对政协十一届全国委员会第四次会议第0527号（城乡建设类048号）提案的答复

中华人民共和国住房和城乡建设部

（2011）建提复字第0527号

对政协十一届全国委员会第四次会议第0527号（城乡建设类048号）提案的答复

田在玮委员：

您提出的关于尽快建立“质价相符”的物业服务价格调整机制的建议收悉，现答复如下：

一、加快建立“质价相符”的物业服务价格动态调整机制

2003年12月，国家发展改革委会同我部下发了《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号），明确物业服务收费应当遵循合理、公开和费用与服务水平相适应的原则，规定物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价，具体定价形式由省级价格主管部门和房地产主管部门确定；明确实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定；对实行政府指导价的物业服务收费，由价格主管部门和房地产主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价格及浮动幅度，并定期公布。

下一步，我部将积极配合国家发展改革委，监督指导各地根据经济发展水平、物价指数上涨、服务成本增加等实际情况，及时调整政府指导价的基准价格，建立健全与服务内容、服务标准、服务成本挂钩的动态化、差异化的物业服务收费机制，促进物业管理行业可持续发展，保障人民群众居住环境的保持和改善。

二、引导业主树立“质价相符”的物业服务收费理念

目前，上海、天津、陕西等省市已建立“菜单式”的物业服务收费体系，根据合同约定将各项物业服务标准进行细化，并在小区适当位置进行公示。这种做法有利于增强业主对物业服务内容与物业服务收费相适应的认识和认同，有利于引导业主树立“质价相符”的物业服务消费理念。国家发展改革委已将各地在物业服务收费管理方面的一些有效经验和做法通过工作简报等形式进行了介绍和推广。

下一步，我部将配合国家发展改革委，进一步总结各地在物业服务收费管理方面好的经验和做法，采用多种形式在全国范围内进行推广，指导各地价格主管部门和房地产主管部门结合本地实际完善具体的收费管理制度，明确物业服务内容、服务标准及对应的物业服务收费标准。同时，加大宣传和示范力度，引导业主树立“质价相符”的物业服务收费理念。

对实行市场调节价的物业服务，我部将督促各地房地产主管部门积极引导业主与物业服务企业建立平等、互信的协商机制，也鼓励聘请第三方机构对物业服务成本进行评估，以达成一致意见，合理、合法、公开调整市场调节价的收费。

三、对住宅小区内公共部位和共用设施设备的用水用电按照居民生活用水用电价格标准执行

为减少居民住宅小区公用附属设施电价的负担，国家发展改革委已起草《关于调整销售电价分类结构的实施办法（试行）》，拟对城乡居民住宅及其公用附属设施用电（包括城乡居民住宅区内的公共场所照明、电梯、电子防盗门、电子门铃、消防、绿地、门卫、车库等非生产、经营性用电）执行居民用电价格。下一步，国家发展改革委将加大工作力度，尽快完成该办法的制定，争取在今年内下发执行。

2009年，国家发展改革委会同我部下发了《关于做好城市供水价格调整有关问题的通知》（发改价格[2009]1789号），要求各地简化水价分类，按照“补偿成本、合理收益、促进节水和公平负担”的原则，综合考虑当地各类用水的结构，逐步将现行城市供水价格分类简化为居民生活用水、非居民生活用水和特种用水三类。国家发展改革委认为，目前各地供水行业总体仍处于亏损状态，如果对物业企业用水价格实行居民生活用水价格，会进一步增加供水企业压力，影响企业正常运行，也不符合当前水价改革方向。

四、减轻物业服务企业税负，给予税收政策支持

关于降低物业企业营业税率的问题。财政部认为，物业管理作为一项市场化运作的服务业，与其他服务行业相比，不具有特殊性。如果对物业企业按照3%的税率征收营业税甚至免税，将引起其他服务行业的攀比，影响税收政策的规范公平，因此不宜对物业服务企业单独实行3%的营业税低税率政策。

关于调整物业服务企业营业税税基的问题。财政部认为，按现行营业税政策规定，物业服务企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修资金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业服务企业代有关部门收取的上述费用不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。上述政策在一定程度上减轻了物业服务企业的税收负担，体现了国家对物业管理行业发展的支持。对您提出的将物业服务企业的收入扣除支付给其他专业消防维保、电梯维保等外包支出后征税的建议，财政部将在研究营业税政策完善和扩大增值税征税范围改革时统筹考虑。

感谢您对住房城乡建设事业的关心和支持！