老旧小区推行物业管理 需要跨过意识、政策、资金三道坎

老旧住宅小区(含楼房院落和单栋楼宇，以下简称“老旧小区”)设施不配套、环境脏乱差、缺乏正规的物业管理，不仅严重影响小区居民的日常生活，还有损整个城市的品位和形象。为切实帮助老旧小区居民改善生活环境，提高生活质量，自2015年7月以来，省、市有关部门先后出台一系列文件，扎实推进老旧小区整治改造，有序扩大物业管理覆盖面。我市自2015年启动老旧小区整治改造试点以来，各区(县)老旧小区整治改造工作正有序推进，一些完成整治改造工作的小区，开始尝试引入物业管理。一年多时间过去了，试点情况如何?记者近日进行了调查。

【现状】两个小区的管理账

市中区舜玉路街道办事处舜玉南区舜绣社区、舜玉北区，是全市第一批引入物业管理服务的小区。但由于两个小区拥有的资源、服务的项目不同，物管企业面临的境况也迥然有别。

北区物业现有条件保本没问题

舜玉小区北区由济南舜吉物业管理有限公司承接物业管理服务，主要负责北区40栋左右2000多户居民的楼道保洁、辖区几条街道的集市管理，并配合街道办巡查处理小区违章搭建、占道经营、乱倒建筑垃圾等违法违规行为。

说起一年多来的经营管理情况，公司经理王亮给记者算了一笔账：

主要收入：

小区居民应该交的卫生费，每户每月6元，实际收缴率不到70%;

街道集市180个左右摊位每月上交的市场管理费，每个摊位每天10元，对下岗职工、残疾人以及其他困难户要实行减免，收取的费用要交一部分给环卫部门;

根据双方签订的合同，街道办应该按月支付的补贴，实际并未落实;

应该向居民收取的物业服务费，目前没有统一标准，也收不上来。

主要支出：

公司8个管理人员的工资、奖金;

10个兼职保洁员每月工资、额外奖励，工资标准按所承担的任务量计，每个单元每月30元，额外奖励酌情发放，不固定;

办公费用;

支出合计4万余元/月。

“按现有状况收支相抵，公司能保本，如果再扩大管理范围，就比较困难了。”王亮说。

南区物业一年资金缺口二三十万元

和舜吉物业相比，负责舜玉南区舜绣社区试点楼院物业管理服务的济南恒圣物业管理有限公司，则要艰难许多。据公司经理程文生介绍，恒圣物业只负责舜玉南区39栋楼2070户15万平方米纯居民楼院的管理服务，规模占整个南区的1/3。

其经营状况如下：

主要收入：

非单位宿舍居民每月应交的卫生费，每户每月6元，收缴率仅有40%左右;

部分单位宿舍收取的物业费，按0.5元/平方米收取，通过单位代扣等方式支付，收缴率85%左右;

街道办补贴，合同标准为0.1元/平方米·月，实际上并未执行;

快递柜、净水机等少量便民设施的场地租赁费。

主要支出：

公司5个管理人员的工资、奖金;

6个专职保安以及兼职保洁人员每月的工资、奖励;

试点区域内道闸等设施的运行、维护费用;

办公费用;

以上合计约4万元/月。

相比之下，南区没有北区的市场管理费收入，恒圣物业的经营状况因此差了许多。根据程文生粗略计算，收支相抵之后，公司年资金缺口达二三十万元，生存压力比较大，除了简单的保安、保洁、秩序维护以及不涉及费用的维修服务外，无法开展其他精细化的服务。

【困扰】推行物管面临三道坎

采访中，街道、居委会工作人员、物业从业人员以及物业行业主管部门相关人士将种种不利因素归纳为制约老旧小区推行物业管理服务的三道坎——

意识坎

我国物业管理行业尽管已有30多年的发展史，但对城市居民来说，自觉为物业服务埋单的消费意识并未广泛形成。“老旧小区尤其是开放式小区的居民，几十年来的生活习惯，已经让他们养成了比较随意的生活方式，引入物业管理本来就对其固有的生活方式造成了冲击，还要让他们为此付费，难度不是一般的大。”采访中，有物业公司经理如此表示。

正因为意识到居民的物业服务消费意识、消费观念这道坎不好迈，到目前为止，济南已完成整治改造的老旧小区，仅有燕子山小区、舜玉小区等屈指可数的几个规模相对较大的小区引进了物业服务企业，且都是由街道、居委会做主引进，而非居民共同决策自主引进。

另据市住房保障和房产管理局(市城市更新局)物业处相关负责人介绍，试点开始以来，还没有物业服务企业主动向行业主管部门表示愿意承接老旧小区物业管理。

政策坎

用舜玉路街道办事处城管科负责人的话说，在老旧小区推行物业管理，政策是关键。

根据《关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》(以下简称“意见”)和《山东省老旧住宅小区整治改造导则(试行)》(以下简称“导则”)，地方物业、物价主管部门应按照《山东省住宅物业收费管理办法》，制定老旧小区物业收费标准，以便物业企业直接面向小区居民收取物业费时有据可依。

据恒圣物业经理程文生测算，考虑到开放式老旧小区的实际情况，仅开展卫生保洁、秩序维护、门卫执勤等简易物业服务，每平方米物业费不低于0.5元，企业才能维持生存;如果实行封闭式管理，成本更高，收费标准也要相应提高。

但从目前来看，我市相关职能部门尚未制定专门针对老旧小区的物业收费标准，如果套用将于今年7月31日到期的《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》，又难以契合老旧小区面临的特殊情况。

对王亮和程文生来说，除了尽快出台针对老旧小区的物业收费标准，对类似舜玉小区这类已试点一年多的小区，相关职能部门还应尽快出台验收标准并组织验收，以便企业根据验收结果找街道兑现补贴。

《意见》和《导则》提出，对承担老旧小区服务任务的物业企业给予4项经营激励政策。在法律专业人士看来，4项激励政策中，“规模经营”、“拓展经营”两项，业主、物业两家取得一致意见相对容易，实施起来也不会有太大问题;“后续经营”主动权掌握在负责物业项目招投标工作的政府部门或行业协会手中，一般不会有执行障碍;但“特许经营”一项需要将物业管理区域内的广告发布权、便民服务亭设置和经营权、停车收费权、快件智能存储柜场地租赁收费权等一并赋予相关物业企业，这相当于将业主共有的公共资源交给企业经营收益，可能面临法律风险。

资金坎

物业服务行业属于微利行业。在济南，物业费低于0.5元/平方米的正规物业小区已很罕见。根本原因在于近年来人工工资、水电费等必要支出大幅上涨，原本三五毛钱一平方米的物业费就够保本，经营得好，甚至还能获得一定利润，这样的时代如今已一去不复返。

在王亮和程文生看来，如果政府对他们接管老旧小区物业管理服务的财政补助能够兑现，两家企业维持正常运转没有问题。

以恒圣物业的15万平方米管理区域为例，如果财政按0.2元/平方米标准进行补助，以当前每月4万元左右的开支，恒圣物业再想想别的办法就能打平，如果能再向居民收取部分物业费，兴许还能略有盈余;“如果补助4毛钱，就能保证有一定利润，企业也能进一步拓展服务范围，为小区居民提供更多精细化的服务。”

按照省住建厅等部门的上述《意见》和《导则》，对接管老旧小区物业管理服务的物业企业，地方财政要给予专项补助，补助标准由地方政府据实核定。

作为老旧小区推行物业管理的具体执行者，舜绣社区居委会主任陈莹希望能够将老旧小区物业管理专项补助列入政府预算，尽快兑现到位。而记者采访了解到的情况是，我市的补助标准目前尚未核定出台;各区(县)2016年和2017年政府公共财政支出预算中，似乎也没有专列这一项;而试点街道和企业自行约定的补贴，并未真正落实到位。

“地方政府也有自己的苦衷。”相关专业人士表示，按照《意见》和《导则》，老旧小区物业管理专项补助资金由市、县(市、区)两级财政承担，连续补贴5年，“地方财政压力不小”。

仅以济南2015-2016年已完成整治改造的650万平方米老旧小区为例，如果全部引入物业管理，每平方米每月补助0.2元，一年需要补助1560万元，5年需要补助7800万元;如果补助0.4元，每年需要3120万元，5年需要1.56亿元。

按照计划，2020年底前，济南全市要完成2500万平方米老旧小区的整治改造工作，省、市、区三级需要投入的整治改造资金已是一个天文数字;如果再推行物业管理全覆盖，市、区两级尤其是财政收入本就比较低的区政府，很可能会感到“压力山大”。

【办法】推行准物业管理

按照《意见》和《导则》，老旧小区整治改造完成后，也可由街道办、居委会暂时实行准物业管理(保安、保洁)。在市住房保障和房产管理局(市城市更新局)物业处副调研员闫亮看来，在居民物业服务消费意识普遍缺失的情况下，放弃引入正规物业企业，而是由街道、居委会在辖区老旧小区实行准物业管理，是相对经济的一种方式。

在槐荫区张庄路街道办事处明星小区，居委会聘请的兼职保洁员，每天负责清扫各居民楼院楼道，居委会根据工作量按月发放工资;配有传达室的楼院则配备了保安，工资也由居委会负责。

像明星小区这样，由街道或居委会出面聘请兼职保洁员、专职保安，为老旧小区居民提供保安、保洁等最基本的管理服务，其实质是通过政府购买公益服务岗位方式，在老旧小区推行准物业管理。

与由物业公司提供物业管理服务相比，这种准物业管理在服务专业化、正规化、标准化、精细化方面，存在比较大的差距，但就老旧小区的管理现状而言，准物业管理或许是当前最合适的方式。其好处体现在：

①基本可以解决目前老旧小区缺乏专人管理、维护带来的环境脏、秩序乱、形象差等问题，为改善老旧小区居民生活环境提供最基本的保障，确保老旧小区不会出现“先改后乱”现象;

②不再着眼于迅速转变居民缺乏物业服务消费意识这一现实，也就不会出现因为直接面向老旧小区居民收取物业费而引发矛盾纠纷，以及作为管理方的企业因收不到物业费难以为继的现象;

③通过政府购买公益服务岗位，可以解决大批低收入就业困难人员的就业问题，同时因为不向老旧小区居民收取额外的费用，不会加重小区居民尤其是困难群众的生活负担;

④相比补助承接老旧小区管理服务的物业企业，购买公益服务岗位更容易实现准物业管理的全覆盖，既能够花小钱办大事、减轻财政压力，又可以化解“发补助”可能带来的政策争议。

⑤当前不少老旧小区的公共资源掌握在街道、居委会手中，并不归小区业主共有共享，用这部分公共资源的经营收益来补贴购买公益服务岗位的支出，不会面临将公共资源一并赋予物业企业开展“特许经营”可能存在的法律风险。