创建品牌物业 打造品质大厦

大报物业探索写字楼老旧设备更新换代的解决办法

斗转星移，日月如梭。随着时间的推移，大连市早期投入使用的写字楼、商务大厦已经接近20年，由于长时间、超负荷运转，致使电梯、中央空调系统等硬件设施设备磨损、老化程度相当严重，有的设施设备按设计要求均到了报废期临界点，且存在着诸多安全隐患，已经影响到使用人的正常工作生活需求。对此，大报物业公司积极探索在管项目（写字楼）老旧设施设备更新换代的解决办法，确保了广大业主的房产保值和增值，消除了大厦设施设备存在的不安全隐患。他们的经验做法得到了大厦广大业户的广泛认可和市、区行业主管部门的充分肯定。

长期运行状况堪忧

大报物业公司负责管理的大厦，于1996年投入使用，至今已经接近18年时间，由于大厦硬件设施设备长时间使用，超负荷运转，导致各种问题时常出现。三部电梯均为1996年出厂的，主要故障是曳引轮槽、导靴磨损严重，补偿链、随行电缆线、门电机、电气控制设施严重老化和落后等，致使电梯事故苗头不断。三台冷风机组是1996年出厂的设备，按设计要求均到了报废期，能源消耗大，而且效果也不好。变电所供电设施是1997年出厂的，楼层的强电井配制各种开关、母线和业主室内的开关、线路、都是17年前配制的。由于用电设备不断增多、负荷不断增大，致使配电设备和电源线路已无法承载。冬季供暖设备（换热器）二组是1996出厂的，而且老化和落后，每年消耗了大量的能源，而且制热效果不好。消防设备也是1996年出厂的，其配制的消防泵、强电控制和弱电信号指令控制严重老化和落后，安全隐患诸多。

积极主动寻找对策

综上所述，以上大厦设施设备存在的五个方面问题，情况相当严重，已经刻不容缓，必须认真进行解决。五年来，大报物业公司在大厦硬件设备维修上下了很大功夫，在物业费由原来每月每平方米15元降至10.5元，资金非常紧张的情况下，想了很多办法，保证了大厦的正常运转，没有造成重大事故和损失。2011年以来，公司先后拿出资金146,118.00元对大厦硬件设施设备进行维修保养。但是，面对大厦的现实情况，必须居安思危，有计划、有步骤地对以上设备进行更新改造。对此，物业公司与大厦业委会多次开会协商，双方本着为大厦的长远建设着想，共同寻找解决问题的办法。最便捷的办法是用大厦维修基金来解决，由于大厦投入使用时间近20年，维修基金所剩无几，账面余额仅有40余万元，根本无法解决大厦的设施设备更新改造问题。此路不通，只能另辟蹊径。公司领导主动向业委会提出建议，通过提高物业费收费标准的办法，解决设备更新改造资金来源，并提交了详细的预算方案。该方案经过全体业主大会讨论审议，广泛征求意见，于2012年12月27日在大厦业委会上获得通过。同意对该大厦物业费进行调整，由原来的每月每平方米10.50元调整到每月每平方米15元，物业公司用三年时间完成对大厦设施设备的更新改造。

精打细算认真解决

大厦设施设备更新改造项目主要包括两部电梯部件换新，保证业主安全乘坐电梯；更换中央空调系统2台风冷机组，2台换热器，解决夏季制冷、冬季制热效果不佳问题；更换变电所配电辅助设施，解决用电负荷增大问题；更换消防设备强弱电电源开关、信号指示等配件，使其始终处于良好运行状态。物业公司按照大厦设施设备更新改造方案的总体要求，对改造项目反复进行论证，本着对大厦长远建设高度负责的原则，尽量减少不必要的开支，认真抓好改造工作的落实。3月初，两部电梯更新改造工作正式启动，首先是确定品牌，联系电梯供货商；其次是联系施工单位。由于各项准备工作到位，5-6月份，相继完成了大厦两部电梯的更新改造施工，于7月4日通过了市质量监督部门的检查验收，消除了不安全隐患。两部电梯改造施工工作，业委会领导认真把关，对电梯层门、轿厢门及轿厢装修提出新的要求，增加了上行超速保护器、防夹光幕、超载装置和锥套等配件。施工过程中，只能有一部电梯供大家使用，上下班高峰期显得尤为紧张，为了最大限度减轻因电梯施工带来的不便，公司在与电梯施工单位签订合同时，要求对方必须在规定的时间内完成改造任务。同时，公司抽调工程部人员积极配合施工单位，为其提供各种方便条件。施工单位克服作业面窄、天气炎热等困难，加班加点，双休日不休息，按时完成了电梯改造工作。为了保证广大业户每天安全准时乘坐电梯上下班，公司安排专人在电梯门口维持秩序，引导大家有序上下电梯，较好的保证了大家的正常出行。

业委会孔主任：两部电梯更新改造工作完成了，悬在我心上的一块石头也落地了。这两年大厦电梯一直带故障运行，曾发生过几次险情，好在有惊无险，幸运的是没有酿成大的事故，我们总不能让大家拎着脑袋上班啊。为此，业委会多次开会商议解决大厦设备更新改造问题，最后，大报物业公司提出的通过调整物业费收费标准的办法，得到了大厦广大业户的认可。虽然大家多付出了，但大家的安全从此有了保障，大厦的品质得到了进一步提升，真是值啊。

以上大厦设施设备经过更新改造后，除人为损坏和不可抗力因素外，电梯、风冷机组可使用15年，供电、消防设施可使用10年，供暖设备可使用20年。