物业管理实操中第三方角色探讨

笔者所在广东宏德科技物业有限公司在实操运作过程中，在各个环节上都得到政府机关、司法部门、专业技术公司的指导、监督和协助。作为第三方在协调公司同业主之间的关系方面起到了积极的作用，我在实际工作中有很深的感受。

地方政府部门作为第三方指导

在日常物业管理工作中，如果物业服务公司接管已有其他物业服务公司管理的项目，原物业服务公司是不会心甘情愿交接的，交接中难免会出现诸多的麻烦。笔者所在公司的经验是事先到物业项目所在地的当地政府部门、派出所、社区居委会汇报公司的情况，取得他们的支持。这些部门为了社会的稳定和小区管理的顺利交接，都会尊重和支持业主的选择。

交接时，都请社区和派出所的同志参与，一方面表示对他们的尊重，争取他们的支持。另一方面也是对公司在接管过程中进行监管，使我们的接管符合法律、法规、政策的规定，符合地方政府的管理要求，也维护业主的权益，保证了接管的质量。在他们的监管和协助下，接管在大多数情况下显得平静而有效率，没有产生大的纠纷。业务有接管，就有退出。在退出物业管理的项目上，公司同样是采用这种方法，产生了很好的效果。

司法和执法部门作为第三方监督

在物业项目接管后会有许多开发商和前任物业服务公司留下的各种各样的遗留问题和日常服务中与业主产生的一些矛盾和问题。这些问题有时用常规方法是解决不了的。为了多数业主的利益，这时公司只能寻求法律的帮助，采用法律的途径来解决。依法治国是国家的根本，若公司处理一些问题业主不能接受时，业主也会用法律手段来保护自己。

作为物业服务公司，都抱着这样一个信念：就是我们是为业主服务的，通过法律途径解决问题不是我们的本意，我们的目的是让司法机构成为第三方，对事情的正确与否，给我们作一个评判，给一个正确的结论。我们与对簿公堂的业主是没有私人恩怨的。通过法律途径解决问题，我们都会有胜诉或败诉的可能，但我们要的是通过这种方式，使广大业主认识到，我们并不是损害他们的利益，而是在维护他们的利益，是为他们服务的。有了这样的共识，每次法律判决和裁决后，对我们与业主的关系都能增进了解，促进关系的密切。有些小区就是在通过法律手段后，物业管理费的收取率有了较大的提高，较好的维护了全体业主权益。

专业公司作为第三方协作

物业服务公司接管一个小区开展正常的服务，都会有一个过程，而这个过程中碰到的最多的问题莫过于小区的共有设施设备的维修和技术改造。由于多种原因，时间较久的物业设备设施存在诸多的问题要处理，这样就会产生一些工程项目。若物业服务公司对这些工程项目没有经过业委会的同意就进行维修改造的话，就会在业主中产生不好的影响，无形中就会产生一些矛盾。

我所在公司采用的办法是找一个业务能力强，技术全面的公司介绍给业主，由他们协助业主对共有设备设施进行会诊，确定项目的施工量和施工费用。公司接到业主同意项目执行书后，利用公司在业务上和技术上的优势，提高项目的施工质量和降低项目的工程费用。工程结束后由业主和专家对项目进行验收，由于是公司自己施工，质量能得到保证，每次验收都获得专家和业主的好评。像公司在佛山环湖花园别墅小区的围墙和洒水车项目，还有其他诸多项目都是这样做的。

公司在物业管理工作中为了美化环境开展一些小区的活动，如果所有活动的开支都由公司出是一笔较大的开支，要业主开支也不妥。所以我们就利用小区的地理环境优势，利用公司的社会关系，经过业委会的同意，按小区的不同与一些公司合作，引入一些既适合小区，又能给企业作些宣传的项目，像柏涛雅苑小区的宣传栏是由广告公司提供的，改善了小区的环境。2010年的春节元霄游园晚会是由经营“天地一号”的销售公司提供的奖品，这样一来，既丰富了小区的业余文化生活，促进了小区业主的联系，也为我们和业主打成一片，共建美好家园，创造了一个美好的氛围，又节约了开支。在其他一些小区有条件的情况下，我们都采取了这种办法。得到小区业委会的肯定。

为了平衡和协调公司和业主的关系,公司曾试图采用第三方参与监理的这种方式,但在实践中上我们发现不好操作。

一、无法定位第三方的地位，我们认为第三方就是具有法律地位的经济组织。这就存在由谁出资聘请的问题，如果由业主或业委会出资聘请，第三方的地位就和物业服务公司的地位相同，只能对物业服务公司进行监理，如果由物业服务公司聘请，而物业服务公司本身就是业委会聘请的，第三方如何对业委会进行监理。

二、第三方在实际操作中，要达到监理的目的，就要具备权威性。其作出的决定，就要有法律效力，具有约束力和可执行力，而这种能力是只有国家机关和法律机构才具有的，由于出资聘请第三方的主体不确定，第三方在实际操作中也难以作到客观、公正，特别是购房者成为业主之前，第三方只能代表开发商，业主是不会满意的。

三、物业服务公司是要长期为业主服务的。前期主要是代表业主解决开发商与业主之间的问题，这要经过长时间和艰苦细致的工作，有时甚至要采用法律的方式才能解决。不管物业服务公司是否愿意，物业服务公司本身就在充当着第三方，解决开发商和业主的矛盾。而社会上的第三方没有这个能力来解决这些矛盾，更不能事先化解，而物业服务公司与业主的关系是长期的服务关系。矛盾不是主要的，服务不好，业主会请物业服务公司离开，重新聘请物业服务公司。

四、从时间上看，物业管理费的初始定价中在两个时点上进行，一是物业项目完成，二是新的物业服务公司接管。新项目完成时的定价，要上报物价局批准，由物价局下文才能执行，这其中要做大量的工作和办理手续，才能完成，社会上的独立第三方是不能胜任的。而新的物业服务公司在接管物业项目时，现在的规则是不敢提价的。所以业主方和物业服务公司方都不会为了短期的行为而长期聘用第三方？

五、在第三方监理的过程中，由于第三方的责任，产生的法律责任应由什么机构来监管，产生的经济损失和赔偿责任如何落实，如何理顺这些关系，这样会不会产生第四方、第五方。

引入第三方应该是自愿的，也可以提倡，但不是强制的，如对新建小区物业费定价强制引入第三方，还缺乏法律依据，而第三方的专业水平及公正性也不易保证，同时应遵循谁主张引入第三方，谁付费原则，协调公司、业主及第三方关系。◇

作者单位：广东宏德科技物业有限公司

编辑：邹楠魏继辉