武汉市廉租住房管理实践

至2008年，武汉市已对人均住房建筑面积在8平方米以下的享受城镇最低生活保障家庭配租廉租住房1278套。如何实施好配租廉租住房的后期管理，是巩固住房保障成果，提高住房保障资源使用效率的重要课题。

配租廉租住房的物业管理框架

明确配租廉租住房物业管理的责任主体

廉租住房筹集途径的多种渠道，致使其物业管理模式必须与之相配套，从责任机制上解决住房保障资源的妥善管理。具体操作上，可根据房源的实际情况采取委托管理和直接管理两种方式。

委托管理。这种管理方式运用于廉租住房独立小区或配套建设的住房组团。其方式是将廉租住房委托给社会化、专业化的物业服务企业代为管理。武汉市已配租的1278套廉租住房房源，在分布上，属独立性小区的1个，在经济适用住房中配套建设的组团16个，分散在武汉三镇的居住点36个。对于1个独立小区和16个配建组团，武汉市国土房产管理局作为政府住房产权人代表，将购、建的廉租住房授权住房保障的专设机构，即市住房保障中心管理，而市住房保障中心以协议方式委托给小区物业服务企业代管。物业服务企业受委托按时代收住房租金，实施小区环境维护、治安保卫，进行公共设施设备维修等。武汉市住房保障中心定期对管理工作进行检查，按规定支付管理费用。通过这种方式，将廉租住房物业管理职责落到实处。

直接管理。这种方式针对于分散购置的二手房以及改造的旧筒子楼等尚不具备物业管理条件的廉租住房。这类住房由产权人或专设机构直接组织物业管理，从而为承租住户创造和谐安定、良好的居住环境。武汉市住房保障中心直接管理这类配租的廉租住房，派员按季度收取住房租金，及时维修住房，并定期对住户上门走访。

使配租廉租住房的住户在管理中发挥积极作用

廉租住房住户属于社会的弱势群体。他们对于政府的住房保障政策心怀感激。但由于某种心理积淀，他们中有的人往往在一些问题上处于被动地位，有时甚至产生偏激情绪。在廉租房的物业管理工作中，需要调动他们的积极性和主动性，使廉租房物业管理产生互动效应，以提高管理功效，促进小区和谐。武汉市采取的方法是，属于独立小区的，成立有住房保障中心和廉租房住户代表参加的廉租住房管理委员会；不属于独立小区的，按廉租房配建的组团、门栋，选派住户代表参加小区业主委员会。通过住户代表和门栋长参与小区物业管理，代表广大住户讨论和决定小区卫生、治安、维修等方面的重要事务。

例如，武昌南湖华锦城的廉租住房是在南湖花园小区中有一幢单独楼房。该楼房共住44户，门栋长是一位有着强烈事业心的区残联副主任（兼职）。他代表住户参加小区业主委员会。按照职能分工，他联系街道、社区，为住房居住环境提升争取条件；他走访住户，调解邻里矛盾，制止住户门前乱搭乱晒，并组织春节集体年饭，配合小区物业管理工作，受到住户欢迎和物业管理单位的好评。

物业管理费用要以政府负担为主，住户适当分担

廉租住房保障费用属公共财政对社会特殊群体的专项支出。其物业管理资金应由政府承担为主，同时让住户适当支出，以增强被保障主体的责任意识和自立观念。廉租住房的物业费用主要包括住房租金、公共设施设备维修资金、日常物业管理费用、环卫费。武汉市的作法是，由廉租房住户承担50％的住房租金和每户每月5元的环卫费，其公共设施设备维修费和日常物业管理费由房产部门从廉租住房专项资金中列支。

在资金管理上，住房租金由物业服务企业代为收取（直接管理的除外），每月向市住房保障中心划转一次。市住房保障中心按10％向物业服务企业返还手续费。其中租金的80％进入住房维修专项资金帐户，另外20％由市住房保障中心列入管理费用。

实施廉租住房的和谐人文管理

廉租房住户在经济和精神上都属于弱势群体，他们对政府的关怀和社会的认可十分敏感。因此政府在廉租住房政策的实施过程中，应因势利导地倡扬平等、互信、昂扬向上的精神风貌，着力营造文明、和谐、温暖的文化思想环境。

小区名称的和谐人文管理

廉租住房居住区的名称，不单纯是个便于识别的称谓问题，更重要的是表明社会、公众对居住群体的接纳与关爱。

廉租房区域的名称，可以以地域和性质区分，也可以按文化内涵表达。从和谐人文管理的角度考虑，应注重其文化内涵，不必“直呼直名”。这样，有利于弱化社会歧视性心态，淡化廉租房住户的“穷人”心理。例如，武汉市位于江岸区丹水池街的廉租住房小区。在制作门牌的问题上，经历了名称更改的过程。开始进入工厂制作的名牌为“丹水池廉租住房小区”。中途有人提出，为避免负面影响，建议改称作“武汉市惠民苑”，意为武汉市政府以优惠政策为特困居民建设的住房小区，市国土房产局领导采纳了这一建议。现在，武汉市的廉租住房居住区有“武汉市惠民苑”、“武昌南湖华锦城”，还有配套建设获得全国广厦奖的“黄埔人家”以及“桥口天顺园”、“江汉红旗新村等”，没有一个住房区域“直呼其名”。

房源筹集的和谐人文管理

廉租房是独立兴建，或是配套建设，还是分散收购，这在国家文件中未作统一配定，其要求是“多种途径”筹集。以武汉市的经历，认为在经济适用住房小区中配套建设更为有利。其优势一，是市政配套有保障，物业管理有机构，小区环境有监测，避免了分散收购二手住房质量及环境的简陋等问题；其优势二，是经济适用住房建设享受了住房保障的政策优惠，使所购廉租住房支付成本降低；其优势三，是让廉租住房住户分散在中低收入家庭的群体中，它既避免了特困人群集中居住带来的种种弊端，又使收入阶段悬殊不大的群体交叉融合。由于区域内住户心理定位的非悬殊性及以邻为善的传统心理作用，有利于住户相互间的行为同化。

武汉市曾发生了一起独立廉租住房小区与紧临住宅小区居民之间激烈冲突的事件，其根本原因就在于一部分社会公众对弱势人群盲目歧视的劣根性心态。而在该住宅区内分散居住的十余户廉租住房住户则与之和谐相处，这对武汉市政府及住房保障工作部门触动较大。因此，从2005年开始，武汉市廉租住房的房源，全部在经济适用住房项目中配套建设。其方式是，建房规模和建设标准与经济适用住房建设计划中同时下达，建设过程中实行质量监理，建设费用按进度分次支付。现在，武汉市的廉租住房多在配套齐全、环境优美的经济适用住房小区之中。

邻里关系的和谐人文管理

远亲不如近邻，这句话表达了邻里关系与居住质量的密切关系。例如，南湖华锦城小区组织了“爱心超市”，发动小区内居民将一部分闲置的家具、衣物等捐献出来，邀请廉租住房住户根据需要取用；口发展小区举办居民书画展览，邀请廉租住房住户送展并观看；有的小区还发动居民捐献大米、麦面、食油等食品、用品，由廉租住房住户自行取用。不少小区举办春节百家宴、团年饭等，邀请廉租住房住户和经济适用房住户一起参加。由于相关活动的开展，使居住区居民之间的情感操守等方面得到自然性融合。

社会关注的和谐人文管理

社会关注，包括政府部门和相关组织的关注。廉租住房住户将社会的认可视为重要的精神家园。武汉市房产管理部门注意在节日里上门看望廉租住房住户，并给他们送去部分生活礼品。同时，还发动社会组织献爱心，为廉租住房居住区赠送健身器材等。有的区政府部门还发动党员干部与廉租住房住户结“亲戚”，一对一地进行扶贫帮困。◇

作者单位：武汉市国土房产局

编辑：邹楠