从关系重构到治理创新：物管会与物业企业的协同实践

随着社区治理法治化进程不断深化，业主主人翁意识日益增强，党建引领下的基层治理机制持续完善，业主委员会（以下简称“业委会”）及物业管理委员会（以下简称“物管会”）已成为社区共建共治的重要力量。业委会/物管会与物业之间的高效联动、长效协同，对基层治理以及物业行业的健康发展影响重大。

基于此，2025年4月17日，金地智慧服务集团江西区域公司特邀南昌市万达星城物业管理委员会执行主任刘衍平开展专题经验分享会，深入分享“万达星城物业管理委员会工作做法及经验”。

【华丽逆袭 成效斐然】

分享会上，执行主任刘衍平首先对万达星城东区在2022年前的情况进行介绍：建成初期为南昌市的明星小区，后因业委会和物业的多次更替，园区品质不断下滑，2022年上半年园区品质滑至低谷，成为居民频繁上访、政府听之兴叹的对象。

2022年万达星城物业管理委员会在万达星城社区居委会的牵头下成立，随后通过公开招标方式选聘金地物业进场。在街道办事处和社区的指导下，物管会秉承自筹、自建、自管、自治的原则，与金地物业通力协作，两年多的时间里，万达星城东区陆续完成土建、水建、绿化、地库改造等四大工程，环境品质、满意度、物业费收缴率实现了跃进式提升：项目先后荣获2023年度江西省级红谷滩区“红色物业小区”、南昌市2023年度物业管理示范住宅小区等荣誉称号，2024年物业费收缴率较金地物业进场前提升近2倍；接待政府领导视察、同业参观总计四十余次……

【精准定位 思虑深远】

“基层治理是国家治理的基石，更是连接千家万户的‘最后一公里’。”在主持万达星城物管会工作两年多的时间里，执行主任刘衍平对基层治理工作有着深刻感悟。在他看来，物业与业委会/物管会的关系绝非简单的监督与被监督，而是共建美好家园的命运共同体。

执行主任刘衍平如此诠释这一关系定位：提升物业服务品质是物管会的应尽之责，维护物业合法权益是物管会的分内之事，建设美好家园是双方共同的奋斗目标。

物业的健康发展需要两个保障：合法权益保障是前提，服务质量保障是基石。执行主任刘衍平强调，“只有物业企业良性发展，才能为业主提供持续优质的服务；只有业主满意度提升，物业企业才有存在价值。这是一个相辅相成的良性循环。”

在这一管理理念的主导下，万达星城东区管理制度不断完善，居民关系日益和谐，管理成效让人欣喜，也为新时代基层治理提供了生动实践。

【回首来路 萃取经验】

对于万达星城东区取得的成果，执行主任刘衍平从组织建设、制度建设、工程建设三个方面进行了深入解析。

组织建设——

物管会筹备之初便将党建引领放在首位，在9名成员中，党员占比达67%，其中物管会负责人刘衍平同志更是一位有着30余年党龄的老党员。这支以党员为主体的队伍，充分发扬“为民服务、攻坚克难”的优良作风，为社区治理注入鲜明的红色基因。

物管会成员职责明确，各司其职，面向业主公开信息，设立并严格执行值班制度，保证物管会与业主密切联系。物管会创新推行“四个优先”选人用人机制：中共党员优先，在事业单位或国企央企担任科级以上干部者优先，具备管理经验和良好沟通能力者优先，有充裕时间处理物管会事务者优先。

针对社区规模大、园区分散的特点，物管会创新设置“园区长”管理岗位，构建“物管会-园区长-楼栋长/业主代表”三级治理体系。不仅能够有效集中各园区意见，也为物管会各项工作有效推进提供有力抓手。同时，物管会对楼栋长队伍进行全面优化调整，通过履职评估等方式，打造了一支政治过硬、作风优良、无私奉献的服务团队。

制度建设——

面对基层治理中“众口难调”的现实挑战，万达星城物业管理委员会坚持制度先行，以完善的规章制度为社区治理提供坚实保障。在物管会牵头下，通过“三级联动”工作机制，先后制定出台十余项管理制度，构建起系统完备的社区治理制度体系。制度内容涉及物管会人员权利义务、议事规则、社区文明公约、机动车管理办法、公共收益管理办法等方方面面。

物管会从细节入手，从居民关心的事情入手，找准发力点，以循序渐进的方式不断完善管理制度，提高治理精准度，优化具体流程、做法，“四两拨千斤”地激活了基层治理新动能，通过扎扎实实办实事、解难题，切实增强了居民的获得感、幸福感。

这些制度既明确了各方权责边界，又规范了工作流程，让社区大小事务都有章可循、有据可依。特别是在处理矛盾纠纷时，通过制度规范既保证了公平公正，又提高了处置效率。

工程建设——

在广泛征集居民意见的基础上，万达星城物业管理委员会科学谋划、统筹推进园区改造“五大工程”，以实实在在的改造成果提升居民幸福指数。2023年至今，土建工程（路面维修、雨水排水渠重建）、绿化工程、水建工程（生活水泵及排污泵更换）、华府地库改造工程相继完成。如今，园区改造“五大工程”的最后一项——消防工程改造也已提上日程，前期筹备工作也在有序铺排。

为确保工程改造全过程公开透明，物管会创新实施“十三步工作法”：需求发布，公开报名，实地勘查，提报方案，文件编制，工程考察，公开招标，评标议价，合同签订，监理招聘，过程监管，工程验收，结果公示……这一严谨规范的工作流程，确保每项工程从立项到竣工都经得起检验，让每一分改造资金都用在刀刃上。

物管会坚持“大家的事大家商量着办”的工作理念：建立“三级监督”机制，邀请园区长、楼栋长和业主代表全程参与；实行“双公开”制度，重要节点及时通报、阶段性成果定期公示；工程验收邀请居民参与，以居民评价作为工程验收的重要标准。

通过打造全过程人民民主的实践样板，既保障了居民的知情权、参与权、监督权，又提升了社区治理的透明度和公信力。

分享结束后，与会人员结合各自岗位实际，踊跃分享学习心得，并就物业管理中的重点难点问题与刘主任展开深入探讨。最后，金地智慧服务集团江西区域公司负责人黄琼为万达星城物管会执行主任刘衍平颁发聘书，聘请其为江西区域公司首席荣誉讲师。

此次经验分享会意义深远，为新时代基层治理创新提供了生动示范。万达星城东区物管会执行主任刘衍平主任的实践分享，不仅为业委会/物管会与物业企业的协同共治提供了可复制、可推广的宝贵经验，更标志着基层治理从传统“管理”向现代“治理”的深刻转型。这一成功实践犹如一盏明灯，照亮了共建共治共享的社区治理新路径，为绘就人民美好生活新图景注入了强劲动力。