深圳首家城中村小区物业收费率达100%

宝源二区人性化业主自治物业管理模式获点赞陈影

“宝地丰饶展鹏城胜概，源区俊彦谱时代新猷。”一幅金色石雕大字，苍劲有力，刻在宝源二区的牌坊两侧，看起来十分庄重雄伟，气宇轩昂。纳四海之财源，聚八方之英杰，兴千秋之骏业，奠旷世之鸿基——这就是宝源二区，宝安区西乡街道劳动社区的一个城中村小区。

宝源二区，地处西乡大道南侧，宝源路与兴业路之间，依山傍水，风景秀丽。占地面积约十万平方米，楼宇二百六十栋，美轮美奂，异彩纷呈。

城中村小区，大家一听到这样的词语，难免联想到“脏、乱、差”的固有形象。但是自从２００９年业主们一起投票选举出十位德高望重的业主代表后，小区开启了人性化的自治模式，每年定期召开一次的业主大会，大家欢聚一堂，畅所欲言，共同商讨小区的发展大计，真正做到“有事大家来商量，人人献策为小区”。短短五年时间，宝源二区发生了天翻地覆的变化，治安环境好转，环境干净整洁，邻里和谐乐居，生活悠然自得，人们幸福安康。业主自治模式让所有业主都赞不绝口，接近三分之一的业主都会在年初就把整年的管理费交齐。宝源二区成为首家物业收费率高达１００％的城中村小区，还连续两年获得了区政府“以奖代补”的大力资助。

十位业主代表开启自治模式

小区真正实现居民自治管理

五年前的宝源二区，就跟目前大多数的城中村一样，“脏、乱、差”。由于原物业公司管理不到位，引起多数业主的不满，导致小区的物业费收缴率不足５０％。收不齐管理费，小区的各项设备不能及时配备，小区的物管形成恶性循环。２００９年７月，在劳动社区的监督下，宝源二区通过选举的形式，推选出十位德高望重的业主代表来管理小区。短短一个月后，业主委员会马上自我筹集资金，成立“深圳市宝丰源物业管理有限公司”。

２００９年９月１３日，宝源二区召开了第一次业主大会，让所有业主一起为小区的管理和建设出谋划策。由于小区的治安和环境需要极大的提高，物业公司的资金十分紧张。管理公司一开始就开源节流，董事长冯锦亨高风亮节，主动带头提出不领取工资义务为小区服务。“当初成立这个物业公司，目的不是为了名和利，惟一要求就是能够改善小区的居住环境。所有业主代表都居住在小区内，大家都希望家人在小区里能够住得安全、开心。”这一提议马上得到其他业主代表的响应，这为公司节省很大一部分费用。公司的工作人员也是身兼多职，有人同时担任会计、文员和项目经理，有人负责收费、处理办公室事务，同时兼任妇联的工作。“只有这样才能做到低成本管理，生存运作，剩余资金全部投入到小区每年的改造及维护中。”冯锦亨解释说。在冯锦亨的带领下，小区艰难开启了新的管理，全面开启了小区自治管理的模式。

新的管理公司成立后，随即重拳出击，在提升居住环境作出很大的努力。小区开通了封闭多年的南门，打通了不畅通的消防通道，有效地分流了靠南门居住的业主和租户的车辆出入。小区对西门主干道路面进行扩宽，使两旁的住户停车环境大为改观。２０１０年９月，西门楼建设完工。“宝地丰饶展鹏城胜概，源区俊彦谱时代新猷。”在举行庆典和舞狮巡游的这天，这幅金色石雕大字让所有业主都为之沸腾。自此，宝源二区正式有了自己的名号，提升了小区的知名度和凝聚力。更重要的是，西门楼和南门楼的相继落成，对小区而言具有历史性的里程碑意义。

“三线下地”消除城中村“蜘蛛网”居住、治安环境大幅提升

“破损的电表箱存在很大的安全隐患，我们必须及时更换。”宝源二区经过近两年的努力，多次到宝安区供电所递交申请，一直未见成效，于是投诉到深圳市供电局。借大运会的东风，２０１０年１１月，区供电所派遣了施工单位进驻小区全面施工。经过两个月的大规模施工，更换了崭新的电表箱以及大功率的地下电缆后，大大缓解了宝源二区的小区用电，消除了潜伏多年的安全隐患。小区由最初的４个消防栓增加到现在的１５个，大大提高了消防灭火的能力。小区全面疏通小区沙井道、下水道，改善小区以往容易堵塞的旧况。同时全面启动小区路灯改造工程，新安装６０多盏新型ＬＥＤ高档路灯。

“蜘蛛网”，是大家对城中村悬空电线的最贴切、最直观的解读，这些电线乱拉现象也让众多业主诟病。为解决小区三线乱拉现象，管理公司花了四年的努力，２０１０年下半年完成弱电线管的铺设，电信公司完成小区内机房的安装及线路的重新铺设，并最终在２０１４年１１月份完成了三线下地工程。“小区内的头顶上看不到一根电线了，这种清爽的感觉真好，我们小区再不是邋里邋遢的脏乱小区了。”看到居住环境大幅提升，业主们非常满意，纷纷赞扬小区管理处的做法。

人性化自治模式获点赞小区居民开始享受福利

２０１２年４月，经过专业的核算，原村委多收业主的市政费每户约９０００多元。宝源二区管理处便开始退还多收的市政费，截至２０１２年１２月３１日，累计退市政费金额达８２万元。“没想到还有钱可以退，真是不可思议。”业主们都不敢相信管理处会做这样的事情。

自从宝源二区实行业主自治成立物业公司后，致力于打造人性化小区管理模式。为丰富小区年轻人业余生活，利用小区空地建成灯光篮球场；小区进行空置地石粉平整改造，得到未建房业主的许可，并大力支持管理处的工作，部分地块已经硬底化，优化了停车场地的使用效果，与此同时，还为女同胞们提供了晚上锻炼身体、跳广场舞的场地，活跃了大家业余文化生活。为丰富业主们的业余文化生活，增进邻里之间的沟通，营造和谐融洽的小区氛围，每年三八妇女节，管理处定期组织业主免费旅游，至今已连续六年。从最初的２０多人参加到今年的１００多人。每逢元宵佳节，管理处都组织元宵灯谜有奖竞猜活动，让节日气氛更加浓厚，让居住在宝源二区的业主和住户都能真正地感觉到节日的温馨感和家的归属感。

管理费仅每平方米０．６元收缴率高达１００％

宝丰源物业管理有限公司在２０１２年９月取得物业管理三级资质，同年加入深圳市物业管理协会。宝源二区管理处大楼在２０１４年３月正式落成，从此拥有了属于小区自己的办公物业。

宝源二区所有市政改造和建设资金，一部分来自政府对城中村的扶持，但大部分是物业公司精心管理，苦心经营而来的。他们善用小区的每一分钱，从未要求业主交过额外费用，收取的物业费是每平方米０．５元，在２０１３年才提至每平方米０．６元。有很多人会好奇，这么低的物业费如何能承受如此之多的大项目改造呢？这就在于宝源二区的物业管理费收缴率达１００％，这种现象在城中村来说有些不可思议。

据了解，多数城中村物业收缴率在３０～７０％。宝丰源物业公司不同于其他外聘的物业公司，公司的收入利润是全体业主的。这就是业主代表成立物业公司对小区实行自治管理，并且掌握经济大权的最好例证。业主在管理中有话语权，也是最大的受益者，还能够和谐地解决业主与物业公司之间的长期矛盾。

“用良心做事，将心比心。”冯董时刻告诫员工，这样才能赢得业主们的理解和支持。

宝源二区从未停止大胆创新、持续改进的步伐，一步一步脚踏实地，在力所能及的范围内，不断完善更新小区硬件、软件设备。管理公司不畏惧困难，在实际工作中摸索寻找更人性化的管理，为小区带来更为人性化的服务。他们累并微笑着，乐此不疲，一路向前！