沈阳市人大常委会执法检查组关于检查《沈阳市物业管理条例》实施情况的报告

一、执法检查的基本情况。为了搞好这次执法检查，市人大常委会及市人大有关专门委员会做了充分的准备工作。一是深入开展调查研究。从今年4月份开始，环资城乡委通过听取政府相关部门工作情况汇报，组织召开座谈会，实地查看等方式详细了解了《条例》贯彻落实的基本情况，在此基础上形成了调研报告。又赴天津等城市考察学习物业管理方面的先进经验，形成了考察报告。二是委托检查。7月上旬，市人大常委会委托各区、县(市)人大常委会，按照执法检查方案的要求，对所辖区域贯彻实施《条例》的情况进行检查，并形成了书面执法检查报告报市人大环资城乡委，做到了上下联动。

根据执法检查工作安排，7月18日上午，市人大常委会执法检查组全体成员、政府相关部门负责人和部分市人大常委会机关干部，首先听取了中国物业协会原秘书长、北京大学客座教授陈伟关于中国物业管理现状、问题、对策与展望的讲座，之后，听取了市政府关于贯彻落实《条例》工作情况的汇报。下午，执法检查组分成9个小组，赴市内五区以及浑南区、于洪区、沈北新区、苏家屯区，按照执法检查手册中提供的住宅小区物业管理标准和具体检查内容进行了实地检查。检查结束后，各小组分别召开了有所检查行政区域房产局物业主管部门代表、街道社区物业管理代表、物业企业代表、业主委员会代表及业主代表参加的座谈会，详细了解《条例》贯彻实施情况，听取了意见和建议。8月20日，各检查小组将检查情况形成书面汇报材料，报环资城乡委汇总整理。

可以说，这次检查准备充分，重点突出，工作深入，真实了解《条例》的实施情况，达到了预期的效果和目的。

二、贯彻实施《条例》的基本情况。执法检查组认为，自2011年《条例》实施以来，市政府坚持以贯彻落实《条例》为主线，以完善机制提升服务为重点，以规范监管为保障，扎实做好物业管理工作，取得了一定成效。

一是加强宣传引导。《条例》颁布后，全市各级政府和主管部门通过组织集中学习、请专家讲座等形式，全面开展贯彻实施《条例》的培训工作，提高各级物业管理人员的政策水平和业务能力。同时，在电视、报纸等媒体发布物业管理知识和市民关注的焦点问题，宣传物业管理制度和政策，为依法开展物业管理工作营造了良好氛围和必要条件。二是建立健全物业管理政策体系。市政府依据《沈阳市物业管理条例》，先后出台了《沈阳市物业管理招投标管理办法》、《沈阳市物业服务企业资质管理办法》、《关于加强住宅区物业管理的实施意见》等一系列规范性文件，形成我市较为完整的物业管理政策制度体系，为加强行业监管、规范物业服务行为、提高物业服务水平提供了政策保障。三是探索物业监管新体制。按照“条块结合、以块为主、属地管理、多方协同”的原则，初步形成了物业监管新模式。市房产局负责全市物业服务活动的监督管理工作，各区、县(市)政府对本行政区域内物业管理工作负总责，街道办事处(社区居委会)负责指导监督所在区域的业主大会和业主委员会建设、调解物业管理矛盾纠纷等具体工作。四是加强对物业企业的监督管理。针对物业服务标准不清、收费成本构成不透明等问题，实行物业服务收支公开制度，要求物业企业按照规范文本在每年一季度前向业主公开上一年度物业服务费等项目的收支情况，保障了广大业主的消费知情权。针对物业企业违规乱收费问题，开展了物业服务乱收费专项治理行动，2013年共查处物业乱收费问题683件次。

三、贯彻实施《条例》中存在的主要问题。执法检查组认为，市政府在贯彻实施《条例》及物业管理工作中取得了一定的成绩，解决了一些影响市民生活的物业管理问题，物业管理秩序得到明显改善。但是，通过执法检查发现，住宅小区物业管理仍存在一些问题，主要表现在：

(一)物业行政管理体制尚未理顺。市政府办公厅2012年出台了《关于加强住宅区物业管理的实施意见》，提出市、区县(市)、街道和社区应负的责任。但在执行中遇到一些问题，从纵向管理看，街道和社区人力、财力、物力相对薄弱，难以保证监管到位;从横向管理看，各相关部门职责不清，协调配合还不顺畅，齐抓共管的良好局面还没有形成。

(二)物业管理企业服务水平较低。目前我市849家物业服务企业中，一级资质18家，二级资质49家，其余均为三级或暂定三级资质。物业企业服务和经营水平参差不齐，部分物业企业不作为、乱作为的情况时有发生，引发园区管理矛盾;部分物业从业人员自身素质不高、业务技能较差，服务不规范、不到位，服务质量不过关;部分等级住宅区物业企业轻服务、重收费，收费与服务不相符，导致物业费收缴率较低。

(三)开发建设遗留问题影响行业发展。开发建设遗留问题已成为影响物业管理工作开展的主要不利因素，新建住宅不同程度存在房屋质量不过关，配套设施不完善，公摊面积划分不明确，园区公共部位、共用设施权属不明晰，小区配套用房面积不足或挪为他用，开发商在保修期内不履行维修义务或维修不及时不彻底等问题，导致矛盾转嫁至业主和物业企业，严重影响业主正常生活，造成小区物业管理纠纷。

(四)专项维修资金使用难困扰物业管理。《物权法》规定使用住宅专项维修资金，需经占住房总面积三分之二以上的业主和总人数三分之二以上的业主同意签字。实际操作中，当维修项目只涉及小部分人的直接利益时，达到“双三分之二”极其困难，造成房屋共用部位得不到及时维护。目前，我市尚未统一维修资金管理机构，新出台的维修资金应急使用办法，在执行中还需不断完善应急使用机制。

(五)旧住宅区物业管理及业主委员会建设尚不规范。目前，全市各老旧小区基本落实了管理责任，做到了都有人管，但仍然存在管理主体不明确、管理规定不完善、管理职责不到位的问题。同时，部分业主委员会运作不规范，有的未按照《物业服务合同》约定履行工作职责，有的向物业企业索要钱物等利益，当物业企业不满足其要求时，便操作业主大会炒物业、换物业，严重扰乱物业管理市场秩序。

四、深入贯彻实施《条例》的意见和建议。良好的物业管理能够保证百姓住的和谐、方便、顺心，是建设和谐社区的基础，而创建和谐社区是构建和谐社会的核心内容。为进一步深入贯彻实施《条例》，依法规范和加强全市物业管理工作，执法检查组针对检查中发现的问题，提出以下意见和建议：

(一)明确政府及相关职能部门职责，理顺物业综合管理体制机制。市政府应成立由分管领导牵头，其他相关职能部门参加的物业管理领导小组，建立综合协调机制，定期召开协调会议研究解决涉及多部门的物业管理重大问题。理顺市、区县(市)、街道、社区在物业管理中的权利义务关系，明确工作职责，并纳入考核考评体系。推进物业管理工作重心下移，不断完善街道、社区物业管理职能，使其真正发挥作用。针对业主大会成立率低，业主委员会运作不规范等突出问题，所在社区要做好对业主大会、业主委员会组建和选举工作的监督指导，加快推进小区业委会的普遍建立，加强对业主委员会的培训和监督，引导其依法开展工作，对不作为、乱作为等现象及时制止并限期整改。

(二)加强物业行业监督管理力度，提升物业企业管理服务水平。各级行政主管部门要逐步完善物业管理配套政策，不断细化各项管理指标，督促物业企业将服务内容、服务标准、收费标准、公共区域经营收益、维修资金使用情况等内容对业主全面公开公示，使物业企业做到守法经营。要加强对物业管理的监督和指导，通过建立严格的准入退出机制、物业行业信用档案、物业项目招投标管理等制度，培育和完善物业服务市场，保障业主与物业企业互相选择、平等协商的权利。加大对管理水平低、服务不规范物业企业的清理整顿力度，促进物业行业健康有序发展。

(三)抓住主要矛盾实施专项整顿，妥善解决开发建设遗留问题。市政府有关部门要针对开发建设遗留问题多这一主要矛盾，开展专项整治行动，对已建成住宅小区的开发建设遗留问题进行全面普查，将问题进行分类和梳理，按照部门职责落实整改责任，督促开发单位限期整改。要建立遏制开发遗留问题的长效机制，市政府要成立由相关部门参加的综合验收组织，对开发建设项目进行综合竣工验收，未达到交付使用条件的建设项目不得交付使用。要做好开发建设企业与物业服务企业交接管理，细化交接内容和交接责任规定，避免产生新的开发建设遗留问题。

(四)探索创新维修资金管理方式，利用增值收益建立应急专项资金。我市专项维修资金管理和使用应学习借鉴兄弟城市先进经验，本着专业部门、专业管理的原则，成立维修资金管理专门机构，负责维修资金的管理和使用。要进一步完善专项维修资金使用管理方面的政策，借鉴天津等城市利用维修资金定期存款的增值收益建立房屋维修应急资金的做法，切实改变维修资金管理方式。在法律法规许可的范围内，通过投资国债、定期存款等取得增值收益，建立房屋维修应急资金储备机制，突破维修资金使用需“双三分之二”同意这一瓶颈。同时，要制定应急维修资金的使用办法和程序，以保证在漏电、漏水，公共部位、共用设施设备突发严重问题或故障的情况下，能够尽快得到维修，恢复正常使用功能。

(五)积极推进老旧住宅小区管理，探索推行“保障型”物业管理模式。没有物业管理的老旧住宅小区，在由政府“兜底”过渡的同时，要结合小区的不同情况和特点，鼓励街道、社区探索和试点新的管理模式，积极推广有效的老旧小区管理模式。对于配套设施相对独立，有一定规模的老旧小区，可以通过业主大会选举业主委员会，依法选聘物业企业，对小区进行物业服务。对于不具备条件的小区，可以按照社区民主自治的原则，由社区居委会代表社区居民，依法与房屋和设施设备维修、保洁、保安等专业服务企业签订委托管理和服务合同，由企业提供服务并收取报酬，也可以由社区居委会组织社区退休、待业、失业人员组成维修、保洁、绿化等队伍，开展“保障型”管理和服务。

(六)加强宣传教育力度，为贯彻实施好《条例》营造良好的社会氛围。市政府及相关职能部门，要继续加大宣传教育力度，对政府有关部门和街道社区相关人员加强培训，提高其贯彻执行政策法规的能力和水平，使其知法懂规、履行责任;对物业企业和相关从业人员加强教育和培训，增强行业自律，促进依法经营;同时，做好面向居民群众的宣传工作，培养广大居民的物业意识、维权意识和自治自律意识，鼓励业主从被动参与向主动参与管理方向转变。要利用新闻媒体宣传物业行业中的优秀典型，对服务质量差、群众投诉多的物业企业予以曝光，发挥舆论监督作用，拓宽群众监督渠道。