杭州：聚焦老小区物业管理改善 物管费怎么收居民最关心

浙江在线08月14日讯前日，本报报道了杭州将启动庭改后老小区物业管理改善工程的消息：首批工程已确定，今年首批将启动45个项目共计304万余平方米，确保完成100万平方米，将惠及住户4万余户。

两天来，热心读者纷纷致电本报热线96068，询问物管改善工程中的相关问题。为此，我们专门请杭州市房管局物业监管处和物业管理改善办的工作人员做客本报桥梁栏目，解答读者心中的疑惑。眼看着老小区要有新“管家”，可管家怎么请、小区怎么管、收费怎么收、政府如何补贴？住在老小区的读者抛出一个个自己关心的问题。

我的小区会有物管吗？

小区必须符合三个标准

建国南苑黄女士：我们小区是1999年的老社区，还没有庭改，能不能列入这次物管改善的范围？

物改办：列入物业管理改善范围的小区必须符合三个标准：1999年以前建成；房屋标准成套；还未开展专业化物业管理。像黄女士所说的这种情况，可以通过两种途径予以解决：1，可以向区庭改办或街道、社区提出庭改申请，列入庭改计划，完成庭改后再开展物业管理改善工程；2、向区物改办或街道、社区提出物改申请，列入物改计划，由区物改办实施整治后开展物业管理改善工程。

艮园小区周女士：我们小区在去年已经进行了庭改，想问问有没有纳入物管改善的范围？是社区管理还是专业物业公司管理？

物改办：已纳入改善范围。具体实施时间将由各区物改办、街道、社区根据居民意愿共同确定。

小区内1/2以上的居民选择专业化物业管理的，则将由街道和社区委员会组织成立业主委员会，召开业主大会选聘物业服务机构。

如果小区内1/2以上的居民同意专业化物业管理，则将采用社区化准物业管理模式，由街道办事处委托社区公共服务站在2个月内建立日常的物业管理机制。

在水一方社区邵大伯：我们小区先后来了四个物业公司，但是都管不好，到今年12月它们的合同期满了。它们走了之后我们能不能实行社区化准物业管理?

物改办：已由物业公司进行管理的商品房小区，暂不列入本次物业管理改善工程。

两种物管，有啥区别？

一种专业，一种“基本”

义井小区吴女士：专业物业管理和社区化准物业管理有何区别？

物改办：专业化物业管理，就是常说的物业公司提供的管理服务。业委会通过业主大会选聘专业物业服务企业进驻小区，双方签订物业服务合同。受聘的企业根据《物业管理条例》和《物业服务合同》约定，提供管理服务并向住户收取物业服务费。

由社区公共服务站提供基础管理服务的，称为社区化准物业管理。可聘请保洁、秩序维护等人员，或统一委托一家物业服务企业负责管理，或组织居民自治管理，实现“8个有”。

“8个有”，即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理。

南肖埠社区社工王女士：老小区实行社区化准物业管理，向老百姓收取了费用，那服务的标准是什么？谁来监管？

物改办：其实实施物改工程的最终目标，是逐步建立和培育物业企业对一些旧小区实施市场化的专业物业管理。而社区化准物业管理提供的只是最基本最简单的服务，标准就是“8个有”，但这个标准还要进一步细化，比如细致到楼道一天扫几次等细节上。这些标准细化后会在社区张贴公布，征求老百姓意见。社区化准物业管理，由市物改办牵头，区物改办具体监督，具体考核办法也在制定中。

物管费如何收取？

收费标准已出台

曙光社区余女士：各个社区实行社区化准物业管理，收费标准是统一的吗？

物改办：我们已经联合市物价局印发了《杭州市区社区化物业管理服务收费管理办法》，规定收费标准是每月每平米建筑面积0.15元，可以浮动20%。也就是说，各小区根据管理规模的大小、服务成本、经营收入等，充分征求业主的意见后，在浮动范围内确定具体的收费标准。

小区内教育、医疗卫生等公共配套设施，按不超过所在小区住宅收费标准的原则协商确定，其他非住宅物业服务则实行市场调节，标准可以相应上浮。

物管费难收怎么办？

这是最难的一个问题

所巷社区社工徐女士：老小区收卫生费都挺难，物业管理改善后，要收物业费肯定不容易。如果收费收不齐，资金问题怎么办？

物改办：物业管理收费难是物业管理最为突出的问题，取决于提供服务和享有服务的双方，需要得到居民的支持和配合。尤其是老旧小区，由于各种原因，“花钱买服务”的观念不是短时间内能够扭转和培养的。考虑到这些因素，此次物业管理改善工程实施政府补贴。一是设定物业专管员岗位补贴，具体标准是每年每人3万元，根据社区住宅总建筑面积设置若干物业专管员，实行政府补贴。二是对持有有效困难救助证的家庭实行物管费减免。

另外，针对需要单独组织开展的硬件配置改善项目，还有专门的配置资金，如环境整治、一户一表改造、小区围墙、改善消防设施、安装单元防盗门及电子监控设施等。