抓住新契机赢得新发展

——记《中国物业管理》2006年物业管理经理人论坛

在日前结束的《中国物业管理》第五届协办委员会会议暨物业管理经理人论坛上，我国物业管理师制度及考试、物业管理与服务及品牌等话题成为论坛的热点话题。本期杂志经对物业管理经理人论坛稿件进行编辑和整理后刊发，期待能够对业界企业的发展提供一些参考和借鉴。

物业管理师：行业未来发展的中坚力量

北京房修一物业管理有限公司张乐谦：《物业管理师制度暂行规定》明确要求，物业管理项目负责人应当由物业管理师担任。一方面，大量的人才通过物业管理师考试直接进入到行业中来；另一方面，具有执业资格的物业管理师的大量进入，不仅满足了企业对于项目经理人才的渴望，还不需企业在培训项目经理人才方面花费大量的时间和金钱。

深圳市中航物业管理有限公司总经理石正林：不管是物业管理职业经理人的建设，还是市场的拓展，必定实施企业文化战略。深圳市中航物业于今年9月19日，重新修订了《文化体系》，打造了中航物业不可复制的DNA，成为核心竞争力的一部分。

深圳万科物业管理有限公司副总经理吴耀平：“人才是企业的资本”，实施物业管理行业职业资格准入制度，正是牢牢抓住了“人”这个根本。这对确立行业地位、加强行业人才培养、规范行业管理、促进不同地区物业管理均衡发展、加强国际间行业交流及接轨、助力和谐社会构建都具有不可估量的作用及现实意义。

深圳市长城物业管理股份有限公司市场发展总监石磊：首次通过物业管理师考试的人员将成为从业人员素质新的“标高”。我个人认为，物业管理师将成为践行物业管理职业道德的榜样，还将是在物业管理领域不断研究、创新的探索者和诲人不倦的培训师，物业管理理论与实务的“百科全书”，是一名高端项目的“驾御者”、经营风险规避专家和客户问题专家。

广州粤华物业管理有限公司陈新：作为物业管理职业经理人，无论其本人多么出色，都不可能是全能人才，需要有一批杰出人才组成的团队。因此，要尊重员工、重视员工、知人善任、心胸开阔，树立人本意识，充分激发和调动员工的积极性和创造性，发现和挖掘人的潜质并加以培养和使用。

合肥顺昌物业管理公司总经理何朝友：从市场运作角度来讲，物业管理师制度是走向职业经理人体制的尝试，职业化人才在经营运作上更加懂得如何规避风险，所以这种制度更加有利于企业的健康发展。在这一发展过程中，企业主要经营管理人员都必须具备物业管理师执业资格要求，从物业管理招投标一直到现场管理、服务质量监督以及合同文本管理、物业管理的顾问咨询等等，都能遵循规范化的要求。

成都华业物业管理培训学校刘芳华：《物业管理师制度暂行规定》的统一性、普遍性和权威性，由国家强制力保证实施的社会行为规范，对权利与义务的规定是合理的、科学的，代表了全行业的意志，具备强大的生命力。

牡丹江铁路物业管理部总经理郑玉森：铁路，一直是一个功能齐全的“小社会”，房产建筑段成立了“物业管理公司”，开始对铁路职工家属住宅小区进行有偿管理和服务。由于缺少专业化管理人员，不规范的服务导致业主不满，矛盾重重。物业管理师制度的出台，将为铁路系统物业管理工作向规范化发展提供更好的空间。

管理与服务：企业腾飞的双翼

北京中保第一太平戴维斯物业管理有限公司刘建荣：物业管理服务虽然是以对物业的使用和管理为载体，但其基本出发点和归宿是以人为中心。物业管理水平的提高，尤其是业主人身、财产安全的保障，仅仅依靠双方之间的合同关系，单纯要求物业管理公司提高保安服务质量是远远不够的。需要从立法上加以规范和提高，减少保安服务纠纷，为保障业主人身、财产安全提供法律途径和制度措施。

北京南洋物业管理有限责任公司董事长高凯翔：在规范和提高服务质量的过程中，物业管理企业既要按照多年来积累的规范、制度和经验来做，也应根据项目的实际情况和不同特点因势利导，充分发挥企业员工的自主性和创造性，引导和激发员工的创新服务意识和服务技能，不断创新物业管理服务，使服务标准和服务质量不断提高。

上海科瑞物业管理发展有限公司总经理张一民：目前上海物业管理行业中有许多企业开始从物业类别角度整合做强，如办公物业、公众物业、高标准商品住宅、大型商品住宅等等；但一些售后公房或较低标准的商品住宅，少有企业将其作为事业发展内容。这是由工商注册、资质管理、税收政策、政策扶持的市场机制等方面滞后和无法联动所形成，从而使物业管理集约化管理步履艰难。

深圳市万厦居业有限公司总经理张雄：从2002年开始，万厦居业就实施了“品质建设工程”，使业主满意率平均每年递增1％。又从2003年起实施“为业主办十件实事”工程，近几年来，各管理处已累计完成“实事”近5000件，年度业主满意率平均达到98％，保持了行业的高水准。

深圳市赛格物业发展有限公司总经理马凯：通过规范招投标管理，可以从物业管理企业在市场经济链条的前端及终端对服务质量进行控制。通过对招标实施管理，可以满足企业对采购的适合要求，同时让采购分包方有机会了解企业的需求；通过对投标实施管理，可以实现企业最适合经营目的，同时了解客户的实际需求变化情况。在这样的情况下，才可以使物业管理公司的服务质量控制在一个适合的范围内，使成本与效益达到最佳状态。

深圳市银典物业管理服务有限责任公司总监李明军：编写高水准的入伙方案无疑是物业管理的一项重要工作。方案的编写要注意时效性，如项目属于跨区域运作，很多事情由于业务授权的问题，往往需要总公司审批后方能操作，因此，方案的编制应当在业主入伙工作开始前两个月着手进行。另外市场调研尤其重要，不同地域有不同的政策法规限制及当地的消费习惯，做好市场调研，全盘综合考虑，才能保证入伙方案的可操作性。

长江三峡实业有限公司总经理邓玉敏：我们在原有的物业服务基础上，考虑到电力生产行业的特殊性，参照电力生产行业的专业标准和要求来开展物业服务工作。比如：设备的保洁要参照电力生产的要求开具工作票、设监护人、采取必要的防护措施等，初步形成了一整套电力物业管理操作规范。

品牌：走向成功的必由之路

北京宝景物业管理有限公司副总经理邸强：作为具备一定实力的物业管理公司，要注意加强服务产品化、有形化、市场细分化的探索，研究不同细分市场中的客户需求，如同旅游服务、保险服务、金融服务一样，根据客户需求的多样性，整合不同的资源提供相应的、独具特色的服务产品，形成独具特色的企业品牌。

深圳市沙保物业发展有限公司副总经理王正初：物业管理品牌不仅有益于弥补和完善开发商的信誉和形象，而且使物业本身更具有吸引力，让潜在的购房者更乐意为几乎可以看到的、未来的、系统周到的服务和优良的管理而解囊。因此，在项目营销中，一定要高度重视物业管理品牌的充分利用。

广东华银物业管理有限公司总经理张朝德：作为中小型物业管理公司，往往市场处境孤立，经济实力不足，人际关系薄弱，要单靠自身力量冲向市场，相对比较困难。在这种情况下，中小物业管理公司应将同类型公司联合起来，达成共识，组成联盟模式，共享行业资源，如人才资源共享、管理信息共享、管理经验共享，大大提高企业的生存竞争能力，赢得市场认可，逐步形成自己的品牌。◇

编辑：杨萌