追求“理性利润”提高收费率

目前，全国不少住宅区物业管理费收取率都不理想。据互联网上消息，北京市收费率一般仅为50～60%，最低的只有30%左右，能达到90%以上的屈指可数。南京市居住小区管理费收取率平均不足70%。广州约有20%的业主拒交管理费。武汉市300多家物业管理企业中，运行较好的，其管理费也只能收到80%，差的只有20%。收费难，已成为当前物业管理行业亟待解决的棘手问题。但笔者所在公司管理面积达200万平方米，3万多住户，8万多居民，物业管理收费率连续7年达100%，其中的奥秘之一就是对利润的合理定位，即追求“理性利润”。

许多物业管理企业处在两难境地：公益服务没有政府补贴，高价服务没有业主支持。作为民营物业管理企业，笔者所在公司深刻认识到：如果没有社区这块平台，就难以进行市场化服务，而如果没有物业管理公司的主动参与，社区建设就会失去载体，为此，确定把“理性利润”作为企业发展的基本原则。所谓理性利润是指一个企业发展到一定时期,就应主动考虑到客户及竞争对手的赢利问题,企业开始追求互利与双赢是转向更高层次目标，提升自我的重要反映。

“理性利润”突出表现之一，是物业管理公司不把自身利益的最大化放在首位，不计较眼前的微利和无利，追求企业的长远利益和“多赢效应”，不断推动社区的可持续发展和建设。物业管理公司的收入来源除每平方米收取0.3～0.7元的管理费外，不再向居民收费。物业管理公司每年还从管理费总收入中提取一定的比例作为社区运营经费，密切了物业管理公司与社区组织的合作关系，巩固了“共建美好家园”的基础。

“理性利润”表现之二，是物业管理公司与社区服务中心联合办公，采取“一门式”多窗口便捷服务。物业管理公司与社区服务组成了一条“无间隙”的完整服务链，把管理物业和服务群众有机结合起来，完善了社区服务网络，大大方便了社区居民，提高了社区服务质量和效率，也降低了自身的运作成本。

“理性利润”表现之三，是推动社区服务的系统化和社会化，不断满足社区居民日益增长的服务需求。物业管理公司和社区服务中心的服务范围最初包括公安、工商、交通、城管、司法、民政、就业、生育、教育、家政等各个方面，随着社区的扩大和居民服务需求的增加，物业管理公司逐步把服务的种类明晰化、专业化和社会化，充分发挥各个职能机构和专业部门的服务功能，使优质服务能够延伸到社区居民最需要的地方，实现了服务的深入和效率的提高。

“理性利润”使物业管理公司在社区建设中发挥了主观能动性，凡社区活动，物业管理公司都承担着后勤保障任务。居委会组织居民参观武汉城市建设新貌，物业管理公司联系车辆、准备茶水、安排医护人员、每台车配备一名保安联络、服务等等；居委会组织文艺演出，物业管理公司搭舞台、安灯光、摆放桌椅、维持秩序，并与居民同台演出，使每次社区的大型活动都能圆满完成，有力地保证和支持了社区文明建设。社区居民中门栋长168人，义务关照员120人，义务监察员27人与84个党小组长作为一支群众骨干力量，快快乐乐地当起物业“编外管理员”，他们积极认养社区的花草树木，主动维护环境卫生和公共设施，自觉搞好门前“三包”，减轻了物业管理工作量，降低了物业管理成本，促进了物业管理公司的良性循环和可持续发展。物业管理品牌得到了各级领导以及社区广大业主的认可。为了保证物业管理企业的可持续发展，社区居委会、业委会也把帮助收取物业管理费作为一项重要工作来抓。每年居委会都把业主缴费率是否达100%作为优秀楼栋的评选条件，业主委员会在监督物业管理公司做好服务工作的同时，把督促业主自觉缴费作为一项重要工作。因此，把物业管理与社区管理有机结合，实现企业与业主之间的和谐关系，也是保持物业管理较高收费率的重要条件。

作者分别系武汉百步亭花园物业管理有限公司总经理、质检部经理

◇编辑：胡克