全国人大代表戴海蓉：棚改时物业管理需同步跟上

目前各地一部分以配套改造为主要内容的棚改陆续完工，棚户区群众的居住条件得到明显改善。住进新房的群众将棚户区改造视为“德政工程”、“民心工程”。

但由于这些棚改小区多为旧的住宅小区，小区往往基础设施配套不完善，房屋破败严重，环境脏乱差。即便进行了棚改，一段时间之后小区又将回归原来脏乱差的局面，导致这一现象的主要原因就是缺乏物业管理。

十二届全国人大三次会议期间，全国人大代表、湖南省石门县住房和城乡建设局副局长戴海蓉建议，部分老旧小区棚改时应该和物业管理相结合，物业管理必须同步跟上。

现状：新改造棚户区或成无人管的小区

戴海蓉介绍，目前一部分以配套改造为主要内容的棚改工程多为旧的住宅小区，这些小区往往基础设施配套不完善，房屋破败严重，环境脏乱差，而导致小区陈旧的主要原因就是缺乏物业管理。

物业管理属于新兴的第三产业，也是社会治理的基本单元。所谓三分建，七分管，城市建设虽然投入大，但是其成果需要管理做保障，才能得到长效维护。

目前，许多棚改工程还是以建设思维为主导，没有结合物业管理开展前期调研，没有及时成立业主委员会，没有将建设与社会治理相结合，导致政府出了钱，群众不满意，或者觉得占了便宜，也不愿意掏钱搞物业管理。这样下去，新改造的棚户区又成了无人管的小区，也许在不久的将来又会沦为新的棚户区。

同时，由于棚改多集中在旧城区，一些远未达到建筑寿命的房子因居住者认为不适宜或当政者认为不美观而推掉。其危害性巨大：一是被推掉的房子需要征收，这样增加了建设成本，政府迫于资金压力多选择高强度开发，使旧城区越来越拥堵，居住环境越来越差。二是短时期大规模的统一改造，往往千城一面，使老城区的历史风貌遭到了破坏。三是短命建筑消耗了大量的建材，无形中也消耗了大量的能源，还产生了大量不可回收的建筑垃圾，是对环境的极大破坏。

原因：维护、管理成本高 物业往往入不敷出

为何会出现老旧小区棚改时无物业进驻的情况呢？长沙市芙蓉区政协委员、长沙市物业管理协会秘书长刘裕纯认为，老旧小区棚改没有物业公司愿意进驻主要是三个方面的原因：一是老旧小区住的大部分都是一些老人，这些老人大都习惯了没有物业的日子。而物业作为一种商品，是一种购买服务的过程，老人们大都没有购买物业的意识。

二是大部分的老旧小区往往基础设施配套不完善，房屋破败严重，环境脏乱差，进出小区的口子较多。这样一来，即便物业进驻，由于维护、管理、人力成本高，物业在经营一段时间之后，也会因为入不敷出而自动退出小区。

三是在部分以配套改造为主要内容的棚户区改造时，部分政府对物业管理的重视度还不够，在棚改初期便没有考虑物管的进驻。对此，刘裕纯建议，政府应加大对棚改安置区物业企业的扶持力度，减免相关的税费。允许物业企业在安置区内进行商业经营服务活动，弥补日常物业管理中的资金缺口。

建议：棚改选点时便开始谋划物业管理

针对这一现象，戴海蓉建议，在棚改选点时就要开始谋划物业管理，征求居民意见，组建业主委员会，和业委会约法三章，共同策划小区改建计划，并在改建过程中由业委会全程参与，将建设成果交付业委会，由其选定物业公司或自主管理小区。对于业主不配合建设或没有物业管理意愿的小区，不予纳入棚改范围。

另外，针对目前许多城市只重视新建不重视改建的现状，要鼓励旧城改建，增加棚户区改造计划中旧住宅区改建的比例，而不是限制。这样一方面可以节约土地，节约建设成本，让城市集约发展，另一方面可以防止老城区衰败和产生新的地产泡沫。

建议对旧城区的建筑能通过修缮加固予以保留的尽量保留，明确如非基础设施配套建设需要或D级危房不予拆除。