透过银川看西部物业的发展

银川市是宁夏回族自治区首府，是一座历史悠久、风光秀丽的塞上古城，截止2007年年底城市建成区面积达到106平方公里，总人口150万。物业管理行业随着城市建设步伐的迈进，得到了长足的发展，完成了从无到有、从简单服务到综合全面服务、从后勤管理机制向社会化、专业化、市场化的现代物业服务模式的转变。银川市物业管理行业在借鉴外省市物业服务先进经验的基础上不断探索，快速进步。为西部城市物业发展提供了可以借鉴的经验。

自1995年银川市成立第一家物业服务企业以来，物业服务快速进入社会经济生活，并得到了迅猛的发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。截至2007年底，银川市已实施物业服务住宅1800万平方米，住宅物业服务覆盖率67％。全市有市级物业服务示范小区36个、物业服务示范大厦5个，自治区级物业服务优秀小区14个，国家级物业服务示范小区3个、示范大厦1个、优秀小区1个，业主委员会137家。物业管理行业的年产值约4000万元，年人均创造产值6000余元，从业人员6400人，预计到2010年，物业服务面积将达到3000万平方米以上，年产值近7000万元，从业人员上万人，有力的解决了社会就业问题。

银川市物业管理行业发展的基本情况

1.物业法规和政策初步完善。根据银川市物业管理行业的发展状况先后出台了《银川市物业服务条例》、《银川市物业专项维修资金管理办法》、《银川市新建住宅配套设施交付使用管理规定》；制定了《物业服务合同》、《业主公约》等5个示范文本，制定了《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》；初步形成了以国家《物权法》、国务院《物业服务条例》为核心，地方性法规和部门规章、规范性文件为辅的物业服务法律框架。

2.物业服务企业日趋规范成熟。截至2007年年底，全市161家物业服务企业，其中一级物业服务资质的企业2家、二级11家、三级97家、暂定级51家，外省市来银川市开展物业服务业务的6家。全市从事物业管理工作并具备从业资格的人员2209人。

3.市场竞争机制初步启动，新建物业项目全部纳入规范化物业服务体系。2003年9月1日起，银川市房地产开发项目物业服务招投标工作全面启动。近几年，银川市住宅物业正以每年200余万平方米的速度增长，新建物业服务项目全部通过招标方式选聘前期物业服务企业。

4.物业管理行业服务水平及质量有了较大提升。2006年银川市出台了《普通住宅小区物业服务等级标准》，将普通住宅物业服务分为4个等级，物业服务费标准提高到最高0.96元。新建住宅全部实施了物业服务。物业服务涉及到住宅、大厦、商业市场、市政广场、工业区等7种物业类型；提供园林绿化、卫生保洁、道路养护、管道维修、设施设备维修养护、物业秩序维护等全方位服务，服务面不断扩大。

5.初步尝试“四位一体”社区管理新模式。为了提高物业服务、供热质量，银川市物业管理办公室把2007年定为“物业供热服务质量提升年”，在全市住宅小区推行“四位一体”工作模式，在57个住宅小区建立了“四位一体”的工作机构。初步形成了社区党支部、居委会、住宅小区业主委员会、物业服务企业四方共同协商处理事务、共同参与社区建设的“四位一体”社区管理工作机制。

6.推行物业管理行业动态数据管理。绘制银川市物业服务网格图，目前完成了物业服务基础数据采集，初步建立了电子表格管理和CAD图管理方式。

7.加强从业人员的培训工作，提高银川市物业管理行业从业人员的素质，保证物业服务的质量。银川市物业管理办公室每年都举办至少4期行业人员技能培训班，提高行业从业人员素质。2007年银川市物业管理办公室与宁夏财经职业技术学院联合举办了物业服务从业人员执业资格考试考前培训班；举办了《中华人民共和国物权法》、物业服务技能、银川房产信用信息系统物业服务培训班，共有物业服务从业人员及业主委员会人员600余人参加了培训班。

8.银川市物业管理办公室积极参加、配合银川市住房保障局实施的旧整治工作和市政府开展的“三大战役”工作，完善了旧区配套设施、改善了旧区环境。自银川市住房保障局组织对银川市唐徕小区实施综合整治以来，共整治了100余万平方米的住宅小区。2006年市政府实施的三大战役工程中，银川市住房保障局积极配合，解决了194处、约872栋楼，共228.5万平方米整治项目的物业服务问题。2007年，组织了近200万平方米、近30个小区的综合整治工作，解决了整治后的管理问题。

9.完善物业专项维修资金管理，搭建软件管理平台，研究物业专项维修资金使用中存在的问题。建立物业专项维修资金综合管理系统，成立专门机构进行资金的管理，确定了协作银行，2008年正式启动物业专项维修资金综合管理系统。

西部城市在发展物业管理中应注意的问题

1.完善地方物业法律法规体系。任何一个行业和市场的发展离不开法律法规的指导和规范，物业法规的建设与落实在行业发展中更是不可或缺。由于物业管理行业在我国起步较晚，存在物业管理行业法律系统不完善的现状，但同时也给了各地区充分探索和实践的机会，各地区应充分发挥地方立法权和政府规章、规范性文件等地方自主权。地方政府和行业管理部门根据本地区物业发展的特色，在国务院《物业管理条例》的指导下，及时出台地方法规、政府规章等规范地方行业的发展。不但可以适应性的解决地方发展中存在的问题，更为全国行业法律法规建设提供了实践经验。

2.健全行政管理架构，完善行业主管部门的纵向机构设置，并将政府服务职能延伸至物业项目，实现横向管理到位。物业服务虽然是市场经济中的服务性商品，但物业服务企业所提供服务性商品却带有社会管理的性质。政府可以从两方面入手做好物业管理行业的管理工作：一方面，纵向管理。因地区规模和行政区划而异，建立不同层级的物业管理行业管理体系，保证物业行政管理能够延伸到各行政层级甚至是物业项目。另一方面，横向管理。物业服务不但要有物业管理行业主管部门予以引导和规范，更要提到一个社会管理的层面，调动政府各行政管理部门的管理职能规范住宅小区内的物业服务。如城管、工商、公安、物价、规划、民政、司法、卫生、质监、电力等部门均参加到住宅物业的综合管理中。

3.加强旧区整治工作。旧有住宅小区是城市建设中的重点和难点，是房地产开发建设的延伸，为保证政府资源分配的公平性，以及城市建设水平的整体提高，各地区都应根据本地区发展状况，有计划、有步骤积极推进旧有物业项目的综合整治工作。根据银川市旧有住宅小区综合整治的经验，需要特别指出的是，在旧区综合整治实施的同时，应着力解决好后期管理的问题，不但是对整治成果的保护，更是居民提高生活质量的关键。因此，在旧区整治中，政府不但要实施整治工程，也需要加大对居民的物业服务宣传和引导工作力度，以提高旧区居民的物业消费意识，最终配合物业服务企业做好物业服务工作。

4.加强从业人员的管理工作。物业管理从业人员的素质构成了物业服务企业的综合素质，物业服务企业的服务水平和服务意识又取决于企业中每一个员工的服务水平和服务意识，因此在行业管理工作中不但要加强对物业服务企业资格管理，更要采取多种手段提升物业从业人员的综合技能以及服务水平。如对从业人员进行职业培训、日常备案，严格控制行业从业人员准入，建立质价相符的物业收费管理机制以提高从业人员收入，通过宣传物业管理行业先进人物和事迹提升物业管理行业的荣誉感，强化物业管理行业凝聚力和吸引力。做到企业资质管理和从业人员资格管理“两手抓，两手都要硬”。

5.加强业主大会、业主委员会工作的引导，充分发挥物业消费主体的市场促进作用。综观市场经济体制下，任何产品和行业的发展，无不以消费者需求为最终动力，而在西部城市中，往往因为政府的深度管理而导致业主依赖情绪比较严重，参与意识不强，被动接受服务，从而使物业市场最直接消费者的监督和促进缺位，物业服务企业的服务质量、服务意识提升缓慢，市场竞争机制难以发挥作用。因此，在政府实施行业管理工作中，不但要做好行业规范和市场平台搭建的工作，更要留足空间让业主大会发展，推进业主大会发挥应有的作用，规范业主大会和业主委员会的工作。根据银川市的经验，可将业主大会和业主委员会工作纳入社区建设工作中，充分发挥辖区办事处和居委会群众工作的优势，指导业主大会和业主委员会的工作；而物业行政管理部门专心作好物业服务企业的规范和监督。政府在行业管理工作中，要注重发挥各方优势，把握好政府管理的度，既能够发挥政府指导作用，又能充分调动市场积极性。◇

作者系银川市物业管理办公室科长