常见物业问题，专家详细解答

洛阳市物业办物业科主任冯千杰、涧西区房管局副局长常凯、市发改委物价办价格管理科工作人员周艳蕾、河南中冶律师事务所律师鲁辉为您解答相关问题。

如果您还有物业方面的问题，请致电66778866或发邮件lywbsqb@163.com告诉我们。

1问：徐女士来电反映自己所住小区对外来车辆只要超过30分钟就收费，而且一次收5元。咨询物业公司，对方说因为小区停车位少所以收费高。这样合理吗？

答复：根据洛发改收费[2009]40号文件精神，目前我市普通住宅小区对各种进入小区的外来车辆，90分钟以内不收费，超过90分钟按每辆每次2元收费，过夜加倍。小区物业公司应严格依据此文件标准执行，若违规收费，业主可拨打价格举报电话12358投诉，也可凭缴费票据到市物价检查所举报。

2问：潘女士家单元门上安装的对讲门锁坏了两三年都无人管，2011年10月31日潘女士家被盗了，她认为这和对讲门锁坏了无人修有关系。但物业公司说门锁不归他们管，物业费也不包含修门锁这项。单元门锁该归谁管？

答复：楼栋的单元门属于该单元全体业主的共用设施，单元门在保修期内出现配件损坏，应由单元门厂家负责维修。

楼栋的单元门在保修期外出现配件损坏，应由该单元全体业主共同分摊维修费用。

3问：实行业主自治、单位后勤管理的小区如何收费？

答复：实行业主自治、单位后勤管理的小区，物业收费标准可参照洛发改收费[2009]40号文件的有关规定。

实行业主自治的小区，自治管理单位应定期向全体业主公布物业费收支情况，接受广大业主的监督；业主认为单位后勤管理收费不合理的，可向其上级主管部门反映。

4问：吴女士买的房子2009年交房，2010年装修后一直没有入住，这算不算空置房？物业费和暖气费该如何收取？

答复：根据洛发改收费[2009]40号文件精神，业主办理入住手续后长期（连续6个月以上）未使用的空置物业，应按照空置房标准缴纳物业费。

对于空置物业，业主或物业使用人应向物业服务企业书面备案，按照规定或约定物业服务费标准的80%缴纳物业费。

根据洛发改价管〔2007〕42号和洛发改价管〔2009〕21号文件精神，空置物业供热收费问题有如下规定：庭院供热系统属于并联的，不用热的用户可缴纳不超过面积热价25%的基本热费；供热系统为串联的，经供热收费单位同意拆除散热器的，用户缴纳30%的基本热费。

5问：李女士所住小区的业主如果不买车位，物业公司就不让车进入小区，小区根本不存在租用车位的情况，对此，业主怎么办？

答复：我国《物权法》第七十四条规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共用道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

根据该规定，李女士需先弄清，小区建筑区划内有没有规划车位，这些车位是否占用了共用道路，如果占用了共用道路，这些车位属业主共有，应当由业主民主决策行使该车位的民事权利。另外，还要弄清当初购房时，房地产公司有没有关于小区车位使用的介绍，看一下房子在销售时房地产公司是怎么向业主承诺车位的，之后再根据具体情况选择协商方式。

6问：张女士的房子是10月中旬交的，可是交房后张女士发现门是坏的，房子里漏水，她要求物业公司换门，可是物业公司迟迟不给解决，这该怎么办？

答复：张女士需要弄清，买房时房门是不是开发公司提供的，是不是商品房买卖合同里边约定的条款；房子漏水是否是房屋质量问题。如果是合同里边的条款和房屋质量问题的话，业主可要求开发公司采取修理、重做、更换等补救措施。一般情况下，物业公司为业主提供的是小区共用设施、共用道路、水电线路等方面的维护、管理、保养服务，因此张女士需详细了解相关情况后再选择合理的途径解决纠纷。