承载现在 创造未来 实现顺达源物业管理服务持续、健康发展

承载现在 创造未来

实现顺达源物业管理服务持续、健康发展

——在建平县顺达源物业有限公司2018年度

工作总结表彰暨2019年工作会议上的报告

（2019年3月 12日）

李 巍 军

尊敬的领导、各位来宾、同志们：

2018年，在县委、县政府的领导和大力支持下，顺达源物业有限公司，围绕“依托现有、开拓发展、做大、做强、做好”的发展思路，创新工作模式，强化内部管理，外树公司形象，努力适应新形势下对物业管理工作的发展要求，在强化“服务上层次，管理上台阶”的基础上，公司上下团结一致，齐心协力，攻坚克难，勤奋付出，求真务实，开拓创新，全面提升服务新格局。严格执行物业服务合同及相关条例法规，努力做到谋发展不动摇，抓管理不松劲，保稳定不懈怠，真抓实干，积极推进，服务到位、真情付出、业主满意。在品牌树立、氛围营造，提升物业服务品牌，提高物业服务质量等方面取得了成立以来最佳业绩，进一步推进与高端物业服务接轨为目标，始终坚持科学发展和以人为本的原则，重合同，守信誉，诚信经营，人性化服务，品牌化管理，使得我们工作得到成功延续与顺利的拓展。通过全体员工的共同努力，较好的完成了全年的各项工作任务，基本走上了自主经营发展的轨道。

下面，我代表建平县顺达源物业有限公司董事会，向大会做过去一年的工作报告。

一、2018年度工作的简要回顾

建平县顺达源物业有限公司注册于2011年3月，是具有独立法人资格、三级资质的物业企业。现有员工187人，其中管理层 11人，小区物业管理部经理19人，维修人员7人，保安员和保洁员150人。在管理层中，工程师职称6人，会计师职称2人，高级物业管理师1人，全国物业经理持证人12人，电梯安全管理员持证人6人，消防操作员证3人。

公司成立七年多的时间里，先后接管建安家园一期、建安二期（南区、北区）、金都华府一期、金都帝景、金都华府二期、光明新村、翰墨林居、二一零小区北区、兴合家园、富郡园、建达小区、益安小区、怡泽园小区、泰安小区、嘉华名苑、时代金领、顺和家园、鑫盛家园、鸿泰家园共19个居民小区,建筑总面积918233.08平方米，共有业户8285户。其中，顺和家园小区业主委员会在三家物业公司中，充分肯定、相信了顺达源，选择了顺达源物业公司，通过近两个半月时间服务环境彻底改观，车辆有序停放，改变了春节从来没有亮化的历史，业主非常满意，现在排队交物业费。馨盛家园小区面向社会公开招聘物业公司，而且是通过召开业主大会投票表决选举物业公司，这在建平县小区业主参与选聘物业公司服务小区是史无前例，在多家物业企业十分激烈的竞聘中，顺达源物业一举竞聘成功。12月份，公司与建安家园一期、二期的业主委员会成功续签了物业服务合同。各小区的物业服务工作得到了各小区业主委员会的高度评价。

在过去的2018年，顺达源物业有限公司继续秉承“为业主排忧解难、争创一流管理、安排就业人员、减轻社会负担、上升服务等级、提高服务水平、树立良好形象、业主安心生活”的宗旨，以坚持做建平物业管理龙头企业为工作目标，以服务好业主为最终落脚点，在县里有关部门领导和各小区业主委员会的大力支持下，公司全体员工攻坚克难、砥砺奋进、从严管理、争创一流，把业主的切身利益放在第一位，做到急居民之所急、想业主之所需，让广大业主真正感受到物业给业主带来的好处，使公司的各项工作，在原有基础上管理服务工作又迈上了一个新台阶。

（一）科学配备人员，严格落实责任，确保公司正常运营。公司董事会设有董事长；公司经营管理机构设总经理、副总经理2人。公司下设综合办公室、财务部、保卫监察部、环卫部、设施维护部、法规宣传部6个职能工作部门，并在每个接管小区下设物业管理部。公司自成立之初，就明确了董事会、董事长、总经理、副总经理、各职能工作部门、小区物管部经理和维修人员、保安员、保洁员的工作职责，制定了公司保卫监察工作制度、消防安全管理制度、重大突发事件暨火灾处理制度、财务管理制度、物品采购制度、档案管理制度、维修工作管理制度、保洁工作检查制度、小区物业管理部管理制度和公司管理规则等一系列规章制度。2018年对物品采购、物业费收缴、车辆管理、财务管理等方面做出了新规定。公司实行一级对一级负责的管理模式，也就是各部门工作人员对本部门经理负责、小区物管部副经理对本小区经理负责；各部门经理、小区物管部经理对公司分管领导负责；副总经理对总经理负责；总经理对董事长负责。各小区物业管理部经理对小区保安员、保洁员日常工作进行严格管理；保卫监察部、环卫部严格履行监督管理职责，切实加强对保安员和保洁员的监督管理。公司保卫监察部采取不定期检查保安值班值宿情况，发现问题，及时解决和处罚，使公司安保工作走上了规范化轨道。公司环卫部也不定期对小区卫生情况进行抽检，并做好记录，定期向公司汇报情况，并及时作出处理或处罚，确保各小区楼外楼内卫生达标，使业主满意。同时，公司领导也不定期深入到各小区，检查保安员的值班值宿情况和卫生保洁情况。一年中，公司领导和相关部门经理共对保安、保洁人员查岗300余次，辞退不负责、不胜任的保安员71人、保洁员20人。公司全体员工统一着装，并统一佩戴胸牌上岗。

（二）改善管理模式，提高工作效率。公司管辖的19个小区大小不一，现状不同，管理状态参差不齐，根据某个小区问题较多，采取现场办公方式，从一个小区一事一议，到每周三下午召开公司各部室、各小区经理参加的办公会，回顾一周工作，找出存在问题，当场就地解决，进而又采取拉练观摩现场交流推进方式，组织参会人员采取“看、听、谈”的方式，先后参观了嘉华名苑、时代金领、光明新村小区管理建设情况。有力的促进了各小区的物业管理工作的顺利开展。管理代替了管事，达到了借鉴先进典型的成功做法，对照典型找差距，取长补短，进一步加强小区建设和管理，按照公司的工作部署和要求，团结和带领员工迎头赶上，确保实现2018年公司各项目标实现的目的。不断的强化物业管理工作，收到了事半功倍、提高工作效率的良好效果。真的使各部门、各小区的事越来越少，在轻松中愉快工作。目前已召开一事一议办公会24次，解决各类大小问题1000多件，及时缓解各小区物业管理部的工作压力。

（三）强化服务标准，树立品牌形象，为业主营造安全舒适的居住环境。

一是努力塑造形象，树立品牌，主动出击，积极拓展物业管理市场。面对激烈的市场竞争，顺达源凭借独特的管理和实力，不错过机会，精心策划准备，志在必得，经过角逐，公司以遥遥领先的高额票数竞聘成功，一举获胜，成为馨盛家园小区新的物业管理服务单位，在社会引起强烈反响，同时，也大大增加了顺达源物业在激烈的市场竞争中的信心和决心。

二是提高保洁服务标准，保证小区美观整洁。各小区垃圾清运做到了日产日清，保洁员保证每天对各个单元楼道进行清扫，每两天用拖布拖一个单元楼道，并定期疏通排污管井。2018年，公司共为各小区疏通下水管路320次，并定期对各小区主化粪池和所有的沉水井进行吸污；2018夏秋季，公司对各小区的化粪池进行了一次集中清淘，对各个小区沉水井彻底清淤200余个，尽量保证小区的下水排污管路的畅通。积极响应县委、县政府“创建森林城市”号召，按季、按时对各个小区的绿化进行修剪、拔草、浇灌，先后种植花草10万多株，植树12300多棵，夏季每周浇灌绿地并进行剪枝修形。

三是安全保卫严密规范，小区秩序井然有序。为确保各小区的物业安全，公司一直把安全保卫工作当成重中之重来抓。公司管辖的十九个小区中，建安家园、金都华府、光明新村、嘉华名苑、时代金领、顺和家园、馨盛家园七个小区都是配备每天4名保安，实行两班倒，每班2名保安；建安家园二期南北院、金都帝景、翰墨邻居等其他小区也都是一个正门每天配备3名保安，实行三班倒，每班1名保安；公司对保安的要求是在岗不能饮酒、不能睡觉，要对进出小区的车辆要做到实名登记，时时刻刻排查可疑人员，维护小区安全。

四是维修工作及时到位，物业服务真正为民。维护好业主利益、为业主服好务，这是物业公司的根本落脚点。2018年，建平县顺达源物业有限公司始终以业主的利益为第一位，千方百计做好服务，也赢得了广大居民业主的一致好评。各小区物业经理对于业主反映的房屋质量问题，公司认真做好登记，尽快分清责任，及时为业主做好服务。对于属于保修期内由开发建设单位负责的，公司设施维护部和小区物业管理部经理与公司分管副总经理一道，积极协调开发建设单位，尽量保证在最短时间内为业主进行维修。比如：各小区的单元门、门铃等维修项目，都在最短的时间内安排维修人员进行了维修。据不完全统计，一年间，共维修单元门613个、门铃569多个。及时更换或维修了部分破损的落雨管。使绝大多数业主满意。各种的维修项目，公司设施维护部都尽量保证在第一时间内为业主进行维修。对房屋漏雨、上下水管和化粪池、对各小区花草绿地、消防水箱、健身器材维护管理等共用设备设施，小区物业经理都能够做到定期进行检查，认真听取业主反映的情况，每天都有检查记录，发现情况第一时间报公司设施维护部，由设施维护部拿出维修维护方案，填写报修单，经批准后及时进行维修，保证业主满意。一年间，共更换声控灯座2818个、声控灯泡3000余个、小区庭院灯61个、路灯3个；重新铺设面包砖780平米，处理散水等工程量50多平方米，对各小区1处自由出口进行了封堵，保证了居民的安全。

2018年4月份，公司在征得二一零北区小区业主委员会同意后，向物业处申请住房专项维修资金对小区防水、楼顶护栏进行维修，在近年的服务过程中，陆续对益安、建达两个小区屋面防水、排水管路堵塞和单元门破损严重等严重影响居民日常生活的维修共计投入资金176374元，2018年，公司共申请住房专项维修资金481837元，对二一零北区防水做了充分翻新和维修总面积4573多平方米，维修更换护栏621延长米。建平县住房物业和专项维修资金管理处调剂资金5.3万元维修建达小区、益安小区防水480多平米，简单装修时代金领小区物业用房。

五是实施小区亮化工程 为加强小区建设，营造良好的业主需求愿望，同时也塑造顺达源物业的形象，舍得投资，新开亮化先河，对管辖内19个小区，均进行了节日彩灯亮化，极大的满足了业主们的节日心里要求，受到各小区业主的好评和赞扬。目前已投资48300元，安装节日射灯 222个，满天星9670延长米，节日灯箱对联 630副，彩旗98 面，灯笼 540个。

六是多措并举服务业主，切实为业主排忧解难。各小区物业管理部经理坚持全天候24小时电话畅通，有事能及时取得联系，把发生的问题全部解决在第一时间内。公司严格控制各小区外来的小商小贩，坚决禁止乱贴小广告人员进小区乱粘乱贴，对收废品和进入小区维修太阳能等人员严格进行登记备案，以免业主受害。对院内积水较多的地方和下雨倒灌地下室的部分及门口进行了修补和彻底解决，更换铺设面包砖平整地面，不辞辛苦为业主排除因太阳能漏水伤及他人财产事故40余次，检查要被风刮掉的太阳能200余个，都给予固定住，为业主排除了安全隐患，一年间上下楼排除漏水隐患300多次，确保了居民业主的安全。同时，在建安一期、金都华府、光明新村、翰墨林居、嘉华名苑、顺和家园、时代金领、馨盛家园小区物业经理要每天定时巡查高压给水、给热设备的运行情况，不管白天还是半夜，出现问题，小区物业经理都做到了及时处理解决，保证居民群众的用水和供暖问题。公司还对各小区的所有地下室按单元进行了电焊封堵，解决了小孩到地下室随地大小便和地下室的安全问题。

（四）加大工作力度，突破管理难点，为公司健康发展提供坚强保障

一是抓住机动车治理这个难点，为小区业主创造安全有序的居住环境。公司对所管辖的十九个小区，自接管之日起对能改成双车道的建安家园一期、金都华府、光明新村的单车道拦车系统改成了双车道拦车系统。特别是光明新村、金都帝景、怡泽园、顺和家园、嘉华名苑、馨盛家园首先将原有的拦车系统更换成ETC车牌识别系统，解决了机动车辆出入小区拥堵问题和复制假门禁卡的弊端，有效加强了进出小区的机动车辆管理。公司安保人员坚持对本小区所有的有车业主进行排查和实名登记，使所有有车业主车辆都能持卡进出小区，严格控制外来车辆，在一定程度上保证了有车业主车辆的正常进出入库和消防通道畅通。同时，我们及时对各小区重新规划了停车位，并积极采取收取停车位定位使用费的措施，也在一定程度上规范了机动车辆停放。目前，各小区机动车停放很规范，比我们刚接管前有了很大的提高，当然，在我们严格控制机动车辆出入小区的时候，也有很多以身试法者强行闯杆和谩骂安保人员。在职保安顶歪风、树正气，都在积极努力的开展工作。在过去一年里，公司共拨打110报警电话40次，同比去年减少60%。得力于扫黑除恶专项斗争，叶柏寿派出所和红山派出所每次都对闯杆车主进行了处罚，并对3次情节严重的肇事者给予了处理和拘留7—15天不等的治安处罚，通过行之有效的管理措施和手段在各小区起到了极大地震慑和教育作用，也有效维护了安保队伍的稳定。2018年，小区物业经理和公司保卫监察部经理共调解小区内因车辆堵车库、占车位的纠纷430余次，有效维护了小区车辆的停放秩序和小区的安全和谐稳定。

二是认真做好物业费收缴工作，为公司提供坚强的财力保障。2018年，我们采取逐户催缴、起诉至法院、张贴诉讼案例、对不交物业费户进行停水等措施进行了物业费收缴工作，从整体上看，整个物业费收缴的效果比较好。比如：各物管部经理讲究工作艺术，与业主关系情浓鱼水，很多原来未交物业费的业主被经理的工作热情和态度所感动，主动到小区物业办公室交清物业费，业主委员会积极协调业主代表做未交物业费业主的思想工作，使物业费收缴工作顺利进行；也有小区经理更是当仁不让，利用自己人脉关系广的优势，采取一些艺术的办法，也有业主委员会人员亲临现场指挥，面面俱到，配合物业公司处理了很多难题，小区经理与业主委员会的紧密配合，使物业费收缴也达到了良好的效果；也有小区经理，采取逐户入户，向业主摆事实、讲道理，到目前为止，7个小区收费率达到了90%，4个小区达到了80%以上，其他小区收费效果非常理想，建安一期还查出拼电梯户6户。前一段，我们向法院起诉了部分业主，凡是被起诉的业主或物业使用人，都以败诉告终，部分商网业户对判决有异议并上诉到朝阳市中级人民法院，中法判决维持原判。金都华府的收缴物业费工作，前一阶段，进展非常缓慢，但近一段时间以来，借助办理产权证的有利契机，加大了物业费收缴力度，目前金都华府一期的收费率达90%。总之，整个收费工作有条不紊，为公司正常开展工作提供了财力支撑。

三是企业文化建设进一步巩固和加强。 为进一步扩大企业的知名度，塑造公司的良好形象，不断加强并强化企业文化建设，不断搞好对本企业的对内、对外的宣传，先后在《建平县报》《朝阳阳光工程》等报刊上刊登发表稿件 8 篇，除此而外，还新创建了半月刊《顺达源简报》，发至公司各部、室、小区，及业主委员会，随时报道、宣传公司工作动态、员工好人好事等项内容，目前已发行11期，刊发各类稿78 篇，加大了企业内部的宣传和交流，加大了宣传力度，报道、弘扬了企业精神。

2018年11月公司组织全体员工健步走竞赛活动，历时60天时间，全公司共有16支团队，110名员工积极响应认真参加这次活动，起到了强身健体，促进工作，增加团队凝聚力的作用。史宝生经理牵头成立了健步走队伍，社会反响好，公司声誉提高了，既锻炼了身体，也奉献了爱心。

四是试运行了积分制和积分管理 积分制管理让员工满怀激情做该做的事，降低了成本，避免了赏罚不明，增加了员工的荣誉感，调动了工作的积极性。

回顾2018年度的工作，建平县顺达源物业有限公司在物业费收费标准较低的情况下，坚持做到了严要求管理、高标准服务、大资金投入，我们可以大言不惭地说，我们公司的管理是最严格的管理，是最一流的服务，我们的工作政府满意、社会认可、业主受益，这里说明一点：我们今年的管理运行仍然是没有利润的，公司虽然收上来一部分物业费，但还有一部分没收上来，物业本身就是微利行业，全额收取物业费也就能收支持平，再加上各小区遗留问题多、维修投资大、企业员工工资高等因素，公司本着“短投入、看长远、提资质”的长期管理理念，以达到最后扭亏为盈的的目标。这里我想说的是：我们践行了公司“为业主排忧解难、争创一流管理”的宗旨，不仅如此，我们还要提高员工的工资待遇，努力激发全体员工的工作积极性。截止目前，我们公司在建平县内同行业中可谓独树一帜，具有了一定的影响力。    各位，奋斗充满艰辛，成绩来之不易。这些成绩的取得，是董事会、董事长正确领导、科学决策的结果，是广大业主委员和社会各界有效监督、鼎力支持的结果，更是广大物业人团结一心、共同奋斗的结果。在此，我代表公司董事会，向支持公司发展的有关部门，向广大群众和所有关心、支持我公司发展的社会各界人士，表示衷心的感谢并致以崇高的敬意！谢谢你们！

在去年的工作实践中，全公司上下得到了很多启示，体会最深的有以下四条：必须旗帜鲜明讲规矩，坚决落实“两个维护”，即维护公司董事会的权威，维护董事长前瞻性的思路。认真执行董事会决策，切实做到依规行事，始终保持公司工作的正确方向。必须勇于创新敢担当，牢牢把握公司发展这个第一要务，不畏艰难、大胆实践，敢于担当、勇于尽责，推动形成干事创业的强大合力。必须尽职尽责为业主排忧解难，牢固树立以业主为中心的发展思想，努力保障业主权益，切实解决业主需求，不断满足广大业主日益增长的美好生活需要。必须真抓实干转作风，大力弘扬求真务实的工作作风，努力改善发展环境，切实提升服务水平，全力打造服务发展、推动振兴的良好氛围。

二、物业管理服务工作存在的问题及不足

在肯定成绩的同时，我们也清醒地看到，我们公司发展还存在着一些困难，存在一些问题和不足：

一是物业政策法规宣传力度不够，相当一部分业主对物业的认知度还停留在很低的层面。虽然我公司加大了物业法律法规政策的宣传力度，但是全社会对物业知识的宣传还很不够，广大市民对物业的认知度还挺低，这在一定程度上影响着物业服务工作的开展。

二是物业服务成本偏高，利润几乎没有空间。例如建安二期、建达南区、兴合家园小区都在负债运营，2018年，公司运营投入较大，物业费收费标准又较低，截止到2018年年末，公司主营业务收入1990430.4元，各项费用支出为1996103.37元，净利润总额为负5672.97元。

三是车辆管理问题仍是物业管理的一大难题。目前，我县开发建设的各个居民小区，都存在着机动车辆多与小区内停车能力有限的问题，停车矛盾非常突出。

四是楼道内存放杂物和私搭乱改问题不容忽视。有很多从农村搬上来的业户，由于多年的生活习惯，有些杂物没处存放，就自然地把杂物堆放到了自家走廊内，影响了卫生、消防、地震逃生时的人身安全。有的业主无视法律法规的规定，私搭乱改，造成了很多不安全因素。

五是物业公司并购的窗口期来了。未来五年，是物业公司并购的窗口期。高速的发展不可避免会产生一些问题。现在的物业市场扩张确实存在一些有待改善的现象，一些竞争方式的问题值得格外关注，一些企业带头破坏了行业规则，而且物业行业确实需要立规矩，过去一些野蛮的扩张方式应该禁止，大家应该共同把行业做大做好。“行业里现在因为扩规模，带来了抢楼盘、抢面积的现象此起彼伏，发生在馨盛家园小区应聘物业的事，不过是物业市场化进程的一个小小缩影，物业地盘之争远未停止。“物业服务权的移交，各地地方法规都有很明确的规定，任何有冲突的情况，都应该根据法规的要求作出协商，然后去找到妥善处理的方法。而从法律角度来看，该类纠纷主要新旧物业之间是没有合同契约的，双方都是与业委会签订的合同，更换物业需要交接的事项，应由业主委员会与原物业公司协调解决。

以上这些都需要我们在下步工作中，认真采取措施逐步加以解决。

三、2019年工作目标及设想

以党的十九大精神为指导，适应新形势对物业管理工作发展要求，用新理念、新思路、新举措开创物业管理工作新局面，促进顺达源物业健康发展、持续发展。公司将以在做大、做强、做好基础工作上，抓住机遇，拓展市场，踏踏实实，真抓实干，确保公司内环境、绿化、安全保卫的各项工作常态化管理，再上新台阶，为建平文明县城创建添砖加瓦。

一是加大物业宣传力度，切实提高居民群众对物业的认知度。物业本身就是一个新生事物。在县城这一级城市中，广大居民对物业的认识还不到位，更有大部分居民对物业是零认识，何谈认识到物业的重要性。所以，今年我们要积极争取县政府、相关部门的支持，投入一定的资金，采取不同的方式，加大对物业法律法规知识的宣传力度，要让广大居民知道，进小区、住楼房，没有物业是万万不行的，积极实现居民群众对物业由零认识到认识，由消极抵触到积极配合的转变。

二是加大业务培训力度，切实提高公司员工的能力素质。要切实加强公司所有员工对物业知识，特别是对《国务院物业管理条例》、《中华人民共和国建设部80号令》、《物权法》、《辽宁省物业管理条例》以及《朝阳市物业服务收费管理办法》等法律法规的学习，使大家熟练掌握物业管理的相关规定，什么是物业公司承担的，哪些不是物业公司承担的，要入脑入心。遇到问题时，能明确区分责任，能够艺术的处理好业主来访。通过强化培训，努力提高公司员工的业务素质和开展业务工作的能力。

三是加大常规工作力度，切实提升物业管理服务水平。物业管理服务的常规工作，其实就是安全保卫、卫生保洁、设施维修维护和找到业主的需求点的工作。今年，我们将把这四项工作为物业公司的立业之本，切实摆上议事日程。保卫监察部要与小区物业管理部密切配合，时刻掌握各小区保安人员动态，经常性或不定期检查各小区的安全保卫、保安值班值宿和车辆停放情况，确保小区安全和谐；环卫部也要与小区物业管理部密切配合，忠实履职，每天都要检查各小区卫生情况和绿地花草维护情况，确保小区业主有一个舒适干净的生活环境；设施维护部的维修维护工作要及时跟进，每天要根据各小区需要维修项目的轻重缓急，统筹安排好各小区的维修，做到有条不紊。物业行业是需要重运营的，因为物业是要打造社区的环境，提高居民生活品质的，那正是这样的使命和目标，所以决定了物业要重运营，重运营的核心，实际上是体现在这几点上，第一点就是要了解需求，换句话说能否把握用户的需求，第二点就是满足需求，通过什么形式，多大成本，多高效率来满足用户的需求，第三点就是能否创造需求，创造新的需求点，那么通过以上这三点可以衡量一个物业公司有没有运营能力。实际上无论是了解需求还是创造需求当中，我们在实际的运营当中归结成两点，第一点就是在基础服务上，站在业主的角度你是否真的有了解用户的手段和渠道，那到底业主的需求在哪里，三保四保（保安，保洁，保绿，保修）他更在意哪些事情，什么样的三保四保是他需要的，有没有渠道和方法了解。有的人说我们有渠道了解，实际上现在真的能够做到很少，比方说很多物业小区都有管家，实际上管家更多的是停留在一个接电话的一个低水平上，或者是记录信息，根本就没有这种咨询，了解，回答，服务等等这些功能，所以大多数管家更多的是体现在客服的功能上，或者一些稍微高档的小区，每个单元门下面都有管家，其实这个更多的是体现在一种礼仪上，其功能并没有体现在了解用户的需求上。如果你不了解或者了解的不充分不及时，那你如何去满足用户的需求呢，你只能是猜测，或者你认为你能干什么，或者你认为你应该干什么就去干了，所以这就导致了我们很多的物业公司包括大的小的都出现了同一个状况，虽然很辛苦，虽然已经做了很多事情，为什么业主还不满意，因为这里面出现了一个错位，不是你做的事情少，而是做错了或者是做的不够精准。一个小区是保安放在第一位，还是保洁放在第一位，这个是跟小区的环境和人口来满足的。比方说，一个小区如果孩子特别多，那么这个小区首先最重要的是安全，不能让什么人都随意进出，其次是卫生，干净，不能随处都是垃圾，如果这个小区老人居多，那么整个小区的环境就非常重要了，包括是否安静，嗜睡，以及社区的绿化等等这些，所以不同的人群结构，需求也是不一样的。正是这些基础服务的运营，也让物业公司之间拉开了差距，那关于创造需求这个非常重要，也是从现在到未来物业公司实际拉开差距的一个非常大的方向，也就是你能否真正的了解用户的需求，然后去满足用户的需求，然后去解决物业公司长期存在的收物业费和涨价的问题。如果有了创造需求的能力，那么物业公司除了做好三保四保的基础服务外，还可以做重大的延伸，因为作为业主除了环境的需要，那么对同样结构的家庭，可以把大门外到家门口这段服务延伸到家庭服务里面去，比方说，保洁是所有家庭都需要的，也越来越重视，尤其是城市的上班族，没有时间做保洁，这个服务又是刚需的， 每天都要简单的整理下，所以这些共性的服务是巨大是商业机会。但是我认为很多物业企业在这方面做的有些过度了，太强调增值服务了，反而把基础服务忽视掉了，或者没有做的很好，那么业主自然不会信任你，也不会把家门打开，让你来服务。总之，公司各职能部门和小区物业管理部都要根据《建平县顺达源物业有限公司管理规则》的相关规定执行，确保物业常规工作力度不减，不断提升物业管理服务水平。

六是继续加大创新力度，实现物业经营管理。根据公司发展的需求和公司现阶段实际情况，我们的发展要不断以战略的思维和从科学发展出发，着力抓好物业外延，向更大范围更广阔的空间拓展和经营，比如承揽商场、宾馆、政府等企事业单位物业管理服务、4商务超市、二手房中介、家政服务、广告策划、搬家服务、车位计时收费、小区充电桩等智能型的管理。有效节约物业管理服务成本；为以后公司物业管理业务模块运作做好准备。

四、团结协作，合作共赢，实现顺达源物业管理服务持续健康发展

2019年是公司解放思想、开拓进取的攻坚之年，更是跨越赶超、崛起振兴的奋进之年。新的一年，机遇大于挑战，希望多于困难。董事长年初的讲话精神，公司各部关于推动公司发展的一系列决策部署，为公司发展指明了前进方向，让我们目标明确、信心百倍；在董事长的坚强领导下，干事创业氛围愈加浓厚，发展信心更加坚定，让我们精神振奋、干劲十足；公司多年积累的经验优势逐步显现，奋进新时代，展现新作为，建平物业拥有巨大的发展潜力，让我们激情满怀、斗志昂扬。谋发展时不我待，促振兴只争朝夕。只要我们团结协作，合作共赢，顺达源物业管理服务就能实现持续健康发展。借此机会我想讲以下三点。

一是合作共事要讲团结。“天时不如地利，地利不如人和。”企业内部的团结一直是整个企业生存和发展的基础，只有企业员工上下紧密团结，同心协力，企业才能生存和发展，才能取得员工和企业双赢。首先，管理层面的团结，企业管理层作为企业的领导者，一言一行都被员工注视，倘若管理人员之间团团伙伙，民主意识差，就不可能发挥群体的智慧，很难调动员工的工作积极性和主动性。其次，员工之间要团结，员工是企业的基石，倘若员工为了自己的个人利益不顾他人和公司的整体利益，那么公司内部就会变得混乱复杂，个人主义的小团体处处可见。这样，群体的职能和效率就会减弱，要切记“人心齐、泰山移”的名言。最后，要加强管理层与员工之间的团结，管理者要把员工摆在重要位置上，实现对员工的尊重，重视员工的价值，从而有效的调动全体员工的积极性和创造性。要牢记只有尊重别人，才能得到别人尊重的道理。只有企业建立起和谐的人际关系，企业才会立于不败之地，才有发展，才有进步。

二是员工队伍要讲责任。企业的管理者是企业的“带头人”和“当家人”，必须要有一支精明强干的管理队伍，经营管理水平和工作效率的高低，很大程度上取决于企业管理者是否有高度的责任心和使命感，是否有压力感和危机感。企业内部要有一批能干事、会干事、干成事的人才队伍，企业就能振兴，始终立于不败之地。这就要求每位管理者要真心实意，而不是三心二意。公司为每一位管理者提供了展示自我能力的舞台，这台戏唱好与否关键在于自我把握，错过机遇就要落伍，就会被无情地淘汰，要切记有为才有位，有付出才会有回报的道理。

三是分工协作要讲配合。公司工作千头万绪，虽有分工，但一定要搞好协作共事，工作不分家。相互支持、互相补台，要充分体现团队精神。在这里我再次要求，全体员工要把团结协作放在突出位置，绝不允许出现影响团结之事，心往一处想，劲往一处使。在我们公司没有特殊员工，没有不受纪律和制度约束的员工，搞好团结协作，在外树立公司的良好形象，这是公司发展的需要。

同志们，新思想引领新时代，新时代呼唤新作为。跟上新时代，适应新变化，才能形成新气象、展示新担当、实现新作为。光荣属于过去，奋斗成就未来。让我们在新的一年里，公司全体员工团结务实，再鼓干劲，以改革创新的精神，克服困难，砥砺奋进，逢山开道，遇水架桥，用我们辛勤的劳动和汗水，继续让顺达源物业管理服务做的更大、更强、更好，使顺达源物业实现持续、健康发展 ！

谢谢大家！