3类物业费引发的烦心事

1.房屋漏水，可以拒交物业费吗?

案例：张先生3年前购买了一套商品房，房子交付入住后却发现阳台天花板一直有漏水现象。对此，物管进行了多次维修，但问题一直无法彻底解决。张先生也就一直拖着没交物业费。张先生的行为妥当吗?阳台渗水的问题又该如何解决?

根据物业管理协议等规定，物管为小区业主提供相应的物业服务，业主有交物业费的义务。若协议一方不履行相应义务，另一方可以通过诉讼等途径强制要求其履行。因此，张先生拒交物业费的行为是有失妥当的，建议其选择合法的、积极有效的方式解决所遇到的问题。

另外，对于阳台漏水的责任承担问题，应根据不同情况区别对待：如果房屋是在开发商保修期内(一般5年)，应由开发商维修。如果过了保修期，又分为两种情况：一是阳台漏水是因外部缝隙所致，即由于公共区域的原因导致，应由物管负责维修;二是阳台漏水是由于楼上业主使用不当或装修时防水未做好造成的，则应由楼上业主承担责任。

2.业主拒交费，物业能否断水电?

案例：韦女士是某小区的一名业主，因为对小区的物业服务不满意，所以拒绝交纳物业费。随后，小区物管便停止了韦女士所住房屋的水电供应，这样的行为是否妥当?

小区的物管与业主签有相关协议，物管方提供物业服务，有权收取物业费，韦女士拒绝交纳物业费的行为构成违约。如果韦女士觉得物管服务不好，可以通过业主委员会开会讨论，更换新的物业公司。

另外，物管以停止韦女士家水电供应，导致韦女士无法正常生活，来维护自己的合法权益，也侵犯了韦女士的合法权利，应承担相应的责任。且物管并不是供电、供水合同的一方当事人，物管不能以业主拒交物业费为由，停止业主的水电供应。

3.不遵霸王条款，物业可不交钥匙?

案例：李先生所在楼盘最近交房，办理收房手续时，小区物管让他先签订物业相关协议、并一次性交一年的物业费。李先生认为提前缴纳1年的物业费不合理，因此拒绝交纳。在这种情况下，物管表示若不交费就不能给业主钥匙。物管的做法合理吗?

业主购买房屋，就与开发商之间形成了一种商品房买卖关系，业主已经按照商品房买卖合同的约定，向开发商支付购房款，开发商就应该履行向业主交付房屋的义务。

另一方面，商品房买卖关系与物业管理关系是两种独立的法律关系，不应该相互混淆。如果开发商以业主完成物业管理关系中的义务作为交付商品房的条件，则是变相增加业主的合同义务与责任，是不符合商品房买卖合同约定和相关法律规定的。

因此，无论开发商还是小区物管，都不能因为业主没有签订物业管理公约、对物业费有意见而拒绝给业主办理入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构成开发商对业主的违约，也是对业主权益的侵害。

作者：谢福平