物业下半场并购火热：近2月成交36亿 碧桂园服务暴露环卫上市野心

近来，物业并购市场火热。

10月14日，碧桂园服务公告拟收购满国康洁70%股权，最高代价不多于24.5亿元。若截止2027年12月31日，碧桂园服务环卫板块未在国内外证券交易所上市的，则需一年内再收购满国康洁的29.01%股权，收购对价不高于45亿元。

此前10月13日，非住宅物业股新大正也发布了上市后首笔并购公告，与四川同力德、陈勇签订《关于四川民兴物业管理有限公司之股权转让协议》，以现金9700万元收购民兴物业100%股权。12日，蓝光嘉宝服务公告拟2.13亿元收购上海益镇物业及上海华欣物业两家物业公司。11日，和泓服务公告拟1500万元收购贵州星际物业。

连续发布的交易动态意味着2020年物业并购进入下半场。不完全统计，截至目前9-10月发生的并购交易金额达35.4亿元，相当于1-8月并购总额的83%。若加上聆讯后的世茂服务、合景悠活，9-10月物业股公布的并购信息涉及金额共43.2亿元，超过了前8个月总和。其中，世茂服务、奥园健康、碧桂园服务分别以6亿元、6.9亿元、24.5亿元大额并购表现活跃。

根据中物协数据，2020年1-8月物管类标的并购事件涉及金额为22.7亿元，加上增值服务类标的等并购总金额为42.8亿元（数据包括融创服务）。9-10月物管类标的并购交易虽多，但涉及总金额只有5.5亿元，相当于1-8月同类并购的24%。

碧桂园服务两次跨界 暴露环卫业务上市野心

上半年，碧桂园服务发行可换股债券后现金及现金等价物为99.3亿元，相当于上半年利润的7.6倍，高居30家物业股之首。

手握重金的碧桂园服务在2020年7月以15.12亿元对价并购了城市纵横100%股权，接着10月14日再次大手笔以不高于24.5亿元对价，收购满国康洁70%股权。两笔并购交易对价合计高达40亿元。

资料显示，城市纵横成立于2010年，主要业务为城市楼宇电梯海报媒体的开发、运营和广告发布服务。2019年经审核资产净值为1.9亿元，除税后净利润为9785万元；满国康洁成立于2015年，从事城乡环境卫生一体化管理运营服务。2019年末的经审核合并净资产价值约为9.05亿元，除税后净利润1.91亿元。

两家标的公司在收购时虽然都业绩承诺，但值得关注的是，上述两桩交易都不是出于做大管理面积的同业并购。且满国康洁要求截至2027年12月31日，如买方环卫板块未在国内外证券交易所上市的，则买方于一年内（如各方协商一致，可提前实施）收购第四卖方所持有的满国康洁29.01%股权。收购卖方剩余股份的对价不高于45亿元。这暴露了碧桂园服务在多元化业务上的野心。

Wind数据显示，碧桂园服务2019年营业收入96.5亿元，其中物业管理服务收入占比66%、非业主增值服务15%、供热服务10%、社区增值服务9%。

新大正业绩增速放缓 跳出原有业务逻辑加入并购

新大正首单并购对应市盈率为3.1倍，相对于净资产增值16.7%。对价虽然不高，但接近上亿的交易金额还是有不小的压力。

新大正公告表示拟从原募投项目“停车场改造及投资建设”中调出募集资金9700万元，用于收购四川民兴物业管理有限公司100%股权。截至2020年6月，新大正尚未使用的募集资金余额为3.6亿元，占上市募资总额的83%。其中大部分闲置资金购买了保本型银行理财产品。

此次变更募资用途，也反映出新大正业务逻辑的变化。新大正坦言，因为项目立项时间较早，根据当时的市场情况和发展前景确定的实施方案，而近三年来物业行业伴随着我国城市经济的快速发展飞速成长，公司作为领先行业的公建物业企业，需要跳出原有的业务逻辑，通过市场拓展、收并购合作等方式加速全国化、规模化进程。

作为一家独立第三方物管，新大正上半年营业收入增15.8%、净利润增13.43%，业绩增速低于行业平均。且近三年净利润增速放缓明显，从2017年的158%放缓至2019年的19%。急需全国化扩张拉动业绩。中信建投认为并购有利于新大正川渝优势的强化，以民兴物业2020年前三季度实现的1.7亿营收和1900万净利润计算，将对公司全年营收和归母净利分别形成约17%和15%的增幅。

世茂服务、合景悠活匆忙做大体量 市场反应不一

近期世茂服务、合景悠活两家体量较大的物管公司先后通过聆讯，引起市场关注。在聆讯后更新的资料中，这两家在今年下半年发生了不少并购交易。

世茂服务下半年并购北京冠城及浙大新宇，对价分别为1.3亿元、6.1亿元，合计7.1亿元。合景悠活则在8-9月频繁并购了5家物业管理公司，5家公司总对价仅6737万元。

其实，世茂服务一直以来的的管理面积储备不高，上市前走低价扩张路线。此次并购餐饮类增值业务，提升业绩无可厚非。合景悠活并购是为扩充项目组合，减少对合景泰富集团的依赖。两家公司均在为上市后首份财报的靓化未雨绸缪。

不过从市场反应来看，物管公司并购利好对股价刺激有限。新大正释放首单并购后股价当天（14日）涨4.2%、和泓服务涨3.7%、蓝光嘉宝服务涨5%，碧桂园服务跌0.9%、建业新生活跌3.8%。实际上，物业股经过了上半年的股价暴增，8月份开始股价齐齐下跌。有媒体统计，蓝光嘉宝服务2020年截至目前已经并购了13家物业公司，耗资高达5.3亿元，但年初至今（10月15日收盘）公司股价跌15.9%。