物业费上调,过程须透明

新闻晨报 2015-05-04 09:23

图片来自网络

最近,万科广场的业主周女士有些恼火。和物业“斗”了两个多月,物业费最终还是涨成了。投票显示,8成的业主同意物业费上调。失望之余,周女士怀疑,这8成的通过率高得“有水分”……

同样为物业费上调恼火的大有人在。今年,随着申城再次提高最低工资标准,不少小区物业的日子是越来越难过,上调物业管理费成了势在必行。但是,要让业主们心甘情愿地接受涨价,确实有点“难”!于是,打“苦情牌”、“服务牌”、“威胁撒手牌”,甚至有的“偷偷摸摸”强行涨价……引得不少业主意见纷纷。

物业想涨价,可不少业主不乐意,这个矛盾到底如何解决?

本报记者毛锦伟

不涨只能“弃盘”了

古北万科广场小区规模不大,仅有南北两栋楼。北楼纯商业,南楼商业加住宅;整个小区住宅仅有58户。南楼入口处,张贴着最新的物业费标准:每月每平方米,住宅6元、办公10元、商铺13元。保安告诉记者,这是上涨后的价格。相比此前,涨得并不多。以住宅为例,每个月的单价仅上涨了0.5元。但可别小看这区区0.5元,涨价过程“历经坎坷”。

万科物业的盛经理告诉记者,去年底,物业就已酝酿涨价。原因无它,此前的收费标准已执行10余年,物业早已入不敷出。业主对于物业管理的要求较高,小区12个门幢每个都要有保安值守,“仅人力成本一项,一年就180万元;而小区由于体量小,物业费一年也才收到200万,年年都亏。”今年,最低工资标准上涨后,盛经理算了一下,每年亏损将达到40万元,不涨价唯有弃盘了。

和业委会商量后,双方拟定了新的收费标准。3月份,新标准甫一公布,随即招致一些业主的反对和投诉。业主认为,业委会成员无权代表业主同意涨价。投诉至街道,街道解释,涨价方案还需经业主大会表决,结果“双过半”方能实施。随后,物业向全体业主公布了相关报表,解释了经营的困境。“幸好,业主认可我们的服务,希望我们留下来,8成业主投票赞成涨价。”

投票结果令当初反对的业主们傻了眼。对于他们提出投票有假的质疑,物业称,整个过程有房办、居委的监督,经得起推敲。

小区多面临涨价“困局”

在申城,类似于万科广场这样10多年物业费未涨的小区很普遍。一位物业经理分析说,物业服务是劳动密集型行业,人力成本占70%,公共事业费和物耗占30%。近年来,人力、水、电等各种成本都在猛增,2004年,申城月最低工资才600多元,如今已经破2000元,直接拉高了物业的经营成本。大多数2004年、2005年进驻小区的物业公司,现在基本都是亏的。物业公司一旦入不敷出,最可能的选择是通过压缩服务人员降低成本;服务质量大打折扣,其后果是引起业主不满,此时,再提涨价必定遭致一片反对,能像万科广场这样顺利通过征询的小区是“凤毛麟角”。

于是,为了成功涨价,不少物业公司动足了“脑筋”。仙霞路上的一小区,有1440户居民,其中一部分为商品房、一部分是动迁安置房。情况如此复杂的小区,“涨价”更难获得一致支持。业主王先生说,为了通过征询,业委会拿着标有每户室号的征询表挨家挨户上门征询,整个小区共116张征询表。不在的业主则按“未表决票及未投票均视为同意票”操作。如此,物业费上涨顺利表决通过。业主说,业委会在征询方式和征询时间上都是有“讲究”的。

一些物业,则选择更为强硬的方式实现涨价。业主孙先生反映,鲁班路上的一个小区,没有召开业主大会,没有经过表决,物业自说自话,就将费用从每月每平方米1.5元,上涨到1.8元。此外,还有物业将涨价与提供车位等进行捆绑,以此“胁迫”业主同意涨价。

记者询问了房管部门,信息不对称或操作不当的情况,在物业涨价过程不少见。

业主物业可有“双赢之道”?

适逢申城提高了售后公房的物业费标准,记者在“12345”市民服务热线看到,物业费上涨已成了市民近期咨询、投诉的热点。但与售后公房行政命令统一涨价不同的是,商品房物业费涨价是市场行为,争取一半以上的业主支持看似比例不高,实际操作起来却不容易。

症结在于物业服务缺少较高的满意度作为“民意基础”。业主对于物业管理的了解,主要集中在看得见摸得着的保洁、绿化、保安、停车、维修服务等外在方面,努力提高这些外在的服务水平,是提升满意度最快的做法。

记者在采访中了解到,一些物业的做法值得提倡和推广。普陀区一小区的物业,在涨价前与业委会约定,设置一年的“考察期”。期间,物业公司将从各方面提升服务。一年考察期结束,如果业主满意的话,涨价则“顺理成章”。也有物业通过设置“质保金”来获取业主的信任。具体做法为,物业欲涨价时,应首先提出自己的服务承诺,让大家看得见、摸得着;涨价后,物业要将提价增收部分的20%存放在业委会,作为“质保金”;年底接受全体业主测评,测评通过,“质保金”返还。这些措施,给了物业公司压力,最终实现业主和物业的双赢。

当然,在涨价过程中,如果政府部门能够成立一个仲裁机构,可以对物业公司提供的服务标准进行客观评估,并且在发生纠纷时,帮助业主和物业公司进行调解,那就更好了。

记者手记

让“涨价”合情合理合规

提及涨价,有着天然抵触情绪的业主,绝非少数。在他们看来,物业费为什么要涨?现在是市场经济,亏不起就走人,总有人想干的!

这样的想法,有些不理性。作为物业服务的提供方,随社会整体成本同步上涨服务价格,是物业公司维持良好经营的前提。业主应该理解物业公司的经营行为,不能一味不愿调整物业费,否则物业将不断压缩支出,服务水平自然打折。“亏不起就走人”,说起来容易,一旦物业真的抛盘,小区不仅将迎来难以承受的“混乱期”,最终可能落得个“大公司不愿接手、小公司捞一票走人”的结局,最终受影响的还是广大业主。

因此,建议业主理性看待物业服务费调整;而物业服务企业也应合理定价,按法定程序征询业主(代表)大会意见。做到公开透明,有效沟通,让涨价合情、合理、合规。

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