为何要设立公共维修基金？交纳比例是如何规定的？

一、设立维修基金之目的和使用程序

1、什么是共用部位、共有设备设施？

权威解析出自：住房城乡建设部关于印发《物业承接查验办法》的通知（建房[2010]165号）第十六条　物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：

（1）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

（2）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

（3）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

2、维修基金使用程序是什么？

房屋维修基金：又称“公共维修基金”、“专项维修基金”，是指住宅共用部位、共用设施设备的维修基金，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修、更新和改造。公共维修基金这对业主房屋的正常使用和升值保值具有非常重大的意义。

房屋维修基金的使用程序是：业主享有维修基金按比例交纳部分的所有权，但使用权归全体业主所有。通常由物业提出维修申请建议，由占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议的批准，才可以动用物业维修基金。

3、为什么设立公共维修基金？

住宅与一般商品不同，它不是一个独立的产品，而是由公共部位把每位业主购买的部分连接起来的一个共同体。在保修期满后，这些共用部位、共有设备设施遭遇损坏时，开发商就不再负责维修了。

设立维修基金目的就是保障房屋永久使用，延长物业的使用寿命，这直接关系到产权人和使用人的长远利益。小区电梯或其它设备坏了要更换，屋顶漏水要修补，水管爆裂要维修，小区的公用设施出现了问题的时候，就需要房屋的公共维修基金发挥关键作用了。

二、房屋公共维修基金由谁交纳？

公共维修基金由开发商和购房人共同筹集，所有权归交纳人，其利息用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修养护，利息不足时由产权人共同分摊，并授权业主委员会统一管理和使用。

公共维修基金须由以下两个不同主体共同交纳：

（1）由开发商交纳的，用于维修房屋基础和主体结构，这些部位属于终身责任制的。

（2）由业主交纳的，用于维修屋面防水、保温、设备设施等，是超出保修期限的部位。

三、商品房公共维修基金交纳比例是多少?

《住宅专项维修基金管理办法》（中华人民共和国建设部令）第165号：第七条  商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

第十七条  业主分户账面住宅专项维修基金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

因此，维修基金不是一次性交纳就完事了，在一些过了保修期的小区，当维修基金使用到余额不足首期交存额的30%时，业主们除了按时交纳物业费以外，业主委员会还会组织大家按月（年）续交一定数量的维修基金。

也有地方政府部门规定首期专项维修资金交纳标准：

高层(含带电梯的多层)90元/平方米、多层(含别墅)50元/平方米（各地房屋维修基金标准与经济水平挂钩，具体收取标准略有出入）一般计算方法：

房屋维修基金=每平方米建筑面积成本价x比例x面积。

公共维修基金的具体标准由当地房产部门确定，所以维修基金比例在各地区之间存在一定的差异很正常，建议购房者到当地政府网站或房管局网站进行查询。