松绑的价格 机遇和挑战的博弈

文/李建兵(之平管理总裁助理 、内蒙古区域公司总经理)

2014年11月以来，国家发展改革委会同有关部门先后印发了8个文件，放开24项商品和服务价格，由此可见，政府为彻底实现经济发展“新常态”也是“蛮拼的”!在一系列价格政策中，非保障性住房物业服务价格的放开成为新年伊始街头巷尾都在热议的话题。改革开放三十年，中国经济基本完成了定价机制市场化，但物业服务价格却经历了一个由行业主动要求政府定价到呼吁政府取消定价回归市场规律的过程。行业发展之初，政府定价保护了这个新生事物的成长壮大，而今天，物业服务价格的放开可谓是政府大力简政放权，让市场活力进一步释放的体现。在这样的“新常态”下，物业服务企业也将面临绝佳的机遇和巨大的挑战。

是机遇，更是挑战

张维迎在《市场的逻辑》中写到：所谓市场，就是好坏是由别人说了算，而不是你自己说了算。任何一个企业，首先你要使顾客幸福，如果顾客不满意，不认可你的价值，或者是他认可的价值低于你的生产成本，那你只有game over了。所以一个企业无论成长成什么样，首先要想到让顾客幸福，当客户愿意为你的产品和服务支付费用的时候，你才可以有收入，这就是市场的逻辑。比如价格，你不能只考虑卖的人，还要考虑买的人。在全国物业管理市场发展不均衡的情况下，政府对非保障性住房物业服务费的放开对物业服务公司并非是完全利好，更非物业服务企业自由涨价行动的开始，相反物业服务公司对物业服务费用的定价失去了参考的依据。

在这样的市场环境下，对于要想实现涨价的物业服务企业来说，这确实是机遇，但从一定程度上来说，这也意味着物业服务企业面临的挑战更大了。在这样的机遇和挑战相互博弈的时候，我们更应该保持冷静的思考，抓住机遇，应对挑战。

行业应对

1.提升管理能力和服务水平。

目前，我国已有10万多家物业服务企业，在物业服务价格放开后，行业内的市场化竞争必将进一步加剧，行业内的优胜劣汰会愈演愈烈。如何让企业在激烈的竞争中基业长青，在市场中立于不败之地，物业服务企业需要不断总结、创新、学习，快速提高自身管理能力、竞争能力和适应能力。

如果还是依靠过往的劳动密集型的庸肿的管理机构、落后的高成本、低效率管理模式，则很快会被不断创新、利用先进智能管理技术的低成本、高效率的团队所取代或兼并。因此，物业服务企业要想活得更好，就必须在“新常态”下提高管理能力和服务水平，优化管理机制和管理结构，以创新获得业主和市场的认可。

要提高物业服务企业在各个环节的专业化程度，有个最关键的因素，就是费用测算的精准，它必会成为后期经营是否顺利的决定性因素之一。在管理费用的测算过程中，除要考虑当地生活水平、就业情况、物业主体建筑年限外，还需考虑到各类设备设施的品牌、使用年限、运行年限和维护保养情况、前物业服务公司管理水平等情况，更要结合客户需求、市场的变量等多方因素考虑，为后期的物业管理服务打好坚实的基础。

2.以业主为中心，大力开展延伸服务。

物业服务价格放开后，业主方在物业服务价格的形成过程中，将掌握着更大的主动权。如果物业服务企业的服务做得好，服务的内容丰富，就不怕没有利润。因此，这也要求物业服务企业在工作中必须以业主为中心，既要提升基础服务质量，还要围绕业主的各项需求，大力开展延伸服务，一方面可以获得经营收入，另一方面也可以让居民的生活更加便利。

之平管理就成立了完全独立运营的负责延伸服务的专业化团队——仁和家政服务机构、旬彩长者服务机构、邻利荟社区商业机构等。这些机构成立以来，既为公司增加了经营收入，还有效帮助许多业主解决了很多生活难题，业主对我们非常感激。

之平管理上海城市公司举办的“盛世平安金婚宴”活动，由之平物业联合旬彩长者服务机构组织社区的百对老人重温爱情，以这样的形式宣扬正确的人生观，不仅得到所在社区业主纷纷点赞，还赢得了地方政府的大力协助和支持!还有很多业主主动提出：“在这样的社区生活简直太幸福了!我要介绍我的亲戚朋友买这里的房子!”

3.规范运作物业服务价格调整事宜。

不可避免，物业费调价对于许多物业服务企业来说将是必须面对的一件事情，如何让业主接受物业服务价格的上调则成为一门学问。物业服务价格调整必须规范运作，否则不但调价不成，甚至有可能激化和业主之间的矛盾。

笔者所管理的内蒙古某小区就顺利的经历了一场物业费涨价事件，物业服务费从原来的0.6元增至1.6元，之平管理与业委会顺利签约、皆大欢喜。这是怎么做到的呢?首先，物业服务公司在平时就定期向业主公示收支情况，让业主有一本明白账。在物业费调整前，之平管理通过努力保证基础服务工作得到多数业主的认同，并且先取得业主代表或业主委员会支持，且充分与业主沟通交流：如通过公示、社区活动、上门走访等多种方式，充分听取业主的意见，争取业主理解与支持;正式调整物业管理费用时完善相关法律手续，将调整方案通过小区公示栏、入户送达等方式提前向全体业主公示，并告知当地政府主管部门和居委会;提前召开业主大会，由业主大会选票决定是否调整，邀请公证处参加调整物业管理费用全过程;最后向业主公示选票结果，对持反对意见的业主进行接待和说明......

总的来说，物业服务价格的放开会使优胜劣汰的市场化机制进一步发挥作用，将让业主更加“任性”，让行业更具有活力。作为物业服务企业，必须抓住机遇，不断提升管理和服务水平，取得客户的认可，才能获得更大的发展机会，在“新常态”下立于不败之地。

来源：《中国物业管理》杂志