深圳物业管理行业的历史之十三个第一

从1981年第一家物业管理公司成立起，深圳的物业管理行业在吸收国外和地区先进的物业管理治理经验的基础上，通过不断完善和制度创新，逐渐成熟和发展壮大起来，是全国物业管理发展的一面旗帜。深圳的物业管理不断突破，无论从物业管理市场及行业自身发展，还是从物业行业管理上看，均走在全国物业管理行业的前列，如1981成立第一个家物业管理公司、1991年成立第一个业主委员会，1993年成立第一家物业管理协会，以及1994年全国首个物业管理条例的出台等。深圳的物业管理在全国的物业管理行业中创造了多个第一。深圳市物业管理的发展从无到有，由弱到强，物业管理的概念逐步深入人心，为社会的进步、人民生活质量的提高、民主建设的推进及良好社会秩序的维护作出了贡献。同时物业管理的发展对于推进住房制度改革，加速向市场经济体制迈进起到了重要的作用。

（一）中国内地第一家物业管理公司

1981年3月10日，全国第一家物业管理公司深圳市物业管理公司正式成立，深圳物业管理行业由此诞生。

1980年8月，由深圳市房产管理局房地产公司（深房集团前身）与港商合资开发的深圳第一个涉外商品房工程东湖丽苑小区开工兴建。东湖丽苑小区业主大多为港、澳同胞及海外华侨，为满足他们对居住环境安全、舒适、文明以及对房产保值、增值的要求，深圳市房地产管理局决定借鉴香港的物业管理。1981年3月10日，由深圳市编制委员会下发的深编字【1981】6号文批复：“二月二十一日报告收悉。经研究同意成立深圳市物业管理公司，属局科级企业，定员十名，由房地产管理局领导。”由此，中国内地第一家物业管理公司深圳市物业管理公司（现名深圳市物业管理有限公司）宣告成立。它的成立标志着我国物业管理的诞生。公司成立之初只有5人，办公地点设在东湖丽苑4座地下室一套50平方米的住宅。财政给予了3.4万元的借款。

1981年9月，深房集团第一个涉外房产工程东湖丽苑第一期216套商品房交付使用，深圳物业管理公司东湖丽苑管理处成立。该管理处是我国大陆第一个对商品房实施综合性管理并提供有偿服务的小区管理处。

1998年4月，通过改制规范登记，深圳物业管理公司更名为“深圳市物业有限公司”。

早在1981年3月公司成立之处，公司就借鉴国外房产管理的经验和方法，从特区的实际情况出发，坚持改革和开拓。走出了一条实行社会化专业管理的新路子。按照房地产管理实行社会化、专业化和有偿服务的原则，确立了“综合管理、全方位服务”的办企业、管物业的方针。管理经费实行“取之于民，用之于民”，经济独立核算，自负盈亏的“自我运转、自我发展、自我完善”的运行机制，理顺了房地产经营部门与房地产管理部门之间、房地产管理部门与业主、住户之间的关系，使房地产管理工作从过去的行政性、福利性，走上了专业化的有偿服务的管理轨道。

深圳市物业管理公司在我国率先对计划经济条件下形成的传统房产管理体制进行了改革，开始了对物业管理新体制的探索和实践，拉开了我国物业管理的帷幕。

（二）深圳率先成立业主委员会

1991年1月22日，深圳市“天景花园”小区召开“天景花园业主管理委员会”成立大会暨第一次委员会例会，通过此次会议正式成立了天景花园第一届管理委员会，并产生了业主委员15名。会议同时通过了《天景花园业主委员会章程》，这是深圳率先倡导成立的“业主委员会”，首创了“业主自治与专业服务相结合的物业管理共管模式”。

天景花园业主管理委员会是在深圳万科房地产有限公司物业部的推动下成立的。业主管理委员会设有执行秘书一职，由管理处主任兼任，直接对业主委员会负责，物业管理公司的工作人员不再进入业主委员会。在业主委员会成立当天还制定了《天景花园业主委员会章程》，明确规定天景花园业主委员会是最高权力机构，代表业主的利益。业主是物业管理中的重要主体，成立业主委员会，实现业主委员会与物业管理公司共同管理物业小区的模式，使业主的地位得到明确。打破了物业管理者与住户之间传统的“对立关系”，明确了“业主是主，管理处是仆”的新型关系。

天景花园业主委员会的成立是物业管理发展史上的标志性事件，对物业管理行业发展有重要意义。作为全国第一家业主委员会，它的成立提供了一种新的解决物业管理矛盾的途径，对于物业管理公司而言是经营方式的创新；从制度的变迁上看，业主委员会的出现，是物业管理过程中博弈双方力量对等的需要，缺失的物业管理主体得到补充，显示成熟的物业管理机制的形成。业主委员会开始作为物业管理中的重要主体，履行其职责并将物业管理制度逐渐充实起来。

（三）深圳率先成立物业管理协会

1993年6月28日，全国第一家物业管理协会深圳市物业管理协会成立，标志着深圳物业管理行业已初步确立了自己独立的地位。

1993年6月28日深圳市物业管理协会成立，成立大会在深圳环宇大酒店举行。来自国家建设部、部分省市和港澳地区的人士250人参加了成立大会。这是中国内地最早成立的物业管理行业社团组织，受深圳市住宅局（现为深圳市国土资源和房产管理局）的监督指导，并协助市住宅局工作。物业管理作为一种新兴行业已初步确立自己独立的地位。

作为深圳物业管理行业自律性组织，协会的最高权利机构是深圳市物业管理协会会员代表大会，执行机构是理事会，办事机构是秘书处。秘书处设有编辑文化部、行业管理部、机电设备专业维修部、物业管理专业知识培训部、物业管理软硬件工作咨询服务部以及行政财务部。原深圳市住宅局局长陈义林任深圳市物业管理协会第一届理事会会长。协会成立之初有会员50个。

多年来，深圳市物业管理协会在深圳物业管理发展方面起了积极的推动作用。一是加强了会员单位之间的相互了解、沟通和交流。协会适时组织专题讲座、研讨会、报告会等从舆论、理论、方法上为行业的发展引航、铺路；二是取得了与其他国家和地区的交流和联系，多渠道学习物业管理经验。1994年至1997年协会共组织20个团组，赴国内外参观考察。为行业的发展提供了交流平台。三是加强了物业管理的理论研究，理论研究成果对物业管理的实践起到了一定的指导作用。1995年协会组织的物业管理综合服务收费标准研讨会，会后成果被深圳市住宅局培训中心纳入岗位资格培训教材，并为1997年深圳市物价局、深圳市住宅局制订各类物业管理服务收费指导标准提供了可靠依据；四是出版了第一份行业专刊。1993年10月，深圳市物业管理协会创办了会刊《物业管理动态》，在当时是我国物业管理行业唯一一份行业专刊。最初是不定期出刊，每期印300多册；从1994年6月起改为月刊，每期印量增至1000册，2002年，《物业管理动态》合并到《住宅与房地产》杂志。《物业管理动态》是深圳市物业管理行业对外宣传的重要阵地，也是深圳物业管理行业的权威杂志，是物业管理同行重要的参考资料。

深圳市率先成立物业管理行业协会，由协会作为桥梁，搭建了物业管理企业和企业之间以及企业和政府之间良好沟通平台，极大的促进了深圳市物业管理行业的发展，同时也对全国物业管理行业的发展起了模范带头作用。

（四）深圳在全国率先进行物业管理立法

1994年6月18日，深圳颁布了全国第一部地方性物业管理法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。该《条例》（包括1999年6月30日的修正案）及其随后的《实施细则》（1996年9月20日开始施行），深圳市住宅区的物业管理按照该条例执行，其他类物业如写字楼、商住楼等物业的管理参照该条例执行。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的颁布，为建立特区物业管理法规体系奠定了良好的基础，对于深圳物业管理行业的健康有序发展起到了至关重要的作用。

1999年6月30日，深圳市第二届人民代表大会常务委员会第33此会议通过并以第90号公告公布了《深圳市人民代表大会关于修订〈深圳经济特区住宅区物业管理条例〉的规定》。该决定对1994年出台的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》作了十二项大的修改和补充。

2003年，全国《物业管理条例》颁布实施。为与《物业管理条例》相协调，2004年1月底，原深圳市住宅局向深圳市法制办报送了《深圳市经济特区物业管理条例（送审稿）》。并于2005年6月份将新修订的《深圳经济特区物业管理条例》（草案征求意见稿）全文刊登在《深圳特区报》和《深圳》商报上，公开向全社会广泛征求意见。

2007年《中华人民共和国物权法》颁布实施，国务院也对《物业管理条例》进行了相应的修订，为此，深圳市对《深圳经济特区住宅区物业管理条例》进行全面修订，最终形成了《深圳经济特区物业管理条例》。《深圳经济特区物业管理条例》于2007年9月25日由市四届人大常委会第十四次会议三审通过。该条例于2008年1月1日起正式实施。

《深圳经济特区物业管理条例》采用了特区立法形式，它的一个显着特征就是多项条款涉及行业协会，分别对深圳市物业管理协会的性质、职能、入会时限、权力、义务和法律责任等作了详细规定，不仅明确了物业管理协会作为行业自律组织的法律地位，而且第一次以地方性法规的形式确立了“业必归会”（即“物业服务企业应当自取得资质证书之日起三个月内加入市物业管理协会”）的行业监管规则，除此之外，还包括专项维修资金集中管理、业主大会会议投票权计算方式等内容。在通过地方性法规奠定物业管理行业自律管理的法律基础上作出了有益的尝试。《深圳经济特区物业管理条例》进一步规范了新时期物业管理活动。

由《深圳经济特区物业管理条例》的出台及逐步完善的历程可以看到，物业管理法规的制定是与时俱进，密切结合实际的需要对物业管理各方面的关系进行协调。该条例的出台显示深圳市物业管理行业已经发展到较高水平，行业自身发展过程中涌现出的新矛盾需要更好、更具体的解决方法。同时也显示深圳的物业管理立法走在时代的前列，并一如既往地进行着制度创新。对于巩固住房制度改革及物业管理市场化的成果有重要意义。

（五）深圳在全国率先组织物业管理招标

1993年12月，深圳市住宅局采用招标方式确定莲花北村物业管理单位。1994年1月10日，时任副局长的廖永鉴同志主持召开莲花北村物业管理招标开标会议，出席会议的有招标领导小组11位成员和参加投标的莲花物业管理公司、万厦居业公司的领导。

莲花北村是由深圳市住宅局开发的大型福利房、微利房住宅区。招标的莲花北村的多层楼宇区域，有楼宇75栋，共3844套，是一个设施完善的大型住宅区。招标领导小组成员在听取介绍、阅读标书后，根据招标工作办公室提供的评分标准，采用无记名方式分别对两份标书的10个项目进行评分。深圳市万厦居业公司以95.59的总分中标，取得了莲花北村的物业管理权。莲花北村物业管理招标是深圳市第一次采用招标方式在系统内部确定物业管理单位，同时也是全国首次以招标形式确定一个住宅区的物业管理单位，并且因为中标单位对于社区文化的精心组织，使得莲花北村的精神文明建设工作在全国产生巨大反响，社区文化及其活动的开展遂成为中国物业管理颇有特色的内容之一。

莲花北村的物业管理招标是深圳市把竞争机制引入到物业管理行业的首次尝试，为深圳市物业管理行业探索科学的行之有效的管理模式进行了改革性实践，对行业日后形成深圳独具特色的“社会化”招标物业管理模式具有直接的推动作用。

1996年12月，为进一步完善物管市场机制，引导市场走向，深圳市住宅局根据《深圳市经济特区住宅物业管理条例》的规定，将鹿丹村的物业管理权向社会公开招标，重新选择管理单位，管理期限为三年。1996年11月1日，深圳市住宅局在新闻媒介刊登公告，在全社会范围内公开鹿丹村的选聘物业管理单位招标。短短7天内，全市就有60多家物业管理公司索取资料，其中15家公司正式报名参加投标。11月9日，深圳市住宅局正式发函通知包括万科在内的10家物业管理公司进入最后角逐。最后万科物业管理有限公司以总分95.54名列第一而夺标，并于1997年1月1日顺利接管鹿丹村。

鹿丹村的物业管理招标是深圳市第一次面向全社会公开招标，也是我国物业管理行业首次公开招标，并一举获得了成功。鹿丹村物业管理的招标推动了物业管理公司苦练内功，积极参与市场竞争；增强了业主的主人翁意识，使业主进一步明确了自己应有的权利和义务；同时也使“社会化”招标成为物业管理市场发展的“试金石”，建设部为此于1999年5月在深圳召开全国物业管理工作会议，全面推广这一做法。

至此，凝聚深圳两代物业管理人改革创新精神、大胆实践经验以及心血汗水和智慧结晶的“社会化、企业化、专业化、一体化的物业管理模式”在深圳正式形成，并很快被推广至全国各地。该模式虽然有进一步修正的必要，但从发展的眼光来看，它不仅直接形成了今天深圳物业管理的基本业态，而且对未来物业管理的发展也将产生长远影响。

（六）国内第一家通过ISO9002质量认证的物业管理公司

1995年，中海物业管理（深圳）有限公司认识到导入和推行ISO9002质量保证体系对规范和提升物业管理服务水平具有重大意义，把质量认证作为所造品牌的突破口，着眼于“管理科学化、服务规范化、作业程序化、工作标准化”，在学习实践中编撰出质量手册、程序文件、作业指导书三个层次的体系文件共10册40余万字。1996年2月14日，中海物业通过了深圳SQCC的认证，取得ISO9002认证证书，成为国内第一家获得ISO9002质量保证体系认证的物业管理公司。通过认证的中海物业实行员工随时自行检查、管理处每日例行巡检、职能部门半月专业检验、公司每月综合检评。与此同时中海物业在物业管理的实践中还不断完善体系文件，制订了“电话铃响三声有人接”的受理标准、“白纸巾檫拭壁砖60厘米无污迹”的清洁标准，这些标准被同行业广泛运用，国家建设部以专文形式向全国推荐。

中海物业（深圳）有限公司在国内物业管理行业第一家通过了ISO9002质量保证体系，在物业管理行业产生了强大的冲击波，掀起了物业管理行业推行ISO9002质量保证的热潮，使物业管理的技术规范和质量标准管理纳入了国际轨道。中海之后，万科、莲花等物业管理公司相继通过认证。至1998年底，深圳就有100多家物业管理公司实施ISO9002质量保证体系，其中80多家通过认证。

中海物业率先对物业管理服务进行质量认证，推动了行业的整体服务质量的提高，为行业的服务质量提供了新的评价标准。对于整个物业管理服务行业而言具有重要意义。

（七）深圳率先实行物业管理持证上岗制度

从业人员素质的高低，直接影响和决定着行业发展水平。作为深圳市物业管理行业的行政主管部门既看到物业管理行业快速发展的一面，更考虑到行业发展的后劲问题。从1995年起，深圳市住宅局会同劳动局就从业人员的上岗资格管理达成一致，于1996年1月1日起，率先在国内物业管理行业推行员工持证上岗制度，并为实施这一制度制定了详细的培训计划。

1995年3月27日，深圳市住宅局、深圳市劳动局联合下发《关于举办深圳市物业管理岗位资格培训班的通知》，在通知中明确要求，从1996年1月1日起实行持证上岗制度，即凡在深圳市从事物业管理的在岗和新上岗的管理人员，必须持有深圳市住宅局和深圳市劳动局联合签发的岗位合格证书。1996年11月25日，深圳市住宅局以深住【1996】120号文发布《关于住宅小区（大厦、工业区）管理处主任任职条件的通知》，进一步加强了对员工上岗资格的管理。

为了更好的实施员工上岗资格管理制度，1995年6月，深圳市住宅局、深圳市劳动局、深圳市房产管理中心联合举办全市物业管理岗位资格培训班。这次全面相同地对在岗物业管理人员进行专业培训的对象包括：物业管理公司正副经理、部门领导、管理处正副主任和物业管理员。培训班于6月12日正式上课，报名人数达900多人。授课结束后，经闭卷考试合格者，由深圳市住宅局和深圳市劳动局联合颁发了“深圳市物业管理人员岗位合格证”。

深圳市是最先在全国实施物业管理行业员工持证上岗制度的城市。实施员工持证上岗制度提高了物业管理人员基础理论知识和业务水平，推进物业管理企业不断提高管理质量，规范了物业管理行业从业人员的准入制度，使深圳的物业管理步入正轨以及为全国物业管理行业的建设提供了可借鉴的经验。

（八）深圳在全国首先推行物业管理资质证书管理制度

规范行业行为的重要工作就是规范行业主体企业的行为，为此，深圳市住宅局于1996年10月24日以深住【1996】110号文件，发布了《深圳市物业管理资质证书管理规定》，从企业的资质审定来规范企业行为。文件要求，自规定发布之日起对全市从事物业管理业务的企业实行资质登记管理，按登记标准合法物业管理资质证书。资质证书是从事物业管理业务的资格凭证，凡在深圳市下去范围内从事物业管理业务的单位，必须取得资质证书，方能从事物业管理。资质证书分为甲级、乙级、丙级3种，持有甲级证书的单位，可以管理各类楼宇物业并按甲级标准收取管理服务费；持乙级证书的单位可以管理30层以下的各类楼宇物业并按乙级标准收取管理服务费；持丙级证书的单位，可以管理9层以下的楼宇物业并按丙级标准收取管理服务费。

1997年11月，深圳市住宅局发布关于物业管理企业资质等级审定的公告（第一号），首批通过资质审定的企业共88家，其中甲级企业15家，乙级企业15家，丙级企业58家。在1998年底，深圳市住宅局明确规定从1999年1月1日起，所有从事物业管理业务的企业均需持有资质证书，新成立公司需于成立之日起一个月内办理资质证书。

物业管理资质证书管理制度是深圳市率先在全国推行的。对物业管理企业的资质登记进行审定，区别管理公司的等级，使之与竞争能力和经济效益直接挂钩，有效地促进了物业管理企业的服务水平、运作质量、队伍素质、管理效果和规模的不断提高，保护了广大消费者和行业的利益，是物业管理向着正确的方向发展，为建立物业管理的有序市场奠定了基础。

（九）深圳成立全国第一个物业管理进修学院

1997年6月28日，全国第一家物业管理专业的高等教育机构深圳物业管理进修学院成立。深圳物业管理进行学院，又名“全国房地产管理培训中心”。深圳物业管理进修学院的主要职责是贯彻执行国家及省、市有关职业教育的方针、政策，完成国家建设部住宅与房地产业司、人事教育司和深圳市住宅局等部门下达的房地产及物业管理培训任务，并对涉及行业发展的重大课题进行研究突破；编制有关教育培训计划和教材，负责学籍的管理及证书的发放；组织深圳市房地产行业的岗位培训及岗位规范训练。除此之外，还在教学、科研的同时通过企业顾问、咨询策划等多种形式参与物业管理实际运作。

至2007年底，学院已拥有一支规模达150人的教职员工队伍，累计办班1073期、培训学员达132857人次，并先后获得全国建设类“一级培训机构”等数十项荣誉称号，成为一个全国性房地产及物业管理专业教育培训基地。

深圳物业管理进修学院的学员遍及全国30个省、市、自治区，被建设部有关领导和广大学员赞喻为“中国物业管理人才的摇篮”。深圳物业管理进修学院成立有力地推动了行业基础理论建设，为深圳乃至全国物业管理的持续发展培养了大量优秀的人才。

（十）编撰全国首本物业管理年鉴

我国第一本物业管理年鉴《深圳物业管理年鉴1999》在2000年出版，它客观记载了深圳物业管理行业的发展历史，全面总结了深圳物业管理行业的成果和经验，系统介绍了深圳物业管理的真实状况。全书分为深圳概况、城市建设与管理、物业管理行业管理、物业管理企业运作、物业管理行业服务等几个部分，体例完整，资料丰富翔实。

深圳物业管理年鉴是在建设部住宅与房地产业司指导下，由深圳市国土资源和房产管理局主持编辑出版的一本大型连续出版物，迄今已出版了1999、2003、2004、2005、2006、2007、2008年共7期。该年鉴目前是我国惟一的物业管理年鉴，它汇集了直至2007年底为止的有关深圳物业管理行业发展的大量数据资料，全景式展示了20多年来深圳物业管理行业的发展资料数据。该年鉴是一部较全面系统地记录了深圳物业管理行业当年发展状况的行业编年史册，也是供政府部门机构、企业及其他人士用于了解和研究深圳物业管理发展的一部大型工具书。

（十一）成立国内首家独立注册的物业管理研究所

2004年1月8日，国内首家独立注册的物业管理研究所深圳物业管理研究所在深圳成立。

物业管理研究所系由深圳房地产和物业管理进修学院、深圳市国土资源和房产管理局部分事业单位和国内多家知名物业管理公司共同创办，是我国物业管理行业第一家独立注册的“民办非企业”专业理论研究机构。研究所的主要任务：一是接受政府、社会机构和企业的委托，承担物业管理及相关方面的实践经验的总结、基础理论的探讨、应用课题和教学培训的研究以及法规政策的起草论证等具体课题的研究工作；二是为物业管理行业搭建一个理论研究平台，组织、发动和服务于物业管理行业的理论研究工作，为深圳物业管理再创辉煌，也为全国物业管理的有序发展做出应有的贡献。

迄今为止，物业管理研究所完成国家人事部、建设部、中国物业管理协会、广东省政府、深圳市政府等单位委托的各项工作，得到了高度评价，被誉为物业管理行业脑库。

深圳物业管理研究所的成立，契合了我国物业管理行业总体发展的需要。它的成立，标志着深圳物业管理理论研究进入了一个新的发展阶段。深圳物业管理研究所的成立对物业管理理论体系的建立、对物业管理理论研究机制的培育、对物业管理理论研究人才的培养以及对整个物业管理行业的健康、规范发展，起到不可替代的、重大的推动作用。

（十二）深圳首届物业管理周

2004年9月25日至30日，深圳市国土资源和房产管理局主办了首届物业管理周活动。这是深圳市首倡的一种物业管理社会活动形式。深圳物业管理周缘起于深圳市的物业管理行业经过20多年的发展，已成长为拉动国名经济增长的一支重要力量。物业管理工作是社区建设与城市管理的主要组成部分，需要加大宣传和推介力度，营造物业管理持续健康发展的良好外部环境。

深圳的物业管理周在全国是首创，迄今已连续举办了四届。“物业管理周”以政府搭台的形式，在为期一周的时间里，通过论坛、展览、媒体集中推介、政策法规宣传、现场咨询、娱乐比赛等形式各样的活动，集中宣传国家与地方的有关政策及物业管理的社会意义，展示行业发展的新技术、新成果，及时传递行业发展的新信息、新动态，通过新观点、新思维的碰撞，推广、塑造行业新形象，加强政府与企业、政府与业主、企业与业主、企业与企业之间的交流和沟通，使物业管理行业能够不断得到社会各界、尤其是广大业主的了解、配合和支持，给行业的发展营造一个较为良好的社会环境。

（十三）开拍国内第一步物业管理电视情景剧式教学系列片

2004年6月21日我国第一部物业管理电视情景剧式教学系列片《物业管理是怎样炼成的》在深圳市彩田村举行了开机仪式，正式开拍。

我国第一部物业电视教学片《物业管理是怎样炼成的》由住宅与房地产杂志社联合中国物业管理协会、深圳物业管理进修学院、深圳市福田物业、莲花物业、华佳宏、开元国际、龙城等物业管理公司共同投资，与珠江电影制片厂合作拍摄。该剧共分为8集，每集90分钟，其中剧情50分钟，专家点评40分钟。剧情包括：如何进行前期物业管理、如何组织业主如火、如何进行装修管理和服务、如何开展规范服务、如何处理业主的各种投诉、如何与业主委员会进行沟通、交流和配合等。

《物业管理是怎样炼成的》是国内第一部系统介绍物业管理知识的情景式电视剧。该片以国家《物业管理条例》的精神为主导，通过精心选取各类服务案例，艺术地呈现了物业管理这一新兴行业的生存境遇。它采用“物业管理从业人员+专业影视明星演员”的演绎模式，“物业管理业务流程知识介绍+物业管理行业生存境遇呈现”的表现方式，使专业化的物业管理以艺术形式表现出来，它不仅是国内第一部系统介绍物业管理知识的情景式电视剧，更是一部关于物业管理内部培训方面的音像教材。

该片对于加强物业管理企业的内部员工培训，提高物业管理的服务技巧，化解社区生活出现的各种新问题新矛盾，宣传物业管理行业并为物业管理营造良好的社会环境起到了推动作用。