有相关业主的物业专项维修资金中分摊。

对于上述(1)、(2)、(3)情形出现特别紧急情况的，物业服务企业应立即告知业主委员会，并立即组织实施维修，同时报物业所在地区主管部门和街道办事处备案。

斋:向市维修金中心提问：怎样预防小区共用设施设备维修工程的最终造价高于业主大会表决时的造价?

市维修金中心:网友您好。物业公司在制作维修方案时，应明确允许工程结算价超出表决造价的比例，以有利于维修资金的快速顺利申请。

玉狐:向市维修金中心提问：想用维修金来提升小区园林绿化品质，业主也同意，是否可申请使用维修金?

市维修金中心:您好，园林绿化属于共用设施设备，可以申请使用维修资金。

匆匆:向市维修金中心提问：在申请使用维修资金时，每次都需提供物业公司的营业执照，但经常遇到营业执照在外地分公司的情况，这种实际问题怎么解决?

市维修金中心:是的，我们在实际工作中确实遇到过这种情况，为解决这种实际困难，市维修资金管理中心作出了一些变通：即要求物业公司第一次前来办理业务时提供营业执照原件和复印件，核对原件、复印件内容一致后，在复印件上加盖“与原件相符”章，以后该公司再来办理业务时，只需提供有“与原件相符”章的复印件即可。

熊楚墨:向市维修金中心提问：业委会换届后，业主大会是否需要重新授权业委会申请使用备用金?

市维修金中心:您好，如果业主大会初次授权时未设立有效期，则业主委员会换届后无需重新授权;如果业主大会初次授权时设立了有效期，则应在有效期满后重新由业主大会授权。

黑土地:向市维修金中心提问：备用金使用流程是什么?

市维修金中心:您好，使用流程是这样的：

(1)物业服务企业向市物业专项维修资金管理中心(以下简称市维修金中心)提出首次备用金申请，申请材料包括：

(2)市维修金中心审核后出具付款凭证;

(3)维修资金专户银行根据付款凭证付款;

(4)物业服务企业按业主委员会或部分业主同意的维修方案使用备用金进行小额维修;无业主委员会的按经居民委员会同意的维修方案使用备用金进行小额维修。

(5)物业服务企业向区管理机构提出备用金核销备案申请

(6)区管理机构核查备案材料并在维修资金信息管理系统中确认使用、分摊数据，无误后给予核销备案。

平安是福:向市维修金中心提问：是否可以个人提取维修金维修业主自己的房屋?

市维修金中心:您好。维修金只可用于保修期满后的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，虽然维修金是属于业主所有，但业主不可个人提取，更不可用来维修业主自己的房屋。

一米阳光:向市维修金中心提问：专项使用物业专项维修资金应按什么程序办理?

市维修金中心:专项维修使用应按下列程序办理：(1)物业服务企业根据物业情况或者业主要求，拟订维修、更新、改造方案(以下简称维修方案)。维修方案应包括拟维修、更新、改造的项目，费用预算，分摊范围和标准，施工单位选定方式等内容。(2)业主委员会将维修方案提交业主大会或者相关业主表决。预算费用超过10万元的，表决前须经第三方机构对工程费用预算等进行审核。(3)物业服务企业持规定提交材料到区管理机构进行备案。经区管理机构备案后，物业服务企业到市管理机构办理拨款手续，市管理机构可先行向物业服务企业拨付不超过80%的项目经费预算款项。(4)物业服务企业组织实施。(5)维修工程竣工验收合格后，物业服务企业须持该项目有关竣工验收合格文件、合法票据和结算资料等，到区管理机构进行备案，经备案后到市管理机构办理剩余款项的划拨手续。

北风叫雪花飘:向市维修金中心提问：小区的供水管坏了，我们物业公司就要时不时地进行维修，但是小修小补解决不了根本问题，能不能申请维修金进行大修?之前和自来水公司沟通过，他们不给修。

市维修金中心:这位网友您好。根据《深圳市物业专项维修资金管理规定》，依法应当由相关公用事业单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用，不得从物业专项维修资金中列支。但在实际中，对相关公用事业单位不愿承担费用而又确实影响业主生活的，经业主大会表决通过后，可先申请使用维修资金进行维修，待相关费用追回后再补充为维修资金。

一年级:向市维修金中心提问：小区没有业委会，给维修资金使用带来极大不便，请问如何解决?

市维修金中心:这位网友，您提的问题很好。在维修资金使用过程中，针对没有业委会的情况，可根据《深圳经济特区物业管理条例》第123条：“未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由区主管部门会同街道办事处，在征求该住宅区业主或者使用人意见并取得过半数书面同意后，指定物业所在地社区居民委员会代行本条例规定的业主大会和业主委员会职责。”另外，根据《深圳市住房和建设局关于进一步做好日常收取的物业专项维修资金管理有关工作的通知》(深建规〔2014〕2号)，物业所在地社区居民委员会不同意代为监管审核备用金使用的，由区主管部门会同街道办事处在征求该住宅区业主或者使用人意见并取得过半数书面同意后，指定3至5名业主代表共同履行对备用金的监督审核职责。

宝马:向市维修金中心提问：哪些维修不能用物业专项维修资金?

市维修金中心:下列费用不得从物业专项维修资金中列支：

(1)依法应当由建设单位或者施工单位保修期内承担的物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用。

(2)依法应当由相关公用事业单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。

(3)应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用。

(4)根据物业服务合同约定，应当从物业服务费中列支的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

上述第(1)、(2)、(3)项规定情形，因与他人发生费用支付争议而导致诉讼、仲裁等无法即时得到费用进行相关维修、修复、养护、更新和改造的，经业主大会决定，可以从物业专项维修资金中先行垫支。相关费用收回的，应当即时补充物业专项维修资金。

天涯:向市维修金中心提问：物业专项维修资金的使用分为哪几类?

市维修金中心:物业专项维修资金的使用分为专项使用、备用金使用、强制使用三大类。

北方人在深圳:向市维修金中心提问：物业专项维修基金使用后如何分摊?

市维修金中心:物业全体共有部分的维修、更新和改造需要使用物业专项维修资金的，应当经业主大会依法表决同意，其费用由物业管理区域全体业主按照各自拥有的物业建筑面积比例承担。物业部分共有部分的维修、更新和改造费用由该部分共有物业业主按照各自拥有的物业建筑面积比例承担。

你是谁:向市维修金中心提问：维修资金使用需业主表决时，需满足什么条件才算有效?

主持人:物业全体共有部分的维修、更新和改造需要使用物业专项维修资金的，应当经业主大会依法表决同意。业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金使用决定时，应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意。物业部分共有部分的维修、更新和改造需要使用物业专项维修资金的，应当经该共有物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

麻衣:向市维修金中心提问：备用金使用是否有次数限制?在哪里申请?

市维修金中心:一般情况下，同一小区同一年度内申请备用金不得超过三次。每次申请须在上次所申请款项已基本用完时才可。备用金的申请在市维修资金管理中心办理，具体地址是：福田区振兴路3号建艺大厦5楼，联系电话：83208291。

犀利:向市维修金中心提问：维修金到底是怎么花的?小区过道的灯坏了,房屋外墙渗水等问题,能使用维修金不?谁来使用?建议在市住建局网站进行信息公开!

市维修金中心:维修金是专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的一笔资金，维修金属于业主所有，过道的灯、房屋外墙均属物业共用部位、共用设施设备，如物业服务合同中未约定由物业服务费列支的，可以从维修资金列支。 法规及相关政策规定，物业全体共有部分的维修、更新和改造需要使用物业专项维修资金的，应当经业主大会依法表决同意，其费用由物业管理区域全体业主按照各自拥有的物业建筑面积比例承担。物业部分共有部分的维修、更新和改造需要使用物业专项维修资金的，应当经该共有物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，其费用由该部分共有物业业主按照各自拥有的物业建筑面积比例承担。维修使用应按下列程序办理：(1)物业服务企业根据物业情况或者业主要求，拟订维修、更新、改造方案(以下简称维修方案)。维修方案应包括拟维修、更新、改造的项目，费用预算，分摊范围和标准，施工单位选定方式等内容。(2)业主委员会将维修方案提交业主大会或者相关业主表决。预算费用超过10万元的，表决前须经第三方机构对工程费用预算等进行审核。(3)物业服务企业持规定提交材料到区管理机构进行备案。经区管理机构备案后，物业服务企业到市管理机构办理拨款手续，市管理机构可先行向物业服务企业拨付不超过80%的项目经费预算款项。(4)物业服务企业组织实施。(5)维修工程竣工验收合格后，物业服务企业须持该项目有关竣工验收合格文件、合法票据和结算资料等，到区管理机构进行备案，经备案后到市管理机构办理剩余款项的划拨手续。 有关维修金交存、使用等信息已在我中心网站及市住房和建设局网站公开。

直冲云霄:向市维修金中心提问：什么是物业专项维修资金备用金?备用金的设立和使用由谁决定?单次申请备用金的数额为多少?

市维修金中心:物业专项维修资金备用金是用于物业共用部位小额维修的物业专项维修资金。备用金的设立和使用由业主大会决定，业主大会授权业主委员会进行备用金的使用、再申请的审核。单次申请备用金的数额不超过物业项目日常收取的物业专项维修资金年度应收总额的30%。

沙漠绿洲:向市维修金中心提问：在使用维修金过程中，怎样防止物业公司和施工单位串通抬高工程造价?

市维修金中心:在维修资金申请过程中，对预结算总额超过10万元的维修工程，市维修资金管理中心将委托维修资金专户银行提供免费预结算审核服务，防止物业公司和施工单位串通抬高工程造价的情况出现。