民营物业管理企业发展的优势与不足

目前我国物业管理企业依其“出身”大致可分为三类：一是政府房管部门改制而成的国有物业管理企业，约占30％；二是房地产开发企业因配套需要而扶持起来的分、子公司，约占60％；三是民营物业管理企业，仅占10%左右。然而正是这10%的民营物业管理企业，其迅猛的发展势头，引起了整个行业的关注。

笔者所在公司曾是开发商下属公司，得益于开发企业的大力扶持，使其物业管理服务标准在低收费的前提下成为本土的一面旗帜。在国家“建管分家”的政策指引下，公司还是毅然离开了自己的“避风港”，接受了市场风雨的洗礼和考验。在此，以公司几年来的实践分析民营物业管理企业的优势与不足，供同行参考借鉴。

第一，优势——发展自由，速度迅猛；劣势——人力资源紧缺。

以笔者自身经历感悟，得一物业项目易，求一贤才难。笔者所在公司独立运作之初，管理仅三个物业项目，兵强马壮，游刃有余。一年之后，拥有10多个物业项目，“韩信点将”，已是人尽其用。目前管理项目已达30多个，作为企业领军人，唯有不自觉地对上苍祈祷“我劝天公重抖擞，不拘一格降人才”。于是不得不刻意放慢拓展项目的脚步，甚至一度原地踏步。

行业里还有一句耳熟能详的口头禅，就是“物业管理行业缺乏专业人才”。作为朝阳行业，缺乏人才是必然的。为数不多的学校逐步意识到了行业的需求而开设物业管理专业，培养人才。然而十年树木，百年树人，物业管理行业仍存在“远水解不了近渴”的问题。因此，在行业飞速发展的状况下，部分实力雄厚的、有开发商背景的物业管理企业极其明智地选择了加大企业自身人才储备，提高待遇吸引人才，投入大量资金自行培训，甚至设立培训学校为企业输送人才。然而无此优厚条件的众多民营物业管理企业却不得不望而却步。“保本微利”维持企业自身的发展已属不易，大量的人才储备所带来的经济压力成为一道难以逾越的屏障，缺乏人才储备，无法应对新接项目，太多的培训投入，又使企业举步为艰。左思右想，只有适度扩张方为上策。然而其中的“度”又有几人能参透？可能有两个不同的结果：企业谨小慎微，固步自封，难以做大做强或企业盲目拓展，规模做大，品质做烂。真正做到适度拓展，稳步发展，不断壮大，量、质双收的企业并不多见，对于民营企业就更显困难。

第二，优势——对市场把握能力强；劣势——对行业环境期望、依赖过高。

民营物业管理企业，是完全按照市场化模式运作的企业，往往练就了一身把握市场的好本领，善于成本分析及控制，对各类不同档次的物业管理特点了如指掌。但目前虽逐步改善却尚不理想的行业环境却常使民营物业管理企业的“十八般武艺”难以完全发挥。尽管国家倡导“建管分离”，并逐步落实物业管理招投标制度，但仅占企业总数10％的民营物业管理企业如何与占60％的开发企业下属的物业管理企业抗衡呢？开发企业愿意扶持自己的物业管理企业：其一，物业管理行业毕竟发展时间不长，行业及众多企业尚不成熟，品质也不稳定。优秀的开发企业不愿意将自己优秀的“作品”，交到可变因素较多的外部物业管理企业手上；其二，部分开发商目睹了物业管理行业的飞速发展，认为这个行业前程似锦，加之行业门槛低、风险少、稳定性强，自愿投身其中，期望得到另一个利润增长点；其三，品质较差的开发商为控制交付后可能发生的业主纠纷，不敢轻易地将物业交与“外人”管理，期望自己的物业管理队伍能很好地协助处理与业主的纠纷，至少可以做到“家丑不外扬”。于是，开发商将物业管理公司变为自己的“嫡系队伍”。对于市场化的民营物业管理企业而言，这种情况造成的不利后果有两个，一是开发商自建自管，使得物业管理自由竞争市场这块“蛋糕”严重缩水；二是在招投标过程中，具有开发商背景的物业管理企业在规模、价格、品牌等方面往往更具竞争力。

于是，为数不少的民营物业管理企业开始觉得行业前景渺茫，但笔者坚信，民营物业管理企业依靠自身的优势一定大可作为。

第一，把握眼前每一个机会。物业管理是一个“十年磨一剑”的行业，树立一个品牌决非易事。企业必须把握每一个在管项目，切实落实品质管理。判断一个企业、一个项目的管理水平不能只看物业交付后的短期状况，更不能看前期介入对销售卖场的管理。物业交付至少三年后方能看出管理的优劣。届时，物业管理企业拥有的是业主的口碑，业主的信任甚至依赖，当然更是开发企业的信赖。当一个物业管理企业拥有业主、开发企业的信赖时，业务的拓展已是无须费力的必然。

第二，化“鼠目寸光”为“高瞻远瞩”。作为从业员，应该认清并认同行业“保本微利”的特色。企业如将短期经济效益放在首位，则必是死路一条。必须在保证企业能够正常运作并稳步发展的前提下，更好地为业主提供质价相符的服务,善待每一位业主。同时更多地考虑员工的职业规划、个人发展以及待遇问题，善待每一位员工。长此以往，业主对企业的信任加上员工对企业的忠诚，企业长远的经济效益和社会效益二者兼得，才是持续、健康发展壮大的保障。

第三，改盲目的扩张为有计划的拓展。作为民营物业管理企业应该有做“百年老店”的信心和决心，并根据不同的时期、不同的发展阶段，制定切实可行的企业发展方向和计划。在妥善解决了人才储备和企业自身管理能力、技术水平等问题的基础上，稳步扩大企业的管理规模，使企业在保障管理水平的前提下进入一个良性循环的发展轨道。

第四，停止对行业无休止的抱怨。物业管理作为一个新兴行业，存在若干问题是必然的，但单纯的抱怨无济于事，消极的等待必将错失良机。积极地投身其中，用心经营企业的同时，积极地为推动整个行业的发展而努力，方为明智之举。“机会只给那些有准备的人”是颠扑不破的真理。试想，十年前的物业管理行业和如今的行业环境相比已是天壤之别。再过十年，物业管理将不再是“朝阳”，而是如日中天。民营物业管理企业应该从现在开始，就为未来行业的腾飞做好充分的准备，不要把时间浪费在抱怨当中。

作者系成都忠信物业管理有限公司总经理

◇编辑：胡克