远宏物业:立竿见影的“电梯维保公示卡”

——有效监管突显功效。

近日，“电梯维保公示卡”制，由泉州市质监局直属一分局在泉州市鲤城区江滨豪园物业小区内开展探索建立。所谓的电梯维保公示卡制是指将每部电梯维保过程的各项指标细化成了60个小项，电梯维保人员在进行小区电梯维护保养时，必须按照设定的指标进行维护保养，电梯维保人员每检查完成一项，逐一在每个小项打钩，整个维保过程，电梯所属物业服务公司派经过相关培训的工作人员对维保的全过程进行监督。电梯维保公示卡张挂于电梯内，直观向业主进行展示。

据了解，江滨豪园电梯的维保单位是厦门西奥电梯安装服务有限公司。该公司派驻2名技术人员，每半个月维保一次。以前，维护保养1部电梯一般用不到半小时就完成。如今有了细化与量化的“电梯维保公示卡”制的维保指标，要完成一部电梯维保，基本要2个小时的时间，小区内17部电梯要完成维护保养，技术人员前后要花3天的时间。有了“电梯维保公示卡”制后，电梯维保公司不能再忽悠业主与物业服务公司了，“电梯维保公示卡”有了维保养护的量化指标，电梯的维护保养从根本上解决维保不到位的问题，电梯维保提高了很大的档次，电梯的安全性能得到保障。

除“电梯维保公示卡”制，为加强电梯维保企业的监管，市质监局引入电梯维保单位等级评定机制，设定电梯维保企业等级评定标准。设立4级评定标准，等级评定分A、B、C、D四个级别，C级为及格，但将给予黄牌警告，D级是不及格，电梯维保单位不合格将列入“黑名单”，直接进“黑名单”者，将作为重点监察对象。以等级评定监督维保单位，受过处罚的电梯维保企业，会影响年底的等级评定。同时，质监部门加强日常监督监察的力度和频次，监察不合格，将直接取消维保许可。若维保单位不及时维保，将责令其限期整改，逾期不整改的，将面临3000元以上至3万元以下的罚款。

电梯作为现代化建筑的主要配套，大量应用于各类物业，电梯安全管理历来是物业小区管理的重点，也是物业管理企业安全生产的重点工作，而电梯维护保养直接关系到电梯的使用安全与电梯的使用寿命。“电梯维保公示卡”的实施，使电梯维保过程更加细致，有专人全程进行监督，电梯维保过程产生了质的变化，电梯故障率大大降低，电梯运行的安全性得到很大的提高。泉州市质监局有关负责人介绍，电梯维保公示卡制在福建省尚内属首次，试行效果良好，将先在泉州市鲤城区全面推广。

“电梯维保公示卡制”，强化电梯维保力度，保障了电梯的安全运行。

在所有的物业设备设施中，电梯的使用效率最高，价值量最大、设备安全系数要求也最高。而在物业管理过程中，维修任务最重、花费维修费用最多就是电梯的维修。由于受电梯保养维修专业质资的限制，除大型物业管理公司设立下属的电梯维修公司外，绝大部分物业管理公司都会聘请外协电梯维保单位对物业小区内的电梯进行维保与维修。将电梯维修保养进行外包是目前大部份物业管理企业的普遍做法，在提倡分工更细的今天，外包强调的是对外协单位的监管，也就电梯维修保养单位的作业流程的监管，只有通过有效地监督与管理，才能确保维修保养的质量。因此，电梯维护保养是否及时到位，一方面依靠电梯维保公司的责任心与专业技术，另一方面依靠电梯行政主管部门及物业管理公司的监督。由于缺乏有效地电梯维保监督机制与量化维保指标，部分电梯维修保养单位在电梯维保环节上往往偷工减料、敷衍了事，缺少实质上的维护保养，表面上电梯已经进行维保，但实际上却因缺乏合格的维保而使电梯带病工作，潜伏隐患。

好的维保是电梯良好运行的基础，能减少故障的发生，减少维修的次数，所带来的效益是巨大的，维保是预防性的维修，所投入的费用是较小的，保养到位，出现故障的机率就少；而维修是故障的修复，意味着设备损伤与破坏，所要付出的代价相对也比较大。

试行“电梯维保公示卡制”以来，江滨豪园物业小区的电梯维保就是这么做的，而且效果显著，3个多月来，小区的17部电梯全是零故障。出现零故障的原因，主要是维保公示卡制度对电梯维保做了细化，电梯维保公示卡内需要检查60项，维保一部电梯要花2个小时，逐项检查，还必须有物业人员在一旁监督，以确保维保电梯的有效性，这也是电梯维保公示卡实行所带来的显著后果。而在没有实施电梯维保公示卡之前，维保一部电梯，一般也只是花半小时，电梯轿厢里只注明电梯维保公司的名称、技术人员名字及联系电话。等到电梯发生故障再联系维保单位，但也往往造成了严重的后果。

通过“电梯维保公示卡制”实行，现在电梯维保公司与物业服务公司之间沟通也多了，比如，维保技术人员发现电梯哪个部件出现磨损，需要提前更换的，维保技术人员会及时与物业管理单位进行沟通，及时处理。以前侧重的是电梯的维修，现在更注重的是保养、维护。电梯保养到位，是物业小区内17部电梯出现零故障的关键。

电梯的正常运行维系着小区的正常运转，关系到业主、住户的工作与生活，有效地电梯维保，才能确保电梯安全。保障电梯正常运行，才能确立小区安全、有序的环境，电梯运行一旦发生故障，小则影响小区的正常运转，给业主、住户生活与工作造成困惑，大则酿成重大的伤亡事故，造成严重的财产损失，电梯维保工作必须给予充分重视。

“电梯维保公示卡制”，强化对电梯维保的质量监控，减少故障的发生。

客观事实显示，电梯事故的发生，80%以上与电梯维保质量相关。电梯事故与后续的检修保养不到位，检测、维修、更新等操作规程不规范有一定的关系。电梯维保与电梯事故发生率呈负相关效应，电梯维保质量过硬，电梯故障率低，而电梯维保不到位，电梯频繁出现异常，电梯故障率高。

电梯作为现代人们生活与工作中必不可少的交通工具之一，它是现代所有交通运输工具中利用率和普及率最高的。也成为业主生活与工作与不可或缺运输工具。电梯已成为生活、工作在都市的人们须臾不可离开的一种特殊交通工具。电梯的使用效率最高，价值量最大、设备安全系数要求也最高。

一台电梯的购置费用有的达到十几万，甚至好几十万。为使电梯有效运行，电梯维护一般要一个月进行二次，电梯维护收费标准与物业楼层层数以及电梯品牌都有关联，其维护费用一般都会在300-500元左右，不包括电梯异常或损坏时的维修费用。但有效地维护是必要的，尤其是有效地维保，它能保障电梯的有效运行，减少电梯故障与电梯事故的发生，有效地保养还会较好地延长电梯的使用寿命，减少电梯更新改造的次数，无形中节约了业主大量的资金，这也是电梯管理单位必须注重于电梯维保的主要原因，也是实现物业保值增值的关键。

2011年10月1日颁布施行的《福建省电梯安全管理办法》规定，如果电梯出了问题，造成乘客被困一小时以上的，电梯使用单位最少要被罚3000元，最高可罚3万元。电梯安装后，建设单位尚未移交给电梯产权所有者的，该建设单位为电梯使用单位。委托物业服务企业管理的电梯，受委托的物业服务企业为电梯使用单位。电梯的日常维护保养、一般维修和检验检测等费用由电梯使用单位支付。但客观情况是物业公司付出了钱，请来了电梯维保公司，然而不负责任的电梯维保人员去因为没有有效地量化维保与保养维修监督机制来对维保过程进行监管，造成了电梯维保流于形式，形同虚设，也埋下了电梯事故的种子。电梯维保不到位，时常会出现轿厢卡人、突然停止、急速下掉等现象，若处理不当会造成严重的责任事故，电梯安全问题还时常是引发物业服务单位与业主矛盾的导火线，业主往往主观认定这是物业管理单位管理不力所造成的后果。“电梯维保公示卡”的实施，将有效地对电梯维保单位进行监督，形成强力的“高压线”效应，杜绝走走过场、流于形式的电梯维保“顽疾”，给电梯安全带来福音。

据统计，我福建省目前在用电梯6.8万多台，并以每年15%以上的幅度递增。随着电梯数量的快速增长，其安全管理、监管问题也日益凸显。而电梯维保公示卡制的拭点推行，已取得了立竿见影效果，好的机制需要积极的推行与普及，物业管理企业期待着电梯安全行政监督主管部门的有效作为，在监督电梯维保单位的过程中发展重要的作用，在保障电梯安全，创造良好的电梯安全监督管理的方法上进行积极的探索。

作者简介：黄永发同志，男，福建省泉州市人，经济师、工程师、注册物业管理师。福建省第二批物业管理招投标专家。现为国家物业管理二级资质企业泉州市远宏物业管理有限公司总经理助理。