股价翻倍 新三板物业公司何以逆风飞扬？

这是新三板上一个“神奇”的行业：不仅绝大多数企业的业绩保持高速增长，更有其中半数做市股，在今年做市指数迭创新低的市场环境下，股价涨幅超过一倍。

这个行业堪称逆风飞扬。业内人士预计，随着房地产进入存量时代，以及人们对物业服务要求日益提高，物业服务行业业绩高速增长还会继续。

多家企业股价翻倍

先看一组数据：美的物业，2017年5月转做市至今，股价涨幅152%;开元物业，2017年年初至今，股价涨幅126%;盛全物业，2017年年初至今，股价涨幅108%......

除了规模相对较小，中报刚刚扭亏为盈的东光股份，新三板物业做市股股价全线逆势上涨，美的物业、开元物业、盛全物业三只个股，股价实现翻倍。

“现在整体市场环境较差，新三板又是机构投资者为主，投资较为理性。”安信证券新三板首席分析师诸海滨对证券时报·新三板论坛记者表示，“因此新三板物业股上涨，最典型的特征，其实就是盈利推动的。”

据东财choice数据统计，目前和物业管理相关的新三板公司有59家。

从财务数据来看，这59家物业公司营业收入正增长的有54家，占比92%;净利润正增长的有48家，占比81%。

做市涨幅最高的美的物业，控股股东是美的置业，实际控制人即为美的集团的何享健。

继2016年净利润实现218%的增长之后，2017年中报美的物业净利润又增长248%，达2247万元，接近2016年全年的水平。

2017年5月26日转做市之后，美的物业股价以15.02元为起点，最高曾涨到45.43元的高位。

核心业务增长迅速

传统物业公司收入来源比较简单，绝大部分均来源于物业管理服务费用。

和管理费用规模直接相关的就是物业管理面积，因此物业公司收入增长的主要原因，就是物业管理面积的大幅增加。

年报显示，2016年美的物业营业收入同比增长了9100万元，其中管理面积增加了380万平方米，由此带来的管理费收入增加就达到7300万元。

2017年上半年，美的物业管理面积再增加316万平方米，带动中报营业收入同比再次大增63%。

另外，今年上半年净利润增加近4000万元，同比增长72%的嘉宝股份，2017年上半年新增自管面积也超过212万平方米。

“行业性的管理面积增长，其实和2013年前后房地产在建面积的大幅增长有关。”诸海滨表示，房子从开发到建好，再到入住支付管理费，大约需要五年左右的时间，当年房地产公司的大批在建面积，逐步变为物业公司的在管面积，推动物业公司业绩高速增长。

因此诸海滨认为，按照这个增长逻辑，根据中国房地产开发情况测算，未来两到三年，物业公司业绩还会维持30%以上的增速。

从成本看，物业公司的主要成本是人工，如美的物业，2017年上半年，人工成本占到主营业务成本的63%。当规模效应起来之后，净利率会进一步扩大。

“所以，这个行业有一个主要的特点，就是毛利率不高，只有20%左右，但是净利率非常高，可以超过10%。”诸海滨说，“物业公司的资产又很少，导致净资产收益率很高。”

而在业内人士看来，除了管理面积增加对业绩形成利好，物业费的提升也有空间。

“公众对(物业)服务的需求还是存在的，如果真能提供满意的服务，大部分业主是认同价格方面的调整的。”11月22日，美的物业董秘马超群在一个电话会议上表示，从他们的操作看，一些老的小区，基本上实现了20%左右的调价。

对物业费提价形成利好的，还有整个房地产市场的环境。诸海滨分析，最近几年，北上广深的房价经历了一个较大幅度的上涨，但是物业费几乎没怎么涨过，“房价的上涨，以及对现代化物业服务的需求，使业主对物业费上涨也有了更高的容忍度。”

加量又加价，前景似乎真的不错。

增值服务收入可期

在2016年美的物业增长的收入中，除了上述提到的在管面积增加带来的物业费收入之外，还有另外一个部分，是增值服务收入增加了850万元。

嘉宝股份也通过提供地产前期介入、销售配合，以及社区团购等业务，提升了增值服务收入，进而带动整个公司收入的增长。

据证券时报·新三板论坛记者了解，物业公司提供增值服务，和物业公司面临的劳动成本压力和业绩压力有关，推出的增值服务项目也是“八仙过海各显神通”，除了前述嘉宝股份的几类服务，还有洗车、广告、社区教育，甚至互联网金融。

这些与互联网结合的增值服务，一方面可以帮助物业公司进行社区软硬件互联网化改造，降低人工成本和提高效率;另一方面，也帮助物业公司挖掘社区资源，提高营业收入。

“一方面我们的工作能够帮助彩生活提升效率，降低运营成本。”E电梯的创始人肖健表示，“另一方面，彩生活还是我们的小股东，有一定的股权收益。”

E电梯是港股上市公司彩生活孵化的，一家主要从事电梯全生命周期管理的SaaS服务平台。

据肖健介绍，电梯维保一直是物业公司比较头疼的业务之一。一直以来，物业公司只能采取人盯人的方式，盯着提供电梯维保服务的公司，对电梯进行维修、保养，但是维保的质量不透明，配件价格不透明，又没有什么办法解决。

E电梯通过互联网化的管理，将电梯维保服务集成在网络平台上，使电梯维保质量数据化，同时材料采购价格、服务价格全部可视化，物业公司可以实现在线对电梯维保的监督、确认，并且实时查询维保档案。

目前E电梯服务了全国近千家物业公司的7万台电梯，连接了1100家电梯维保公司。而随着电梯更新换代高峰的到来，E电梯掌握的电梯服务数据，被资本市场看好，目前其A轮融资估值2亿元。

作为孵化方，彩生活通过提供早期的物业资源，以及少量资金，持有E电梯大约11%的股权，仅此一项就价值约2000万元。

2015年至今，彩生活孵化了30多家提供维修、停车、洗车、电梯运营等社区服务的公司。

除了自身孵化社区服务公司，该公司还和互联网金融企业合作，推出了金融产品“彩富人生”。即，业主可以通过存入一定的现金，来获取减免“物业费”、“停车费”等优惠，据称综合测算下来利息比银行定存利息略高。

在合作的过程中，“彩生活还能从‘彩富人生’的平台交易额中抽取佣金。”负责社区服务企业孵化的彩生活生态圈总监张馨月表示。

2017年上半年，“彩富人生”累计成交金额达到19.66亿元，彩生活仅仅从这一产品上实现的收入接近2100万元;彩生活的全部增值服务收入达到1.1亿元，占营业收入近15%。

美的物业2017年半年报则显示，上半年物业增值服务收入达到1600万元，比上年同期的350万元增长明显。

“今年以来，新零售的趋势显示，线上的流量太贵了，而且不能解决所有问题，线下的社区服务平台更受重视了，所以物业管理公司有很大的优势，关键是怎样考虑更长远，更好地开花结果。”诸海滨认为，“但是总体来看，物业公司社区服务这两年发展得并不达预期，很多是把客户卖给O2O企业，有些太急功近利了。”