房产市场动荡或将影响物业服务企业发展

在多重因素影响下，我国房地产市场显现低迷，北京房地产市场亦不例外。整体而言，目前房价处于动荡期。物业管理和服务属于房地产业范畴。那么，房价的动荡会不会冲击到物业管理行业呢？如果把房地产业比作一个完整的链条，那么，物业服务处于链条的末端，先有房地产开发建设，后有物业服务，受房屋租售成交量下降等影响，物业管理行业的发展也可能受到冲击，只是反应较慢，必须预防。

第一，物业服务企业的业务拓展将受影响。

从业务来源看，物业服务企业承接的物业服务项目，有一部分来自开发建设单位的新建物业项目。以北京为例，2006年，房屋竣工面积达55830.9万平方米，商品房销售面积达61857.1万平方米。2007年，房屋竣工面积达58235.9万平方米，商品房销售面积达76192.7万平方米。这些房屋大多需要相应的物业管理，因此，为物业服务企业提供了一部分市场。今年11月份，北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布了1-10月北京市房地产市场运行情况。数据显示，进入10月份，我市房地产开发活动有所恢复，但是，在整体经济放缓和购房观望情绪浓厚的大背景下，房地产市场主要指标仍然在低位运行。其中，开发投资总体仍呈下降趋势。施工面积和新开工面积继续下降，竣工面积连续下降。因此，这直接减少了物业服务企业拓展新建物业项目的机会。

第二，物业服务企业之间的竞争将有所加强。

新建项目增速减慢导致市场狭小的情况下，行业内企业间的竞争将有所加剧。因为新建项目的减少，竞争焦点将有所改变，这个时期大企业不再一味强调规模经济，而是注重如何通过优化服务，提高品质以提高竞争力成为品牌企业间竞争的核心。大企业与中小型企业之间可能出现“两极分化”，强者更强，弱者更弱的局面。通过不断提高竞争力，大企业一方面能巩固在已有项目上的地位，另一方面也必然会占据一些中小企业的地盘。相反，中小企业将面临更大的生存压力。

第三，房地产开发集团下属物业管理公司吃紧。

很多房地产开发建设单位，尤其是大的房地产开发集团都拥有自己的物业管理公司。由于物业管理市场不成熟、物业管理成本提高、物业服务收费不理想等多种原因，相当一部分物业服务企业需要集团公司的资助才能维持。受房价走低影响，房地产市场整体低迷的背景下，房地产开发建设单位资金链紧张，这部分物业服务企业可能随之遭遇困难。

第四，资产持有型和独立经营型物业服务企业服务水平有望提高。

国家对房地产业的宏观调控主要针对住宅产业，而非整个房地产行业。房地产商对商业地产、工业地产、商务地产等持有型不动产的投资不会因房价动荡而受到大的影响。相反，因住宅市场急剧降温、开发投资总体缩减，房地产商会将注意力转移到持有型物业和经营型物业上，利润增长点将主要依赖持有物业并赚取租金和物业增值的收益。2008年11月，央行决定大幅降息，楼盘竞相优惠。政策拉动与房价回落令商品房潜在客户持续观望，住宅物业销售低迷已成定局，商用物业项目相对异军突起，商用物业认购情况好于住宅物业。对物业服务企业而言，如何更好地经营资产持有型物业和独立经营性物业成为当前关注的重点，这种类型物业的服务水平有望提升。

第五，政策性住房物业服务问题浮出水面。

一直以来，经适房等住房占整个住房市场的很小比例，经适房类住宅物业服务亦未受到应有重视和研究。国家宏观政策调整将注重政策性住房与商品房协同发展，优化结构比例，达到稳定房价的效果。短期内，政策性住房（包括经济适用住房、两限房、廉租住房等）将成为拉动住宅房屋销售的主动力。因此，政策性住房在很多方面都不同于商品房，业主不同，相关收费政策国家亦有特殊政策。那么，物业服务企业以后将有更多机会接管这类项目。相应地，就需要物业服务企业调整步伐，灵敏地把握住商机，研究如何提供政策性住房的物业服务。◇

作者单位：北京市建委物业服务指导中心

编辑：高丹华