南宁住房局计划新规:业委会炒"管家"由第三方评估

近期，南宁市住房保障和房产管理局召开深化居住小区综合整治工作会议(以下简称“会议”)，回顾了居住小区的综合整治情况，并制定了2016年工作的初步计划。记者了解到，针对居住小区的整治，2016年的工作涉及多方面：老旧小区的改造计划将惠及100多个小区;鼓励业委会成立的同时，还将对业委会套上“缰绳”;物业企业的市场也将更加开放，招投标工作将市场化

1、改造老旧小区力度不减

2015年，南宁市开展老旧小区改造工程的小区一共达到126个。在南宁市住房局的会议上，记者了解到，今年老旧小区的改造力度有增无减。

记者从南宁市住房局物业科了解到，南宁市有1000多个无物业的小区，其中大多数是老旧小区。列为改造对象的小区将有一些什么样的标准呢?如何避免政府“放手”后，小区又陷入混乱的状态?对此，物业科相关负责人称，在选择老旧小区方面，部门会以引导小区居民实现可持续管理为原则。比如对老旧小区进行一些硬件设施的改造后，引导业主自治，并引入商业模式，在部门放手后，能够有一个持续的管理过程。

对此，一直关注居民小区治理的广西民族大学法学院副教授蒋鸣湄认为，老旧小区的改造是一个惠民工程，从以往的经历来看，有些老旧小区过于依赖政府，以致在政府完成改造退出后，小区又恢复了混乱状态。因此，有三点必须要在政府“伸手”时就要处理好：一是对硬件设施改造应该有助于后期管理;二是业主有自治的意愿，在改造过程中，部门要帮助其完善自治机构;三是培养业主购买服务的意识，即使在政府管理小区期间，也必须要求业主出资。

2、给小区业委会套上“缰绳”

2015年，南宁市开展了广泛的培训工作，指导居民小区成立业委会，鼓励业主自治。但在现实中也遇到一些问题，比如业委会成立之后，第一件事就是先炒掉物业服务企业。在走访中，不少物业公司称，其实越来越多的物业企业不愿意进驻居民小区，一是物业收费难，二是跟居民难相处。一旦小区业委会连续炒物业公司的情况出现，可能会导致没有好的物业企业愿意进驻，让广大居民生活受到影响。

对此，物业科相关负责人表示，他们计划建立起一个第三方平台，将后期物业招投标工作管理起来。第三方平台评估人员拟由社会各界人士组成，包括律师、媒体从业者、人大代表、物业管理人员等，在业委会选择炒服务企业时，部门会组织第三方平台对该小区作一个评估，评估的内容包括了物业的服务是否质价相符、计划引进的新服务企业的服务水平能够达到什么程度等内容。

对于住房部门这个计划，蒋鸣湄说，企业服务质量与价格不相符确实是居民小区的一大矛盾，但在研究过程中，他们也发现，有些矛盾是开发商方面的硬件缺陷引发的，比如没有安装一户一表，业主会把这些都算在质价不相符的范畴。因此，通过第三方平台的介入，确实能够客观地反映出一些问题。但是，部门在第三方的人员选择方面，可能会遇到一些问题：一是公信力，如果由物业管理领域人士介入，可能业主会质疑;二是费用来源，如果评估人员都是专业领域的人员，那这个评估费用由谁承担?

3、前期物业招投标市场化

记者从物业科了解到，此前，住房局的确是将招投标工作委托给南宁市物业行业协会来组织，但在现实操作中，他们也接到业界人士的建议，认为物业招投标应该市场化。为此，南宁市住房局为了市场更公平公正，计划将前期物业招投标工作全面推向市场，不再委托给南宁市物业行业协会。“以后只要有招投标资质的机构均可以组织招投标工作。”物业科相关负责人称，走向市场化后，企业的活跃度可能会增加，业主也会间接受益。

在走访中，业界对此看法不一，有些企业甚至觉得应当取消物业招投标这种方式。蒋鸣湄说，一般新建的小区都是全新的物业，基本没有维修等花费，前期物业的管理就是一块“肥肉”，很多服务企业都想要。而且南宁市绝大多数开发商都希望旗下物业公司管理他们自己开发的项目，这样可以掩盖一些硬件方面的缺陷。因此，前期物业采取招投标这种方式，就是为了让建管分离。开放招投标市场是一个利好方向，绝不应该取消。她还提醒称，在开放市场后，一些细节应该有规定，比如原来由物业协会组织时，评标人员专业性都比较强，改由一般的招投标机构组织后，在评标的专业性上如何把控。