常州市《物业管理条例》贯彻实施情况调查报告

为促进国务院颁发的《物业管理条例》在常州的贯彻实施，常州市人大常委会成立了执法检查组对其在常州的贯彻实施情况进行专项检查，并依据执法检查过程中所掌握的情况形成此调查报告。

国务院《物业管理条例》在常州市的贯彻实施情况

国务院《物业管理条例》颁布施行以来，常州市积极贯彻落实国务院和省有关物业管理方面的法律法规，以实践科学发展观为指导，坚持以人为本、因地制宜、多措并举、和谐发展，大力推进和规范物业管理工作，主要体现在以下几个方面：

一是规范先行，建章立制。国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》实施以来，常州市先后出台了《常州市市区物业管理实施办法》、《关于新建小区公建配套设施权属界定》、《常州市住宅区公用设施维修资金管理办法》、《常州市住宅楼房屋本体公用部位设备维修资金管理办法》、《常州市市区物业服务收费管理办法》、《常州市业主大会和业主委员会指导规则》、《常州市市区前期物业管理招标投标工作规程》、《常州市物业管理市场主体进退工作规范（试行）》、《常州市市区住宅小区停车设施建设与管理实施意见》等31个规范性文件，基本建立了物业管理的政策体系和工作规则。

二是重心下移，创新体制。建立健全物业管理工作新机制，按照“二级政府、三级管理、重心下移、条块结合”的大城管工作的基本原则，制定了《辖区物业行政主管部门物业管理工作考核实施细则》，构建了小区物业管理七项新工作机制：一是分工协作机制；二是联合监管机制；三是日常考核机制；四是指导协调机制；五是经费保障机制；六是民意测评机制；七是社区共建机制。

三是改善硬件，优化环境。从2003年起，按照“路面平、管道通、道路洁、路灯亮、环境美”的标准，由市房管局牵头，各区政府、市有关部门参与，对老住宅小区实施综合整治，着力恢复老住宅小区公共设施设备综合使用功能。截止2009年底，常州市已投入专项经费4亿元（不包括专业部门的投入），对市区125个老住宅小区实施了整治改造，总建筑面积895万平方米，惠及人口50万人。

四是改革收费，透明服务。去年，常州市物价局、房管局联合出台实施了《常州市市区普通住宅物业公共服务分项目收费标准》，把常州市物业服务分为五大类，每个大类分3〜5个服务等级，每个等级划分若干项目共295个项目，每个项目均对应相应的收费标准，全面推行“菜单式收费”新模式，提倡服务规范、收费透明、按质论价、质价相符，使物业管理看得见、摸得着，可考量，可监督。

五是培育主体，提高素质。开展物业管理职业资格从业人员上岗培训工作，要求所有从业人员必须经过培训合格后持证上岗。2009年，常州市政府着手整顿规范秩序维护员队伍，全市85家物业服务企业共4350名秩序维护员通过政审，纳入公安部门的治安信息管理系统，并对623名秩序维护员进行了业务培训，核发上岗证书。

六是加强监管，争先创优。常州市还切实加强前期物业管理招投标的监管工作，几年来共对166个总建筑面积3166万平方米的新建住宅项目，落实了前期物业管理企业，实现了建管之间的平稳衔接。做好新交付项目公建配套设施的验收工作，主动督促房地产开发企业执行省标准，按建筑总面积的千分之四配足物业管理用房。做好物业服务收费的核准工作，物业管理合同签订的鉴证工作、物业管理企业资质年检工作等，为提高行业的整体水平奠定了扎实的基础。

七是贴近基层，化解矛盾。针对物业服务企业进退小区所带来的各种矛盾，常州进一步完善了《物业管理项目进入与退出应急管理工作程序》，从保稳定、促和谐的政治高度出发，积极应对矛盾，深入基层群众，排除不稳定因素，常州市房管部门会同区、街道协调处理了大量而又复杂繁琐的矛盾纠纷，解决了红梅新村、元丰苑、金色新城等小区业主委员会换届，聚和家园业主委员会的重建问题，娑罗家园、东方花园、西新桥公寓的产权归属纠纷问题，天皇堂新寓、润德半岛、勤丰新村、荷花池公寓的物业交接问题，迎春花园、同济花园的二次供水管网等问题。

通过这次执法检查，我们认为，常州市、区两级政府及有关部门为推进国务院《物业管理条例》在常州市的贯彻实施，为“构建和谐物管、营造和美小区”做了大量工作，尤其是在推动物业管理市场化、规范行业管理、改善老小区功能、化解物业纠纷、缓解停车矛盾等方面取得了较好成效，卫生保洁全面覆盖，秩序维护、保绿基本实现，全市物业管理工作总体处于平稳态势。但是，常州市物业管理的矛盾依然层出不穷，群体性事件也有发生，部分小区业主与开发商、物业服务企业的利益冲突依然是影响社会稳定和谐的制约因素，常州市的物业管理工作与人民群众的期盼相比，与建设幸福常州的要求相比，还需要付出艰苦的努力。

常州物业管理七大难点问题及原因分析

综观常州市小区物业管理形势，主要有七大难点热点问题：一是收缴物业费难。在2008年3月我们作过调查，全市天宁、钟楼、戚区19万住户中有6.4万户欠缴物业费，比例高达三分之一以上，而时隔2年多，尚无明显好转；二是业主委员会成立难，有的小区“折腾”了三年也未成立，而且对已成立的业委会缺乏引导、监督机制；三是解决开发商遗留问题难，次新小区的房屋质量、公建配套设施等方面不到位、纠纷多；四是停车难，增量建设的空间不多，存量利用的难度很大，尤其是许多开发商产权车位的出售价格过高，处于闲置状态；五是解决挠民问题难，乱搭建、乱破墙、乱开店、乱排放以及宠物饲养等问题，影响居民正常生活；六是保修维修难，一些小区开发商与物业服务企业对房屋质保期的维修，相互扯皮，侵犯业主利益；同时，现行法律程序和相关利益人素质较低，导致房屋维修基金难以及时发挥作用，13.5亿的归集总量只有1800多万元的实际使用量；七是纠纷调解难，有效的物业矛盾排解机制尚未真正建立，尤其是涉及到市、区交叉的矛盾难以迅速得到解决，累积起来的各种矛盾对业主与物业服务企业之间的关系带来了负面影响。

究其原因，既有客观因素，也有主观因素。客观原因主要包括：立法意愿过于超前，脱离现实，一些条款缺乏可操作性、可行性，反而成为解决物业管理矛盾的障碍；社会文明程度尚未达到应有的水平，居民的法制意识、有偿消费意识、参与社会事务的意识有待提高；一些老小区、次新区的历史遗留问题，很难得到有效解决等等。主观原因主要包括：思想认识有待提高，对“构建和谐物管、建设和美小区”与促进社会和谐的关系，认识得还不够深刻，重建轻管的倾向依然存在；体制机制还不够完善，虽然实现了物业管理的重心下移，但是在街道层面有机构、无人员、无经费，责权利未能做到统一结合，街道积极性不高；一些部门对小区围墙内的各种违法现象执法不力，各级政府部门齐抓共管的合力氛围尚未形成；小区开发项目的行政管理需要完善，政策需要修订；舆论导向有待正确引导，针对居民“尊重物业劳动、依法自治维权”的宣传力度还不够大，物业服务企业的社会地位亟待提高。

做好常州物业管理工作的四项建议

结合《物权法》和《物业管理条例》的有关规定，在了解居民期盼、企业愿望和辖区政府以及有关部门意见的基础上，从常州市实际出发，以重要性、可行性为原则，我们向政府提出以下进一步做好物业管理工作的建议：

一是提高认识，创新谋划物业管理工作。要从新的高度，认识物业管理。物业管理工作涉及千家万户，关乎社会和谐，不仅是安居工程的一个组成部分，也是幸福常州的一项重要内容，虽然常州市的住房保障工作和老小区整治工作走在了全国前列，但是要认识到，只有把物业管理工作也抓上去，才能打响完整意义上的常州住房品牌，才能真正让群众安居乐业。各级政府都应当高度重视物业管理工作，像抓城管工作那样，真抓实干，抓出成效。要以新的举措，推动物业管理。物业管理工作量大、情况复杂，有许多问题需要创新探索，不仅要解决法律的内生缺陷，而且要采取切实可行的行政推动措施。建议市政府以党政领导重视程度较高、善于探索、勇于实践并已取得较好成效的钟楼区为试点，市区合力，创新举措，综合治理，突破难点，从而积累经验在全市推开。

二是突出重点，努力破解七大难题。下决心破解当前物业管理中的突出问题，才能造福群众、感染群众、教育群众，才能营造健康和谐的物业管理环境。根据基层反映的意见，希望政府以强有力的措施，重点突破上述七大热点难点问题，其中,在治理物业费收缴难问题上，着重解决公职人员带头欠费问题；在解决停车难上，着重完善开发商产权车位出售和租赁价格政策；在解决扰民问题上，着重运用数字化城管，推进执法进小区、交警进小区；在解决保修维修难问题上，着重建立保证金制度和房屋维修基金的高效支付运用制度；在解决业主委员会成立难和纠纷调解难上，着重发挥街道、居委会的组织作用，建立“三合一”的工作机制。

三是完善机制，充分依靠基层组织。实践证明，以区为主、属地管理、重心下移是城市政府搞好社会管理的必然选择。建议常州市政府进一步完善物业管理工作机制，根据“费随事转”的原则，促进事权与财权相统一，适当增加投入，设立面向所有成建制小区的物业管理专项经费，建立奖励与基本经费相结合的考核制度，为区、街道提供必要的经济保障。同时，赋予城市基层党政组织对市和区两级行政机关的监督评议权，并鼓励街道、社区组织运用行政管理网络平台和数字城管系统，要求有关部门和单位及时解决小区内应由政府解决的事项,从而真正为物业服务企业减轻负担，为群众排忧解难。

四是加大扶持力度，促进行业健康发展。当前，常州市物业服务企业管理的小区项目普遍处于亏损状态，这导致服务水平难以提高。其中一个重要原因是，小区内保洁保绿用水价格和公共部位照明用电价格过高，构成了企业的两大成本负担。企业普遍反映，这两项服务项目的用电用水不属于商用营业性质，有关单位依照商用价格收取费用是不尽合理的。建议政府进一步调查研究后，制定切实合理的解决方案。同时，希望宣传部门进一步加大舆论引导的作用，督促市内主要新闻媒体正确把握舆论导向，客观公正报道物业管理方面的新闻事件，为物业管理行业的发展营造良好的外部环境。

最后，我们还要向人大常委会提出一个建议，就是针对物业费诉讼难的问题，责成市中级人民法院认真开展调查研究，出台相关措施。◇

常州市人大常委会环资城建工委供稿

编辑：谢罗群