走进南京物业管理近距离

近日，南京新鸿运物业管理有限公司北上中标众人瞩目的北京“美丽园”，大踏步走出南京、在北京物业管理市场分得“一杯羹”，引起了人们对南京新鸿运物业管理有限公司的侧目，同时，也引起了人们对近年来南京市物业管理发展状况的关注。

如果一直关注南京市物业管理发展历程，会有这样一种感觉：南京的物业管理发展是理性的、踏实的。首先，南京市的物业管理法律法规近一步完善，近期，南京市政府主管部门出台了《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》(试行)、《前期物业服务合同》（示范文本）等规章制度；其次，南京市的物业管理企业正在成熟和成长，上个世纪八九十年代深圳物业管理企业进入南京时，南京企业曾惊呼：“狼来了！”而今20多年过去了，南京市的一级资质物业管理企业已有10家，现在南京物业管理企业的老总们说：“现在我们不仅不怕‘狼’，我们还勇敢地走出南京，抢滩外地市场，特别是北京市场。”

2006年11月15日，应南京部分物业管理企业的邀请，本刊记者深入南京，与南京市部分物业管理企业老总，就南京市物业管理行业发展中的一些问题，进行了探讨和交流。

行业仍处于发展初级阶段，市场化程度有待提高。

俞鸿钧（南京江鸿物业管理公司总经理）：现在南京的物业管理正在朝着有序的方向发展，业主对物业管理的要求逐步提高，开发商对物业管理的要求也在提高，从而出现了开发商即使有自己的物业管理公司也会在社会上招聘物业管理公司的现象。南京市物业管理行业正从以前90%亏损的困境中解脱并朝着良性方向发展，企业自主性、经营性的意识和能力逐渐增强。但发展中也有一些问题，如在经济适用房、老旧小区管理方面，仍存在亏损现象；开发商给物业管理公司补贴的情况仍存在。目前，江苏省出台了物业管理服务5级服务标准，一些物业项目的业主要求提供的服务是5级标准，却只愿按照3级服务标准交费，而物业项目的开发商为促销项目，就给物业管理企业贴钱，像在南京的仁恒、万科等知名品牌都有这种情况。开发商贴钱提供超值物业管理服务，这是开发商打造品牌的一种策略，我个人认为，随着南京市物业管理市场化程度不断加深，这种状况会逐步改变，直至消失。

张家宁（南京凌云物业顾问服务有限公司总经理）：近年来，南京的物业管理发展还是很快的，外来物业管理企业对南京市物业管理行业造成的冲击不是太大。例如2005年创优评比时，来自深圳公司管理的项目落选了，而南京本土公司的项目通过了。当然，这不是说南京的物业管理水平已经超过了深圳，只是说在一些方面，南京的物业管理水平不比深圳、上海等发达地区做得差。我们曾经做过一些暗访，发达地区物业管理企业可能在档案管理、制度细化等方面做得相对较好，但是在管理效果上，他们和南京企业没有太大差异，也就是说本土企业可能在进一步的规范体系上欠缺一些，但在贴近本土环境、人文等方面，可以做得更好，因而在业主满意度上，南京的企业做得并不差。所以，我们很有信心，守住南京物业管理这块“阵地”。

创建品牌企业和高品质服务成为业界的共识。

张家宁（南京凌云物业顾问服务有限公司总经理）：品牌物业管理公司未必就一定是一级资质企业，一级资质的物业管理公司未必就能成为品牌企业，我认为这个观点需要物业管理人认真思索。因为现在有一些物业管理公司只关注资质升级，而忽视内部管理与服务，这是与品牌企业的内涵相背离的。品牌物业管理公司的创立，势必会导致未来南京市物业管理市场的重新洗牌和市场份额的重新分配，但这种调整是良性的，是有利于市场发展的。建议政府部门要鼓励、推动这种调整早日到来，物业管理企业也要做好迎接挑战的心理准备和能力准备。

顾建强（南京苏房物业（集团）有限公司总经理）：我认为，物业管理企业创建品牌，其本质是创建一种服务品牌。有人说私营企业的服务做得好，我认为国有企业，特别是转制的国有企业服务能够做得更好。因为国有企业培养了一大批素质较高的人员，他们的思想观念转变过来之后，应该能够为业主提供更高水准的服务。物业管理公司应该做品牌，以品牌延伸经营服务是物业管理公司的发展之路。我曾经参与过一个项目的拆迁工作，业主中有31位正处级干部，要在一个月内拆迁完毕，南京市政府还要求不能有一个人投诉。我们抱着服务为主的心态，耐心细致做工作，顶着压力完成了任务，为公司树立了良好的口碑，后来的不少项目都慕名而来找我们接管。所以说，服务也是一种竞争力。

张胜（南京紫竹物业管理有限公司总经理）：从一定角度看，物业管理有一定的垄断性，即一个项目签约后，只要做得好，可以常年做下去。但是，这种“垄断”的前提是物业管理服务要真正成为品牌，通过高素质人才、良好服务、优秀团队，提高市场竞争力并占有市场。我曾经带领两个主管去参加竞标答辩，一位曾是希尔顿酒店的客房部经理，一位曾做过工商银行的安保主任，再加上我们的标书从内容到外观都做得很漂亮，使我们在竞标中很突出，给人们留下深刻的品牌印象。

进一步完善法规政策，引导舆论导向，营造和谐环境。

王利生（南京市物业管理协会秘书长）：最近，南京市出台了一些政策法规，对规范和提高全市物业管理服务水平、服务质量作用巨大。如刚出台的《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》(试行)就是将服务标准和收费标准紧密结合，让企业和业主都能够明确提供什么标准的服务对应什么标准的费用，真正做到了服务规范化、收费透明化。作为行业协会，在这些政策法规的落实过程中，要积极配合、组织会员单位进行学习、贯彻、落实。对企业来讲，需要进一步理解这些政策法规对企业发展的规范作用，真正将这些规定落实到物业管理的各个环节中去，这样才能最大程度地发挥这些政策法规的作用，真正起到规范行业发展的目的。

何敏莹（南京长兴物业管理有限公司总经理）：目前来讲，整个南京的物业管理氛围还不是很好：政府的重视不够；相关媒体的某些报道失实。在物业管理相关的法律法规出台之后，媒体的宣传力度也不够；另一方面，一旦发生物业管理纠纷，媒体都在指责物业管理公司，其实很多纠纷都不是物业管理公司的责任。如南京市某小区，开发商将独立的门面房卖给业主之后就撤离了，业主按照饭店的规格装修，其他很多业主认为物业管理公司有责任制止该业主在小区开饭店的行为。其实，门面房能不能开饭店应该由政府主管；现在有规定要求距离小区30米内不能开饭店，这应该由工商局来把关；还有如果油烟扰民，造成环境污染，应该由环保局管理；饭店里卡拉ok的噪声污染，应该由文化局管理。而物业管理公司的职权范围，是将这些对业主造成的不良影响反映给相关主管部门，尽到告知义务，物业管理公司没有强制执行力。但江苏省某电视台对该事件进行报道时，强调是物业管理公司单方面推卸责任，这样的舆论引导有失偏颇，应该引起新闻媒体的反思。

张家宁（南京凌云物业顾问服务有限公司总经理）：今年“3•15”期间，房管局召开了“做和谐社会的和谐音符”活动，其中有5家物业管理公司参加，还邀请了业主代表、业委会代表、社区代表、新闻媒体等，会上大家给物业管理提了不少意见，有些很中肯，对物业管理企业帮助很大。但也有一些不是物业管理本身的问题，而是相邻业主之间的、开发商遗留的、甚至是拆迁遗留的问题，但业主往往会因此拒交物业管理费。因而，呼吁媒体加强对物业管理知识和物业管理消费观念的宣传力度，呼吁全社会共同关注、推进南京市物业管理行业的发展。

◇编辑：胡克

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链接：目前，南京市共有物业管理企业600多家，从业人员3万余人，物业管理面积近2000万平方米，国家一级资质物业管理企业10家，二级资质达100多家。