小区物业收费难 服务质量是关键

本报讯2月24日《万元物业费交还是不交?》一文见报后，引起不少读者的反响。市民张先生昨天致电党报热线，表示对容先生和陆女士的做法虽不认同，但也能理解，“物业这个行业虽然是‘香馍馍’，但优秀物业企业应该提供的是良性管理服务，如果物业不作为，所管小区始终脏乱差，业主自然也不愿买单，最后的结果只能是两败俱伤。”

和张先生持同样观点的市民并不在少数。“我们小区有业主散养鸡鸭，甚至还有人在小区内的绿化带里种菜，施肥的味道特别重。”谈起居住环境，家在仁皇山附近的市民谭先生就特别无奈，“还有将车库转租给别人做夜宵和早点的，物业也不管，有的业主反复申诉不成，一怒之下想出的办法，就是拒交物业费……”

也有市民对此事看法较为理性，认为应当将缴费和监督分开看待，“如果业主都用不支付物业费的方法来抗议，物业运营艰难，只会让小区管理进入新一轮的恶性循环，我不赞同这类做法。如果有意见，可以通过其他途径解决。”

据市统计信息网显示，根据《2015年1%人口抽样调查结果汇总》推算，2015年末我市城镇人口已经达到174.55万人，占总人口的比重(即城镇化率)为59.2%，比上年提升1.8个百分点。不断加快的城市化进程，市民的居住水平和生活环境也在持续提升，对物业管理行业管理能力和服务水平的要求越来越高，由此带来的纠纷数量也逐年上升。采访中，记者发现，类似容先生和陆女士这样的纠纷案例已经并不罕见。

市中级人民法院也对此进行了梳理。2013年，全市涉及物业纠纷的，一审收、结案分别为773件、772件;2014年，一审收、结案分别为674件、650件;2015年，一审收、结案分别为2124件、1894件。“虽然2015年案件数量激增的原因，与立案登记制实施不无关系，但也不难看出，物业纠纷已然成了当前不可回避的社会问题。”一名法官这样说道。

有业内律师告诉记者，部分物业公司确实存在漠视业主利益，在服务方面能省则省、能少则少的现象，平时管理吊儿郎当，还占用或擅自出租业主公共设施，对业主的各种不规范甚至违法行为熟视无睹，间接起到了推波助澜的作用，“有些纠纷的起因，看起来似乎是围绕服务质量，但认真分析，其中相当一部分涉及的还是法律问题。”

物业公司在管理过程中也可能存在违法行为?记者为此咨询了市中级人民法院，法官表示，当业主遇到以下几类较为典型的情况可及时维权：

占用小区内公共道路、场地设置停车位?首先要经过房管部门的审核批准。其次，凡已成立业主委员会的住宅小区，具体服务收费标准由小区业委会确定，未成立业主委员会的，须征求本住宅区半数以上业主同意，不可擅自收取场地占用费或者停车服务费。

小区住宅中带电梯设备的，提前收取电梯服务费?由于电梯服务费的主要费用来自于运营中使用的电费，除双方达成合意特别约定，不可提前收取，应该按照每个月的实际使用情况进行分摊。另外，业主在缴纳此类代收代交费用后，可督促物业服务企业单独建账，公开、合理、按实分摊，并每半年向业主公布费用使用情况。

物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途，或擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营?根据《物业管理条例》规定，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处罚款。所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。