厦门：物业管理新规昨出炉 政府将牵头成立业委会

“您的建议，可能成为物业法条”。3月25日，市建设与管理局与本报独家合作，征集市民对物业管理立法建议，广大市民纷纷建言献策。

昨天下午，记者从市建设与管理局获悉，新修订的《厦门市物业管理若干规定（草案征求意见稿）》已经出炉。市民提出的建议有些被采纳，并被写进草案。

新修订的《厦门市物业管理若干规定（草案征求意见稿）》（以下简称《规定》）全文已刊登在市政府和市法制局的网站，9月20日之前，任何单位和个人均可将书面意见寄至厦门市法制局。

昨天，市建设与管理局相关人员表示，尽管还没有定稿，到该法规颁布施行，可能还会修改，甚至个别问题还要作进一步的论证修改，但是“加强属地监管，规范业委会行为，提高物业服务水平，维护业主和物业合法权益”的总体思路不变。

业委会不再由开发商牵头成立

开发建设单位不再是成立业主大会选举产生业委会的责任主体。《规定》要求，街道办事处（镇人民政府）应该牵头成立业委会。

开发建设单位应当在首套房屋交付使用之日起一年内，向物业所在地街道办事处（镇人民政府）提供包括业主清册、物业面积及出售交付使用时间等文件资料，物业管理区域符合召开首次业主大会的法定条件后60日内，开发建设单位或物业服务企业应当书面告知物业所在地街道办，业主也可以书面告知物业所在地街道办。

业委会委员违规

20%以上业主可提议免职

《规定》对业委会委员的管理更严格。如果有业委会委员存在以下行为，20%以上业主或业委会半数以上委员或项目所在街道办事处，均有权向业主大会提议终止其委员资格。

具体为：收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益；向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐利害关系人就业；本人或配偶或近亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业或关联企业中任职。

另外，《规定》要求，业委会执行秘书应经市建设行政主管部门培训考核合格、取得相应职业资格方可上岗。对执行秘书实行信用档案管理，一旦执行秘书违反法律法规或侵害业主合法权益，将被取消资格，并向社会通报，3年内不得在本市担任业委会执行秘书。

与会业主表决人数达要求

即可通过相关事项

根据《物权法》规定，除筹集使用维修金，改建、重建建筑物及其附属设施，应经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意外，其他事项（诸如选聘和解聘物业服务企业等）应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但在现实中，不少业委会反映，操作起来相当难，有的甚至没法实现。

根据《物权法》的要求并结合深圳等地做法，《规定》在这方面做了突破，提出：合法有效的业主大会做出的决定，应当经过与会业主所持投票权1/2以上且与会业主人数1/2以上同意；业主大会作出物业专项维修资金使用和续筹方案，改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经与会业主所持投票权2/3以上且与会业主人数2/3以上同意。

公共经营收入

归全体业主所有

小区停车费、广告费每年会有不少，一些小区甚至超过百万元，怎么管理和使用很重要。《规定》要求，利用建筑物共有部分进行经营的，业主或其授权委托的业主委员会可以委托物业服务企业经营管理，经营收入归全体业主所有。

《规定》指出，该经营收入除依合同约定支付物业服务企业管理服务费用外，主要补充专项维修金，也可以经与会业主所持投票权2/3以上且与会业主人数2/3以上多数通过，用于业主委员会工作经费或物业管理的其他需要。

业主委员会、物业服务企业应当将专项维修资金的使用明细、共有部分经营收入和支出，在物业管理区域明显位置和物业专项维修资金管理网站公示，公示时间应当不少于7日。

公共维修金将由

建设部门统一监管

房屋公共维修金的使用与管理是“敏感”地带，目前通常的做法是由物业代收代管，一旦业委会监管不到位，资金就容易“流”进物业的“口袋”，引发业主与物业的纠纷。

《规定》要求，市建设行政主管部门设立物业专项维修资金管理机构，具体负责全市物业专项维修资金的统一归集和监管。市建设行政主管部门在银行设立物业专项维修资金专户，对物业专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一监管。各个物业管理区域的物业专项维修资金，应当存入物业专项维修资金专户。

物业专项维修资金的管理，遵循统一缴存、专户存储、分户管理、核算到户、专款专用、统筹监管、业主决策、拨付快速、手续便捷的原则。