物业管理公司改制应注意的法律问题

物业管理公司作为房地产行业的附属产业诞生以来，经历了一段并不平坦的发展道路。物业公司改制已成为物业管理行业走出困境的探索之路。

在物业公司改制过程中，应注意处理如下法律问题：

一、物业公司改制应注意依法办理国有资产出让的相关手续，避免国有资产违法流失。

最初的房地产公司都是国有企业，物业管理作为房地产开发的附属产业，逐步走上产业化道路。房地产行业作为物业管理产生的基础和依据，促进了一个新兴行业的发展，但随着物业管理产业化的发展，上述依附关系已成为束缚物业管理发展的障碍，改制已势在必行。国有资产通过出让方式，退出或部分退出物业管理行业，实现企业体制转变。原国有股权经依法评估，股权持有者与受让人（包括原企业内部员工）签订股权转让协议，办理变更登记等一系列手续。工商登记是实现企业股东权利、义务必备的法定形式要件，因此是必备的法律手续，也是明确相关责任的重要法律依据。

二、物业公司改制应依照市场规律，明确改制的物业公司与原房产产权单位的权利义务，理顺相关法律关系。

许多物业公司依托原房产产权单位，作为其主要营业收入来源，房产产权单位改制中转让其持有的全部或部分物业公司股权时，依然向物业公司收取一定的管理费或继续分取一定的企业利润，造成企业关系不明晰，必将阻碍物业公司进一步发展，产生一系列纠纷和争议。所谓管理费或利润分成缺乏相关法律依据，房产产权单位与物业公司应依法建立物业委托法律关系，依法规范两者之间的关系。

三、物业公司改制中，作为股权受让方的企业内部员工，应充分了解《公司法》等有关法律法规，依法履行出资或支付转让款义务，挪用或侵占原企业资金可能涉嫌构成刑事犯罪，受到刑罚处罚；未按约定支付转让款属违约行为，就承担违约的法律责任。改制中员工向工会借贷支付转让款时，应依法办理借款手续，并符合借贷金额和比例的限制。

四、物业公司改制中，应依法作好小区公用设施维修基金、房屋本体维修基金、业主各项押金和预收款项等交接工作。对于因各种原因致使公用设施维修基金尚未到位的，物业公司应明确相关的责任，落定相关证据，避免日后业主委员会或业主对其的追索行为。房屋本体维修基金及其他款项落定是否存在违法使用、挪用或侵占行为，新股东及时向原股东追索，以维护新股东和广大小区业主的合法权益。相关款项交接应以有关会计账册和审计、评估报告为依据，交接各方依程序共同确认和完成。

改制系国家政策导向而起，但改制应依照相关《公司法》、《合同法》等规定进行，以政策代替法律将埋下纠纷隐患，无法确保合法、公平、公正。改制中的争议应依法认定各方责任和义务，并依法定程序实施，最终促进物业公司及整个行业更上新台阶。