物业亏损撤场 惠州5大案例

进驻8年累计亏损超过110万元的江北T C L雅园物业深科园在本周正式撤场，引发物管行业对物业公司亏损经营的关注。我们梳理发现惠州市场超过九成的物业管理公司处于盈亏平衡或亏损状态。行业观察人士认为是物业管理的市场化程度不够，业委会覆盖面不足导致物业费上涨困难，而物业公司的人工、材料、维护成本节节攀升导致入不敷出。而从过往的市场反馈来看，多半亏损的物业公司服务质量确实较差，这也导致“物管亏损-服务差-业主拒涨价-服务更差-业主拒缴”的恶性怪圈。与此同时我们还发现，除了物业管理费上涨困难外，更多的物业公司亏损则是因为物业公司和开发商斩不断理还乱的父子兵关系，导致物业服务公司变成开发商的售后服务机构，核算不清楚物业管理面积，收费核定不清，在开发销售完成后，开发商的补贴日趋减少，导致亏损。

T C L雅园物业

有两种方式避免亏损

背景：2013年2月，深圳科技园物业公司T CL雅园物业管理处以公司连年亏损为由，未经业主同意将原来1.1元/平方米/月的物业管理费上调至1.6元/平方米/月，引起业主反弹，随后被物价局叫停，物管费恢复到之前水平。今年5月31日，该物业公司称经营亏损正式撤场T C L雅园，同时由建集物业公司进驻代管。但对于深圳科技园物业公司在T CL雅园项目中到底是否真的亏损，亏损的原因是什么，为什么建集物业愿意在第一时间代管小区?不免引发业主和业界种种疑问。近日，南都记者从T CL雅园小区获得相关经营账本细目，根据该小区2007-2014年8年的收入和支出细目，评估其盈亏状况。

小区档案：建于2006年，位于惠城区江北花园路1号。项目占地12110平方米，总建面24218平方米，容积率1.97，由6栋小高层住宅组成，户型面积在40-103平方米之间。共308户，其中住宅280户，商铺27户，居委会1户。

概况：2007-2014年间，T CL雅园物管处亏损高达115万元。

[账本分析]

总收入：约350万元

其中，管理费231.7万元、停车费92.6万元、其他收入22.4万元。

细分到某月，账本显示当月收入总计3.87万。其中管理费26558元，占一半以上，停车费1.1万元，广告收入1000元。

总支出：442 .3万元

其中，人工成本288万元、清洁卫生费居次，其余费用从高到低依次为电梯运行费、小区维护费、绿化养护费、办公费用、固定资产折旧、电话费、交通费、伙食费，税收费用19.4万元。

具体到某月，账本显示当月总支出5.2万元。其中人工成本4.21万元(含6个秩序维护员月薪2500元，还有清洁工、绿化工等)，该月亏损额达1.3万元。

[评估]

涨物业费或增停车管理收入可避免亏损

小区的收入来源主要来自管理费及停车费。而支出中，人工占大半比重。深圳科技园物业公司曾表示如果物管费涨至1.6元/平方米/月就不会亏损，且中间有几个月将物管费违规涨至1.6元/平方米/月。

南都记者计算，如果管理费涨至1.6元/平方米/月，按最保守的方法计算，物管费收入最少将上升到38629.8元，比此前至少增加12071元，考虑到其中27户的商铺管理费较高，实际所增收入则可能刚好接近13142元的亏损额，收支相对平衡。

据南都记者调查，该小区管理费最终恢复到1.1元/平方米/月的主要原因，一是因物业公司长期不作为导致业主不满，反对涨价;二是涨价行为未经合法程序，物价部门不支持。该小区业主代表黄先生告诉南都记者，如果物业公司提供的服务质量与价格相匹配，很多业主是同意涨价的。

另外，在业内人士看来，物业公司在小区的经营是系统性问题，不能光靠提高物业管理费来增加收入，比如可以把地面停车场的道闸建起来，进行收费管理，增加收入，同样可以避免亏损，但物业公司表示不想在这方面进行再投入。

综上总结，深圳科技园物业公司在T CL雅园，可以通过两种方式避免亏损：一是通过提高服务水准提高物管费;二是通过增加地面停车的管理收费增加收入。