【思考】探索物业管理商业模式

商业模式，英文名称为Business Model。早在20世纪50年代就有人提出了该概念，不过直到40年后“商业模式”一词才流行开来。严格说来，商业模式有狭义和广义之分。狭义的商业模式又称为盈利模式，广义的商业模式是指支持企业盈利模式的客户需求、产品价值、运营结构、合作伙伴以及关系资产等一系列商业要素的集成。从现象上看，商业模式是企业“卖什么”、“怎么卖”和“挣多少”的问题;从本质上看，商业模式是企业如何为客户创造价值以实现自身价值的问题。基于此，物业管理的商业模式可以这样定义：它是指物业服务企业运用专业能力，通过特定的业务流程，提供满足客户特定需求的物业服务产品，藉此获得其赖以生存和发展的价值回报的经营范式。

对于物业管理行业而言，在遵循成功商业模式的普适价值的同时，设计商业模式还应当根植于行业本身的特殊性——行业的专业价值。由物业设施管理、物业资产管理、客户关系管理和客户行为管理组成的四大专业价值，是物业管理行业的核心资源和竞争能力，是构建物业管理商业模式的基石。

对于一个物业服务企业的经营者来说，如果要思考企业的商业模式，那就必须不断地拷问自己：谁是我们的客户;如何与我们的客户建立联系并持续沟通;我们能为客户做什么;如何与客户建立并保持良好的关系;如何充分利用和配置公司现有的资源为客户服务;如何让自己有强大的执行力保证可为客户提供的服务落到实处;如何与合作伙伴保持良好的关系;如何将为客户提供的价值或服务转化为公司的利润等问题。

虽然我国数万家物业服务企业的自身定位、市场规模、产品类型、运营体系和经济效益千差万别，但是从盈利模式的角度，纵观众多物业服务企业的商业模式上探索，大体可以将现有的企业商业模式概括为以下三种类型。

模式一：物业服务提供商

物业服务提供商，又称基础服务模式，是目前占优势地位的主流商业模式。其特征是，物业服务企业通过向业主及使用人提供物业管理区域内的保洁、绿化、秩序维护和房屋维修养护等综合性的基础服务，来获取物业服务费的收入。其实质是：物业服务企业直接向业主出售准公共性的物业服务产品。可以说，该模式是大多物业服务企业生存的基础，也是物业管理行业发展的根基。众多物业服务企业无论如何创新商业模式，都脱离不了这一基础模式对整个企业的支撑。

该模式的优点是易于操作，简单便捷，有利于物业服务企业强化成本意识，提高内控水平;缺点是交易透明度不够，容易导致交易信息不对称，企业难以取得客户的信任，在收费率偏低的情况下，容易导致亏损，企业的经营风险较大。

模式二：物业顾问服务商

物业顾问服务商，又称不动产顾问服务模式，通常是具备丰富的不动产投资、开发、经营和管理经验的物业服务企业采用的商业模式，典型代表是成都嘉宝和国际“五大行”。其特征是：物业服务企业利用掌握的专业知识和专业技能开展顾问服务，通过向上游的开发企业提供投资咨询、前期策划和销售代理服务，向中游的物业服务企业提供管理方案设计、管理人员培训和管理现场指导服务，向下游的业主提供租务管理、投资建议和不动产理财服务，来获得物业顾问费用或佣金收入。其实质是：物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品。

该模式的优点是资本投入少，企业收入稳定，经营风险低，专业形象好，房地产上中下游产业链的打通，有利于信息的利用和资源的整合;缺点是收入相对公开透明，企业利润难以快速增长，客户对企业的专业素质和品牌效应要求较高。

模式三：物业资源开发商

物业资源开发商，又称为多种经营模式，通常是具有地产开发背景且具备丰富的物业衍生资源的物业服务企业采用的商业模式。其特征是：物业服务企业利用其管理的物业资源和客户资源开展多种经营，通过搭建物业平台的方式，直接向客户提供家居生活服务或者间接促成商家与客户之间的交易，来获得物业服务费用以外的收入。其实质是：物业服务企业开发物业资源边际效益的多元化经营。

物业资源开发商模式的商业逻辑是：物业服务企业的关注重心从业主的物业服务需求本身转向基于物业服务平台衍生的多元化需求。由于物业的不可移动性和物业服务的自然垄断性，决定了基于物业服务形成的消费平台的相对垄断性。相对于众多消费品的商家来说，物业服务企业的优势在于能够利用最为接近终端客户的地域优势，最为准确地为商家提供消费者的需求信息，最大限度地为商家降低服务成本，因此自然便于其利用与业主形成的物业服务关系搭建具有相对垄断地位的消费平台，最为便捷地促成商家与业主之间的交易撮合，并从中获得自身的商业利润。“物业搭台、商家唱戏、业主捧场”，当前一些企业试水的物业服务电子商务，正是运用最新网络信息技术探索平台收费商业模式的实践。