小区治理难题怎么破？代表委员：明确"三驾马车"角色

“按照市场的一般逻辑，业主是‘东家’，物业是‘管家’，保洁、保安、保养、保绿公司是‘佣人’。现在管家与佣人联手对付东家，岂不乱套?”在市政协大会发言中，一位委员的比喻让台下听众大笑过后，又若有所思。很多人都对物业服务的“痛点”有过切身体会。

小区综合治理是基层社会治理中的重要内涵，但小区居委会、物业管理公司、业委会这“三驾马车”各有各的“短板”。代表委员建议，要明确业委会的法律地位，在此基础上厘清政府、市场、社会三者关系，形成政府监管、指导，物业管理、服务企业提供中介和专业服务，业委会代表业主行使好法定权力的新型的社会治理新格局。

业委会明确法律定位

在社区工作者看来，居委会、业委会和物业公司这“三驾马车”中，业委会可说是“牵一发而动全身”的角色。把好业委会的“人选关”，“三驾马车”各唱各调、互相扯皮的现象也会不治而愈，整个小区将运转自如。可是，这样的理想状况似乎并不多见。

“小区业委会承担着沟通、协调、监督、维护等功能，然而，目前业委会的组建、换届和运行中都存在较多问题。”市政协委员刘艳认为，由于业主自治是一项新生事物，业主对“自治”缺乏正确的认识，在实践中业委会未经业主大会授权擅自决策、擅自行动的情况时有发生，侵害了业主的权益，引发了诸多矛盾。还有一些业委会过分强调对物业管理的监督作用，干涉物业公司的具体业务，束缚了物业公司的正常管理，造成双方矛盾。而在另外一些情况下，又不监督物业对物业管理费的使用情况，不协调业主与物业间的矛盾，形同虚设。

说到底，还是业委会的自身定位不够清晰，没有发挥应有作用。市人大代表卢蕴玉指出，小区治理要问需于民，每个小区矛盾不尽相同，每个主体都应依法依规发挥作用。然而实际运作中，各种问题层出不穷。比如，小区业委会选聘完成，业委会应该与入围的第一家单位签订物业合同，一旦这个流程发生问题，谁来监督?物业和业委会合同关系以外的职责如何确立?

“业委会的法律地位不明确，相关监管法规缺乏。”刘艳委员指出，虽然物业管理条约和物权法明确了业主和业主大会有监督业主委员会的权利，但对监督权的行使、监督机构及方式未做出明确规定，往往出现“人人监管、人人都起不到监督作用”的尴尬局面。

刘艳建议，首先应该完善相关法律法规，然后通过统一引导、个案指导等手段，规范业委会的运作。还可增设由社区多方代表组成的物业管理监事会或监督委员会，加强对业委会的监督力度。

物业梳理“权力清单”

上海社科院的一份调研报告显示，本市物业公司的服务质量和企业发展层次整体偏低，长期存在“重管理轻服务”认识误区，推诿、拖沓、懈怠履行物业服务义务现象较普遍，服务质量有待提高。

而让物业公司感到痛苦的，是承担了本不该承担的责任。市政协委员杨雄指出，“不少物业公司所承担的任务，超出了物业服务合同约定的范围。”诸如小区邻里矛盾引起的物业纠纷、一些政府部门下派给居委会承担的事务、部分属于业主大会决定范围的管理责任，大多压给物业公司。而物业公司又缺少相应的法定权限和资源手段，反而被推到了不少矛盾冲突的风口浪尖。

杨雄委员建议，梳理出目前物业公司所承担的行政性事务清单，对于不应该、不适合由物业公司承担的行政性事务，尽可能剥离给社区中的其他组织承担。暂时无法剥离的，应充分发挥街道的综合管理与协调职能，建立相关各方的责任和风险分担机制。

当前，物业服务企业亏损经营现象较普遍，物业服务费和使用权房租金标准偏低，当物业公司提出提高物业费标准时，又往往会遭到业主的反对。卢蕴玉说，“其实大家不是不肯交物业费，是不清楚为什么我要交这些钱。”她认为，要加大对业主的培训，“应该知道物业收费标准、维修资金等一系列物业管理的基本知识。”

杨雄建议，应组织属地的区人大代表就尽快出台物业服务费标准调整方案、物业公司税费减免扶持政策(如参照营改增税制改革方案)等形成书面意见，提交市、区两级人大，推动相关的政策制定工作。

至于如何提高物业公司服务质量，安翊青委员建议发挥物业管理行业行风测评工作作用，通过评价指标设置和完善，引导物业公司转变经营理念。采取定期检查、随机抽查、专业抽样调查等方式，加强服务质量监管力度，将检查结果与财政补贴机制挂钩。

基层治理力量需加强

在住宅小区综合治理中，居民区党组织领导核心作用发挥是否到位，直接影响小区治理的成效，必须进一步健全居民区党组织与居委会、业委会、物业公司的治理架构，充分发挥基层治理体系在住宅小区综合治理中的作用。目前，“80后”“90后”的“小巷总理”和基层工作者越来越多，基层干部队伍面临新变化，这让长期担任居民区书记的市人大代表张雅玉有些担心。

“有些年轻社工面对态度粗暴的服务对象，就马上愣住不会说话了。”张雅玉认为，年轻人存在缺乏阅历、处理实际问题方法较为简单等“先天不足”。青年干部在社会治理中要提升组织能力、为人处世能力、法律知识、心理学知识，还要学会耐心、热心、细心。她建议在市区两级层面加大对青年基层工作者的培育力度。

市人大代表、浦东新区塘桥街道党工委书记朱洪明建议，政府应放手让社会组织发挥更多能量，探索第三方机构化解社会治理矛盾的新路，“问题是，现在社会组织不少，但大部分还未形成规范社会组织。”他建议，社会组织培育必须引入真正热心社会公益的人士和组织，在政策层面就要加大吸引力，比如通过税收优惠等形式调动积极性。”

基层治理力量加强，还需要更完善的机制，来应对不断涌现的基层新问题。不少人觉得，上一轮小区综合治理完成后，基础设施有了明显改善，但“温饱之后就要奔小康”，怎样高效解决新问题，需要人和机制共同提升。

“社会治理已经由制度层面的顶层设计转向解决各类具体问题，特别是各类难点的攻克，但也由此引出了新问题。”朱洪明说，2014年市委一号课题“创新社会治理，加强基层建设”形成了“1+6”文件，平改坡、二次供水改造等具体问题的改造力度都特别大。但改造完成后，后续管理又出现问题，“各街道都成立了网格中心，但老百姓的需求单子派出去了，很多问题单个部门无法解决，多部门协调解决机制仍需进一步完善。”