陈之平:业主自治，方向还是孤本？

有关业主自治的话题一直是大家所热议的话题，深圳作为全国物业管理行业的先行者更是如此。有的说业主自治100%合法，99%不合用；有的说愿景很美好，路途很遥远；还有的说在业主自治实践中，唯一可能的是更好地团结业主，认清形势，推进政府依法行政众说纷纭。但却都说明了一点，在物业、业主和业主委员会之间的矛盾纠结中，业主自治还真不是一件容易的事！

业委会本来是代表全体业主行使物业管理权的法定组织。应该说，业委会成立以来，的确发挥过很大作用。但由于法律法规不健全，业委会发展到今天，其运作方式愈来愈背离初衷。本来成立业委会的初衷是集合业主的力量，共同参与社区管理，为物业的保值和增值而努力。但在实际运作过程中，因为缺乏有效的法规指引和监督机制，导致业委会成为业主的维权组织而陷入尴尬之境。如召开顾客恳谈会，本来应在业委会的要求下，小区管理处适时召开，而现在实际情况却常是管理处多次去请，却由于种种原因人员到不齐，业主大会更是无法按期召开。还有些物业公司为了获得物业合同的续约，主动“孝敬”业委会的某些成员，从而使得在维权中产生的业委会，一旦维权结束后，被业主发现这个“差事”那个油水等一系列问题，原来业主和开发商或物业公司的矛盾，又演变成业主和业委会之间的矛盾了。最终几番折腾下来，受到损害的还是业主。

反思深圳作为改革开放的前沿，最先提出了“业主自治与专业服务相结合”的物业管理模式，典型要属景洲大厦，这个高层商品住宅小区，业主曾因买房受骗、电梯货不对板而奋起维权，却遭遇地产商打击报复，业委会主任更被冠以名誉侵权的帽子遭发展商索赔1000万。在这样的背景下，小区业主开始了维权。2001年，小区业主大会投票表决炒掉了开发商下属的物业公司，此后经历了两年周折，景洲大厦从签订合同、设立基金、业委会选举，到业主日常参与和监督小区事务，实现了业主自治。而业委员主任为了维护业主的合法权益，十多年来，也从满头黑发熬到两鬓斑白。

但整体来看，全体业主参与小区自治并非易事！深圳也只有30%的小区成立了业主大会和业委会，主因就是业主自治的积极性不高。

就在去年，深圳罗湖的一个住宅小区业委会也来找过笔者，问能不能管理他们的小区，我们还没有答应是否接管，只是第一次去小区看下现场，就被物业公司的人“盯”上了。事后得知，物业公司还放出话来：“就算业委会重新招标到新的物业公司，他们也坚决不撤。”这样的例子前段时间还有，统一的问题是：连小区业主要重新选聘物业，都必须由政府来主导招标，而不能由业主说了算。

业主自治，看上去很美，真正实施起来却是困难重重。景洲大厦只是个例，大多数业主都还是仅仅持着观望、搭便车的心态，真正要团结起来，共同维护小区业主的权益还很困难。同时，业主真要“自治”还要面临在业主大会缺少法人代表的情况下，如何合法聘用物业人员、承担经营风险以及业主委员会自身的监督运作等一系列的问题。

业主自治，是方向还是孤本？笔者相信，大部分业主认同业主自治是方向，关键是如何真正实现自治，需要业主对资产的价值、社区公民和公共产权意识有更深入的了解和认识。就目前情况而言，业主要通过自治的方式真正维护自己的权益，显然，还有很长的路要走。