喜与忧

——激情燃烧岁月后的冷思考

十月，是我们这个海洋性气候城市最美的季节。中国“物业管理改革发展三十周年”的庆祝大会正是在金秋十月的深圳召开。深圳是中国内地物业管理的发源地，大会又是在风景如画的深圳东部华侨城召开，这就更加增添了三十年收获的喜庆与祥和。会议无论规模、规格，还是议程安排都是史无前例的。正如中国物业管理协会会长谢家瑾在主持大会时所说，1300多名参会代表，代表着中国大陆31个省、市和自治区，代表着600多万名物业管理从业人员，是一次历史性的行业盛会！

观看史诗般的行业发展历程视频短片，聆听领导热情洋溢的讲话和行业代表可歌可泣的报告，尤其是在会后翻阅几大本来自于行业内各阶层人员写的回忆文章，掩面而思，心潮澎湃，感慨万千！那难忘的三十年的确是一个激情燃烧的岁月——行业，从无到有；人员，各行各业、五湖四海汇聚而来；产值，从零到今天的2000多亿元！如同齐骥副部长在会上所讲：物业管理人员用三十年的辛勤汗水和努力，让全国人民分享到了三十年中国改革开放成果的一部分。

古人云：三十而立，四十而不惑，五十而知天命。“立”则是确立，有事成和成功的含义。物业管理正好到了而立之年，成功了吗？恐怕业内没几个人敢这样认为。想想看，仅仅在五年前，我们还认为物业管理是朝阳行业而踌躇满志，转瞬之间，似乎感到夕阳西下而前途渺茫——大有提前进入“不惑”之年的感觉。如果说，物业管理行业前三十年是一场盛宴，让全社会分享到了改革开放三十年的社会主义精神文明和物质文明成果；让全国人民分享到了物美价廉或者近乎于“免费午餐”的物业服务；让全国各地政府分享到了600多万个因物业管理行业的发展而带来的就业岗位以及维稳、计生等社区服务；让开发商分享了房地产盛宴后的无后顾之忧的售后服务。世界上没有不散的宴席——盛宴“狂欢”过后给我们行业留下了太多的问题要解决，太多的困难要克服。“物业管理一体化”，让我们背负了本不该背负的政府担子；“社会和谐稳定”，让我们担负起了本应该社会承担的责任；“物业管理收费标准双轨制”让我们艰难运行，20多年来，全社会工资、物价翻了几番而管理费标准却几乎一成不变。

负重前行让我们这个行业身体透支而且过早地“未老先衰”了。

物业管理行业发展“三十年”之后怎么走？国家“十二五”规划中最低工资标准不断上涨将实现翻番，行业用什么来消化员工工资年均20%以上的（姑且不考虑年均CPI5%以上的涨幅）上涨？这是一个沉重的话题，又是一个无法绕开的问题。这就让我们不得不做如下的理性思考：

思考一，住宅区的物业管理要多元化经营，用节能降耗、用“e时代”社区网络平台等等。不可否认，住宅区的物业管理虽然大多收费标准并未涨价，或涨价幅度很小，但物业服务企业通过各种各样的上述社会化经营包括开发各种各样的平面广告等，增加了大量收入，部分消化了人工成本和物价的涨幅。甚至有的物业服务企业喊出了“物业管理零收费”的口号，以至于外界认为物业管理行业是朝阳行业，是暴利行业。不是吗？物价、工资涨了那么多，也没见物业费上涨，更不见物业服务企业倒闭潮的出现。这么多年物业服务企业靠的是“不干物业管理的事”，如同管家给主人理家，一手挣工钱，一手还在利用主人的资源倒腾小营生！这种现象即便合理，但这种资源已挖空，未来基本无法再有更多的收入来缓解经营成本上涨的压力，更何况我们实在不能用这种假象来误导社会对物业管理行业的认识。物业管理是服务行业，既不是开发商，更不是生产制造企业，它是服务行业，它只能靠提供相应的服务而收取“服务费”来维持企业运作。

思考二，住宅类物业管理是当初物业管理的初始地，现在仍然是主阵地。物业管理费价格的“双轨制”在当年推进物业管理市场化的过程中起到了积极的作用，但现在却严重阻碍物业管理行业健康发展。20多年前，员工工资一般在200—300元左右，现在，深圳2011年的最低工资标准为1320元，员工月收入一般在2500—3000元，人工成本涨了近10倍，而物业服务企业的收费标准呢？管理费几乎未涨（涨的也是极少的），停车费未涨！笔者在一次行业沙龙会上谈了自己的观点，面对这个困局，我们有两条路可走：一是，既然物业管理是高度社会化、市场化的产物，那就让市场去选择，有什么样的收费标准，就有什么样的服务水平，彻底放开市场，让小区业主去自主选择要不要物业管理，要什么样标准的物业管理；同样地也让物业服务企业去自主决定管不管小区，按什么标准去管理小区。这方面的事，政府要在舆论宣传导向、政策法规、行业监管上落实；二是，价格双轨制是计划经济的产物，也符合中国的国情，在现阶段市场尚不成熟的阶段，适度的价格干预仍存在合理性，与当期的CPI挂钩，适时制定各类物业的物业费指导价格，让物业服务企业与业主在价格区间协议定价。当然也可以让上面两种方式同时进行。只有这样，物业服务企业才能有一个良好的生存空间，行业才会有一个健康的未来。

思考三，物业管理形式的多元化是否是行业的倒退？民工荒和人工成本大幅上涨的压力以及行业的充分市场化，必然促使小区物业管理呈现多种形式。既有享受高档完善物业服务的高收费小区，也有仅用几个下岗工人或退休人员看看院子、扫扫地的廉价收费的住宅楼，物业管理形式的多元化并不是对过去“一体化”物业管理的否定，而是一种市场化的自然回归。

昨天，我们用燃烧的激情走过了风风雨雨的三十年；今天我们要用激昂的斗志走过迷茫，穿越“不惑”！当前，我们既要对过去的可歌可泣的三十年高唱“赞歌”，我们更要为今后的三十年齐唱励志的“国际歌”。我们目前遇到的问题是发展中的问题，解决它需要智慧、勇气，更需要物业管理的多方参与，即政府、企业、业主和社会的共同努力。最后，我就用一首歌颂物业人的歌曲《我们有一个梦想》（张红喜、何劲松、胡建阳词曲）作为结束语吧——“再多的困惑，我们依然坚持，再多的泪水，我们依然微笑在理解的目光，在真诚的祝福，我们心手相连，飞向明天”。◇

作者系深圳东部物业管理有限公司总经理

编辑:谢罗群