物业纠纷应诉有技巧 因果关系很重要

2013年11月，程某与某开发商A公司签订商品房买卖合同，购买了一套商品房。 2015年6月，房屋交付，该房产所在小区由某物业公司B公司提供物业管理服务。 2017年10月，程某家中反水，致使家里木门、墙纸、家具等严重受损，无法居住。 程某认为，家中积水是由于开发商A公司和物业公司B公司所致，应当承担相应的侵权责任，遂起诉至法院。 日前，法院一审判决驳回了程某的全部诉求。在法定上诉期，程某没有上诉。 那么，在该起案例中，物业纠纷应诉应该注意什么，开发商A公司和物业公司B公司是否应该承担相应的侵权责任？日前，法治周末记者走访了郑州中建地产公司法务部胡萍经理。

法治周末记者：在程某这个案例中，包含了哪些法律责任？

胡萍：这首先是违约责任与侵权责任的竞合。

侵权责任法第十条规定：“二人以上实施危及他人人身、财产安全的行为，其中一人或者数人的行为造成他人损害，能够确定具体侵权人的，由侵权人承担责任；不能确定具体侵权人的，行为人承担连带责任。”

合同法第一百二十二条则规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”

即我国法律赋予了当事人自主选择追究对方违约责任还是侵权责任的自由。

若业主选择要求物业公司承担违约责任时，法院不看物业公司是否具有主观上的过错，只要违反合同约定，就应当承担违约责任。因此，物业公司应重视审查合同约定，严格依据履行合同中的各项义务，需要举证证明已经履行了全部合同约定的义务。

若业主选择要求物业公司承担侵权责任时，应重点抓住侵权行为是否由谁发出，侵权损害的结果与侵权行为是否有因果关系(包括直接因果关系和间接因果关系)，侵权行为是否具有主观上的过错，物业公司应对侵权的诉请有针对性地进行证据准备和应对。

可以看出，无论是依据侵权法还是依据合同法，受损害方均应当举证证明其损害后果与另一方当事人侵害或违约存在的因果关系。即侵权或者违约行为是承担赔偿责任的前提，损害后果是受损业主要求损害赔偿的必要条件，因果关系是损害赔偿的重要条件。

法治周末记者：那么，你对程某这一案例具体是如何分析的？

胡萍：本案业主程某主张侵权责任赔偿，案件争议的焦点是“程某的损失是否是由物业公司B公司和开发商A公司原因所造成”。

本案中，房屋于2015年6月14日交付程某使用，2017年10月15日程某家中反水，致使家里木门、墙纸家居等受损，但物业公司提供的公共设施维修保养记录表显示，其定期对管道等设施进行检查、疏通。

根据程某提供的证据，仅能证明损害发生的结果，不能证明下水管道堵塞的原因以及物业公司对此下水管道堵塞存在过错，因此，程某请求物业公司承担赔偿责任没有事实和法律依据，法院未予支持。

A公司是本案房屋开发商，程某没有提交A公司与此次房屋反水造成损失存在因果关系及过错的证据，因此，法院也不支持程某要求开发商A公司承担赔偿责任的诉讼请求。

本案物业公司及开发商胜诉的关键原因在于，一是原告程某并未提供相关证据证明物业公司及开发商与此次房屋反水造成损失存在因果关系或过错。

二是物业公司提交证据证明其已履行《前期物业服务委托合同》附件：前期物业管理服务质量标准第五条第4项：共用雨污水管道每年疏通1次，雨、污水井每月检查1次，视情检况及时清掏。即物业公司应履行的义务。

并且物业公司在此次事件中，及时发现问题，并通知程某，及时妥善处理避免事件的扩大化，减少程某损失，事后并积极协助程某做好善后清理工作，已尽到作为物业公司应履行的义务。

法治周末记者：结合目前的物管实际，你能给他们一些具体的建议吗？

胡萍：我认为，首先物业公司应严格履行物业服务合同约定义务。

物业公司应当按照物业服务合同中对物业公司维护、养护、疏通下水管道的义务及物业公司的责任豁免等事项约定，定期对管道进行检查清理、维修养护，或者采取其他措施尽量避免损害发生，这样即使以后出现问题，也可以据此减免物业公司的责任。

同时，建议物业公司建立定期维修维护、投诉及纠纷处理台账制度，强化证据意识。及时把自己已经配合协调和沟通的工作通过一定的形式固定或保全下来，不能仅仅是自己的工作记录，要采取包括必要的书面签认或签收、录音录像等形式把自己已经履行作为的义务的过程或内容进行保留，以防止日后出现诉讼有据可查。

避免出现例如物业公司未尽到相应的注意义务和职责，对小区公共设施维护管理不当，不仅违反了合同约定的主要义务，同时也可能侵害业主的财产权和人身权利而构成侵权的行为。

其次，若业主以保修期内房屋存在质量问题起诉开发商，提醒开发商工程管理人员及时收集固定相关证据。

若在保修期内房屋出现质量问题的情形下，为避免损失的进一步扩大，应注意及时收集或准备相关证据，并进行证据固定。

对质量问题，开发商与业主应及时协商通过委托检测、鉴定的方式查明原因、厘清责任。若业主不予配合，应及时进行书面通知并保留相关证据。

若业主拒绝对房屋的质量问题采取合理措施进行维修，开发商也应及时进行书面通知并保留证据，必要时通过公证等方式留存证据，以免业主以开发商存在怠于履行维修义务为由要求开发商承担其他额外责任。

务必时刻具有证据意识，根据以上标准从事前、事中、事后三个环节搜集和保留相应的证据、从而为查明真相、理清责任提供证据保障。

对于以上资料，开发商应建立专门档案进行系统管理，以应对不时之需。