业主：请慎用物业费抗辩权

因拖欠物业费，39名业主被物业公司告上法庭。近日，中山区人民法院速裁组处理了一批物业服务合同纠纷案件，39件案件中有38件以调解和撤诉方式结案，取得了良好的社会和法律效果。 39名业主拖欠物业费被告上法庭

2008年，受大连港集团的聘请，某物业公司负责该集团家属楼的物业服务。因接手前该集团自己管理家属楼，业主们并没有缴纳物业费的概念。

此时，业主对新物业公司到来并不知情，39名业主未缴纳物业费，物业公司追讨物业费时受到业主抵制，物业公司无奈将未缴纳物业费的39位业主诉至法院。

这批案件由中山区人民法院速裁组审理。据庭长宋晓辉介绍，速裁组承受着很大的压力。一方面，物业公司服务确实有不足，因为每月2.5角/平方米的物业费不足以支付日常开支；另一方面，作为被告的业主们，绝大部分为上了年纪的老人，他们和物业公司翻起开发商遗留下的旧账。在案件审理过程中，速裁组法官做足了工作。经过不懈努力，主审法官席红文终于做通了一位老人的工作，老人答应给付物业公司60%的物业费，但物业公司应将他被雨淋的墙面修好。“其实老百姓并不是无理取闹，只是对自己的诉求得不到合法的保护而感到不理解，这时候应该从人之常情的角度来寻找突破口。 ”席法官说，有了一位业主做榜样，其他业主主动找到法院，请法官从中调解尽快解决问题，最终历时三个月，上述39件案件中有38件以调解和撤诉方式结案，另外1件判决案件双方当事人均表示服从判决，没有提出上诉。另外，38件调解案件均按期履行完毕。法官提醒：业主要慎用物业费抗辩权

记者了解到，近年来，物业服务合同纠纷案件呈多发态势。据不完全统计，中山区人民法院去年受理物业合同纠纷案件超过500件，这些案件基本都是物业公司因业主拖欠缴纳物业费，最终将业主们告上法庭。而案件最终的处理结果往往都是法院判决业主支付相应的物业费。对此，有相当一部分业主也曾表示出疑惑与不满，甚至怀疑人民法院司法公正性。

人民法院处理此类案件究竟有何法律依据呢？记者就此采访了中山法院立案庭速裁组的宋庭长。宋庭长介绍说，在物业服务合同纠纷案件中，业主动辄以物业服务不符合要求为由行使抗辩权，拒交物业费已成为一种普遍现象。而根据《物权法》、《合同法》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》等法律法规的规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交物业费的做法才有可能得到法院的支持。业主提出的抗辩理由一般都认为物业公司所进行的保安、泊车、保洁等服务项目存在一定瑕疵。而这些情况属于一般性违约或未能全面履行合同义务，应当通过当事人协商要求变更物业费标准、要求继续全面履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等方式予以解决。

法官提醒，因物业服务合同的特殊性，业主抗辩权的滥用存在许多弊端，如妨害业主的正常生活、妨害物业公司的正常经营、损害小区环境等，甚至发生过群体治安事件。这种做法往往不能起到督促物业服务公司提高服务质量的目的，反而造成物业服务公司服务质量越发下降。宋庭长希望广大业主能够合理慎重地行使自己的民事权利。