成都：仲量联行2014年第三季度房地产市场回顾

成都，2014年10月23日-2014年第三季度，在强劲的租赁需求带动下，成都甲级办公楼空置率持续下降，可比项目有效租金跌幅有所收窄。优质零售物业市场方面，国际零售商积极在蓉扩张；多个高端轻奢品牌进驻成熟地段。高端住宅市场方面，在政府部门发布多项利好政策的影响下，销售套数与新增套数都录得增长。

办公楼

仅一栋甲级办公楼建成入市，强劲的需求带动空置率持续下跌。位于南部新区的通威国际中心(建筑面积约6.8万平方米)是第三季度唯一竣工并交付使用的甲级办公楼，该大厦约三分之一的面积为其开发商通威集团的新总部。受新项目自用部分推动，第三季度成都甲级办公楼的净吸纳量达9.1万平方米，环比上涨20.6%，同比上涨28.1%。对净吸纳量贡献较大的还有位于市中心的国际金融中心(1座)。作为成都市场上目前品质最好的办公楼物业，国际金融中心(1座)本季度新租赁面积逾1.7万平方米，继上季度后再次成为近3年来单季租赁面积最大的单一业权办公楼。高品质项目供应量的增加为对办公楼品质要求较高的外资企业提供更多选择，进而刺激大量外资企业搬迁或升级需求。

持续下降的空置率使可比项目租金跌幅进一步放缓。由于新入市的项目有效租金低于全市平均水平以及部分已有项目录得租金下调，本季度全市有效租金进一步下降，环比下跌1.1%至每平方米每月98.8元。在空置率持续下跌的背景下，全市可比项目的有效租金跌幅进一步收紧，环比跌幅仅为0.6%，低于2014年第二季度的0.8%。

高品质项目受青睐，市场表现将优于整体市场。展望2015年，甲级办公楼市场预计将有大量新增供应入市，将导致空置率上升。华西区研究部总监马伟业先生表示：“潜在租户对新近落成的优质办公楼意向较为强烈，我们预计这些办公楼的表现将继续领先市场。相反，因优质租户流失带来空置率上涨的较老的办公楼或将提供更为优惠的租赁条件，以保留原有租户或吸引新租户。”

零售地产

国际零售商继续在蓉扩张，多个高端轻奢品牌进驻成熟地段。2014年第三季度成都优质零售市场表现持续活跃，国际零售商继续其在蓉扩张的态势。其中，高端及轻奢侈品牌表现突出，积极进驻位于成熟地段的优质零售项目。如英国顶级床垫品牌Vispring本季度进驻成都国际金融中心开设新店；英国女士手袋品牌Anne Karen及比利时设计师品牌Dirk Bikkembergs均选择入驻消费力较强的城南商圈，分别于来福士广场及王府井购物中心开设新店。

百货项目进一步进行租户调整以吸引细分市场客群。定位中高端的百货项目在本季度积极强化品牌丰富度。如王府井百货招入Marc By Marc Jacobs、Obzéé Kangjinyoung及SLY等知名品牌以吸引年轻中产阶级消费者；作为新世纪环球购物中心主力店的乐天百货亦引进包括Boy London等多家国际品牌提档升级。另一方面，针对中端及大众市场的百货则计划增加餐饮及娱乐业态的面积以满足家庭消费者的需求。

零售商对优质零售物业需求持续强劲；激烈竞争将可能导致部分项目推迟开业。未来12个月成都预计将迎来成都远洋太古里及凯德广场 – 天府等项目入市，优质零售物业市场平均品质将进一步提升。各类零售商对优质零售物业需求预计将持续强劲。餐饮类品牌，尤其是咖啡连锁及休闲餐饮类品牌的扩张需求位列首位。同时，该类租户亦因能够吸引大量客流而受到各项目的青睐。尽管针对中端及大众市场的服饰品牌受快速发展的网购冲击较为严重，但诸多国际知名品牌仍在积极寻找机会进驻核心地段。在未来新增供应攀高的情况下，项目竞争将越加激烈，预计位于南部新区等新兴商圈的项目因招商方面的原因而推迟开业的可能性将进一步增大。

住宅

高端住宅市场的销售套数与新增套数都有所增长。尽管成都官方尚未宣布取消限购，但实际购房政策的放松已在一定程度上释放对高端住宅物业的需求。2014年第三季度成都高端住宅销售套数达2,900套，较2014年第二季度增长40.9%，较2013年同期增长34.1%。其中，位于南部新区的中海城南华府销售量最高，东大街片区的环球汇天誉和华润二十四城位居第二、三位。

同时，不少开发商亦加快推盘速度，争取达到全年的销售目标。本季度，高端住宅市场新增供应达1,500套，环比上涨30.5%，同比上涨6.5%。位于市中心的都汇华庭和东大街片区的中洲中央城邦在本季度的新增供应均超过500套。

多项利好政策的出台将促进整体住宅市场销售量提升。9月末，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会发布住房贷款新政策，明确提出拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买商品住房时将执行首套房贷款的规则，即贷款的最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况来自主确定。新政策推动下，预计未来成都住宅市场的销售量将有所提升。然而，在大量库存的压力下，成都住宅市场平均售价大幅上涨的可能性有限。