中海物业缓速扩张，上市两年管理规模终于突破一亿平

因为一宗收购，打乱了中海物业(02669.HK)财报会计原先的节奏。3月22日晚，中海物业宣布2017年年度业绩，对管理规模、收入、利润、分部数据作出了多个调整比对。

2017年10月20日，中海物业以人民币1.9亿元的价格向中海地产收购其位于深圳、北京、广州等地的120项物业管理项目，新增管理面积0.241亿平方米。其实这些资产来自中信房地产及其物业公司，中海地产吃下中信的地产业务下，才转入中海地产旗下。

作为物业管理行业内第二家上市公司，无论是从发展战略、规模扩张方式、还是年度业绩等维度来看，上市两年半的中海物业仍紧贴着中海地产生存经营，直至目前，其大多数业务来自中海地产或同系联营公司，基本上与房地产业务布局同步。

中海物业2017年报显示，报告期内，中海物业管理建面由2016年底的0.935亿平方米上升37.3%至1.283亿平方米。而增幅的70%来自上述对中信的物业业务收购。

从经营数据上看，中海物业2017年报显示，若剔除收购事项带来的影响，中海物业2017年的收入为27.142亿港元，同比上升5.9%。若计入收购事项，2017年，中海物业整体收入上升1.9%至33.578亿港元。

中海物业业务分为两个分部，分别是物业管理服务分部和增值服务部。

整体收入中，来自物业管理服务收入占总收入92.2%，比去年仅增加了0.9%;即使不计算收购带来的影响，2017年度物业管理服务的收入也只是上升5%。分部毛利率由2016年的21.1%微增至21.3%，毛利同比增加2%至6.6亿港元。

至于增值服务分部，则包括社区服务收入、停车位空位查询系统等智能服务，以及顾问服务、房屋经纪等业务。年内，中海物业的增值服务分部收入仅占总收入的7.8%，同比增加至14.9%至2.631亿港元。分部毛利率由2016年的52.2%增加至53.9%。毛利同比增加18.6%至1.418亿港元。

回到整体收入的话题上，无论是1.9%还是5.9%，同比行业，这个升幅可谓惨淡。

再看看增值服务占收入和毛利之间的比例，同样表现得不出彩。增值服务是中海物业上市之初便谋定的策略之一。

物业管理行业逐步由劳工密集、专注于传统的物业管理服务向集约化、自动化、智能化、互联化转变，从基础服务物业的提供者向服务的连接和整合者、平庸的提供者转型。

同时，物业管理企业正通过硬件设备智能化升级、移动互联网技术应用等手段提升服务效率和效果，同时降低成本。绕开了大量的高成本的人力，增值服务的利润率远远高于传统的物业管理服务，这是物业管理公司纷纷培育、掘金增值服务的原因。

中海物业管理层指出，“客户多层次的生活需求催生了多元化的增值服务发展空间，实现物业服务领域的延伸，为企业带来新的利润增长点。”

但从目前数据来看，中海物业真正的生态平台尚未搭建起来，增值服务尚停留在初步阶段，收益基数低。

增值服务上，比其早一年上市的彩生活表现更出色。彩生活日前公布的财报显示，2017年增值服务分部溢利对公司整体分部溢利的贡献占比达到42.9%，已然近半。

报告期内，随着收购事项间带来的业务量，中海物业毛利在重新调整的基础上增加4.6%至8.02亿港元。中海物业拥有人应占溢利上升29.1%，至3.068亿港元。

值得肯定的是，与彩生活相比，结合管理的建筑面积来看，中海物业的单位净利润(单位净利润=净利润/管理总建筑面积)更高。

截止至2017年末，彩生活的管理规模已达9.002亿平方米，收入为16.29亿元，权益拥有人应占利润为3.2亿元;而中海物业1.283亿平方米的管理规模，收入兑换为人民币约为27.0878亿元，拥有人应占利润为3.068亿港元，兑换为人民币约为2.475亿元。

截止至2017年末，中海物业在银行结余及现金上升12.2%至27.22亿港元。