勇于自救 破解行业经营困局

近年来，随着物价指数的节节攀升、人工成本的大幅上升以及能源价格的不断上涨，已令物业服务企业深陷入不敷出的困境。特别是2008年《劳动合同法》生效后，劳动用工的规范、劳动者权益的保护加强、最低工资标准的提高、社保缴费基数的增长，对于劳动力成本占最大支出的物业服务公司而言，相对固定且多年不变的服务收入却要面对日益提高且逐年递增的管理成本，其经营难度可想而知。

行业的自救求生之路

客观地讲，价格机制问题是当前物业管理市场面临的最核心、最根本、最紧迫的问题，更是制约物业管理行业健康发展的瓶颈问题。那么，面对现行价格机制失衡的状态、面对现行价格管控政策的局限，作为物业管理市场的卖方主体，物业服务企业应当如何来应对？审时度势、审慎思量，摆在我们面前的选择有四条路：

政府调价，政策扶持。

时至今日，许多企业仍然寄望于政府上调物业服务费价格。此举，不亚于劳苦大众等靠要，其结果只能是饥一顿饱一顿。试想，价格主管部门会为了一个行业的脱困而冒民生建设之大不韪吗？即使有人敢为天下先，难道会年年给你上调物业服务费价格吗？

面对不现实的当下和遥遥无期的未来，笔者以为，物业服务费收费标准由市场决定的目标既是趋势、更是必然。现如今，最重要的不是调整物业服务费的具体价格标准，而是重新审视并完善物业服务收费价格机制，尤其是明确建立物业服务收费价格调整机制。此乃制约物业服务收费价格机制的关键之所在。当“物业服务收费价格与上一年最低工资标准、社会平均工资、物价指数等增长因素挂钩，并实行联动机制”的政策出现的时候，一切困扰都将迎刃而解。剩下的，就是考验物业服务企业的自身服务水平与价格谈判能力了。

企业自救，创新求变。

面对政府主导调价以及价格机制改革遥遥无期的现实，物业服务企业与其“等靠要”、“空悲切”，不如“破釜成舟”、“自救脱困”。正确理解相关政策，准确把握相关程序，其实自救脱困并非不可能。

国家发展改革委、建设部《关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格【2003】1864号）第七条规定“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布”，同时还规定了“具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定”。新疆自治区发改委、建设厅《关于印发新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法的通知》（新计法规〔2004〕531号）第九条规定“物业管理企业与业主应当在物业服务合同中明确物业服务费标准和收费办法。鼓励和倡导业主根据物业服务的内容和质量标准要求，自主选择物业管理企业，确定物业服务收费标准”。上述来自于国家、地方的价格主管部门与行业主管部门联合发布的文件中，明确表达了业主与物业服务企业在政府规定的基准指导价基础上，可以通过协商确定物业服务收费标准。

由此，物业服务企业完全可以依照上述规定并结合《物权法》、《物业管理条例》的相关法定程序（业主大会表决程序），采取书面征求业主意见的方式进行价格的调整。尽管征询业主意见的过程是一个非常复杂、艰难的过程，且即使按照政府指导价的最高基准价获得业主通过，某些规模较小的项目也难以实现收支平衡，但毕竟“主动求生”比“坐以待毙”要好得多。

主动弃管，优化项目。

物业服务企业面对管理规模较小、经营成本较高且价格标准调整无望的项目，到底是采取“弃管”还是“坚守”不能一概而论，这需要各企业根据自身发展要求决定。这里需要指出的是：放弃不意味着倒退，相反，卸下包袱方能轻装上阵。此举，既可以使企业摆脱困境，也能唤醒社会对物业管理行业的重视。

转行转业，另谋生路。

物业服务企业根据自身发展以及自身实力，面对难以坚守、难以生存的处境，要么创新求变，要么转行转业。与其坐以待毙，不如另谋生路。

企业自救求生时的注意事项

无论是企业的投资者，还是企业的经营者，面对上述四条求生之路，只能做出艰难抉择。尽管这个过程是无奈的，尽管这个抉择是痛苦的，然而，面对企业的兴衰存亡，必须做出生死抉择。“逆水行舟，不进则退”，经过探求与谋划，我们做出的抉择是要努力做到以下三点：“三变革”、“一推动”和“一不要”。

所谓“三变革”，即企业自救、创新求变，为企业面对困境的上策；退而求其次，则为主动弃管，优化项目，调整经营策略，辅以衍生业务；再次之，也可以转行转业，另谋生路，积极寻求二次创业。

所谓“一推动”，即在进行企业自救、创新求变的同时，积极推动政府改革物业服务价格机制，是我们不变的追求。我们寄希望于政府相关职能部门，尤其是价格主管部门，在评估价格管控政策得失的基础上，以尊重市场和鼓励竞争为前提，在完善物业管理机制的战略规划时，应当遵循这样一个基本思路：以消费理念培育为先导，理性认识物业管理价值；以服务成本定价为基础，建立成本价格联动机制；以前期物业管理为重心，严格执行招标投标制度；以价格公开透明为手段，推行价格定期公示制度；以扶持激励政策为过渡，实行最低价格保护政策。

所谓“一不要”，当属压缩成本，降低标准。作为一个负责任的物业服务企业，尤其是一个有着品牌影响力的企业，此举对企业品牌的伤害很大。一旦出此下策，在损害业主利益的同时，也损害了企业的声誉，对行业的发展也造成了损害，其结果注定是可悲的。

物业服务企业应主动出击

之所以将“企业自救、创新求变”视为物业服务企业面对困境时的上上之策，是因为我们深信：激情能够激发人的无限潜能。

世上没有办不成的事，只有想不到的事。不作努力、不去尝试，怎知前方就一定是南墙。新疆新天物业面临当前形势的做法是：合理利用政策空间，充分发挥项目经理潜能，积极与业主沟通协调。通过书面征询业主意见，寻求业主理解与支持，最终实现物业服务费用的合理性调整。事实证明，这一做法是可行的，在我们所管的不少小区都实现了物业费的顺利上调。

同时，我们还要以点带面，主动出击，总结摸索出做好上调物业费工作的经验与规律，并推而广之，突破物业服务收费价格机制对我们的困扰。

物质基础决定上层建筑，当消除了物业服务价格机制给企业带来的困境之后，通过拓展物业管理的服务领域，开展与物业管理相关的衍生服务，我坚信物业管理行业一定大有希望，物业管理行业的明天一定会更加美好。◇

作者系新疆新天物业管理有限公司总经理

编辑：谢罗群