【推荐】社区商业：下一个高稳定、可复制的品类杀手

从某种意义上说，2014年就是商业地产从同质化转向差异化发展的元年。目前，社区商业作为城市活力的毛细血管网，正快速遍布在城市的各个角落。仅大半年时间，国内顶尖的几大住宅开发商已经研发成型了自身的产品线，成为其住宅社区的标配。该品类的竞争迅速从草莽竞争格局升级至产品线竞争的局面。

仔细分析社区商业的特征，可发现在可与之相比的体验性购物中心、专业市场、奥特莱斯等各类业态中，好的社区商业的确是高稳定性、可复制的品类杀手。

这种特点主要体现在：1、需求刚性;2、体量较小，风险可控;3、更贴近客群，具备线上商品及服务植入的想象空间。

一、社区商业快速发展的三个因素

1、市场需求巨大。购物中心、主题Mall固然是一个城市的形象和名片，但真正令市民最经常产生消费的，还是家门口的社区型商业。足不出户即可解决日常消费问题，是决定生活品质和营造人气的很重要的方面。从成熟市场经验来看，社区商业消费已占其整体商业构成的60%—70%。

2、传统商业竞争格局加剧，城市级商业风险增大。社区商业反潮流已经兴起，所有社区住户都跳不出“生活最后一公里”的圈子，商家与顾客拥有无缝对接的近距离优势，使社区商业更易衍生出符合主流趋向的一站式消费模式。

3、社区商业发展模式越发清晰。经过数年的模式探索和产品研发，社区商业的投资模式、业态规划模式和运营管理模式已打造成型，这也为社区商业下一步大面积铺开准备了条件。

二、不同于城市商业，社区商业有怎样的核心特点?

不管形态上如何设计，立面风格如何变化，空间特色如何打造，社区商业本质都应具有如下几个特点：

1、小体量，风险可控

因社区商业服务半径有限，目标客群清晰，因此，小体量是其最根本的特点。

2、温情、便利，风格独具

不同于城市级购物中心，社区商业核心特质必须打造具备家的感觉。社区商业就是一个社区大家庭的客厅，而家庭对于社会来说，最重要的是温馨和暖人。

3、特业突出，深入社区生活圈

除却与城市商业同质化的零售、餐饮娱乐业态之外，社区商业还有明显不同的细分品类。总而言之，其涵盖了菜场、银行、儿童教育、宠物店、汽车美容、美容美发、咖啡、养生美体、便利店、社区餐饮、健身房等诸多品类。这些构成了社区商业品类的重要特征。

在此，值得一提的另一个社区商业的特业就是社区养老。近期，政府提出国内养老服务综合改革将完成以下目标：到了2015年末，要实现社区居家养老服务照料中心的100%社区全覆盖。届时，所有社区、行政村都有自己的养老机构。到2020年，将实现20分钟服务圈，到时候，老人们可以享受，在自己家附近走个不到20分钟，就有着老人服务点，比如理发店、老人用品专店等一系列配套设施。

根据这样的市场趋势，未来社区养老的模式也逐步成型。即在一个区域内，以养老机构为中心，配备为老年人服务的店面，配备优质的老年大学、专门为老年人设置的医疗机构，甚至还有让老年人孙辈入住的幼儿园，儿女能够购买的房产等。这时候，完全以老年人服务机构为中心、形成了一个商业圈。

4、线上融合，升级社区模式

线上生活方式与社区生活方式结合，是未来社区商业最具备想象力的价值提升空间。目前来看，社区商业的模式升级已经表现为如下两类：

第一，结合社区电商，形成快递收纳及配送网络。在这一点上，值得观察的案例有如下三个:1、顺丰快递在社区开“嘿客”。2、天猫在全国137个县市及香港地区设有累计上万个快递代收点，取名“天猫服务站”。3、上海300个全家便利店，也设置快件代收点。

第二，线上建立社区，形成线上购物及外包家居服务联盟。在此举个案例：2013年，第三方支付平台“拉卡拉”推出“开店宝”，低调切入电商领域，社区小微商户就是“开店宝”的主要使用者。和支付宝“走出去”相比，拉卡拉选择从社区电商切入。拉卡拉的社区电商O2O以社区为核心，“开店宝”为终端载体，连接供货源与社区，消费者通过“开店宝”完成选购、支付和收货流程。拉卡拉深耕线下近10年，积累的30万个社区网点为其带来天然的支付场景以及消费需求。

三、产品线逐步成熟

进一步观察社区商业的产品线竞争，我们可以发现各大公司均提出自身的社区商业产品线策略。在此简单罗列：

1、恒大模式：打造影院剧场模式。恒大影城作为主力店，总面积1~2万平米，摩纳哥风情街。

2、万科模式：打造“五菜一汤”模式。重点打造量大主力店：第一，第五食堂，社区餐饮零售品牌;第二，幸福街市。

3、协信模式：创建星光邻里。

4、龙湖模式：创造产品线星悦荟。

5、花样年模式，打造彩生活社区。

无论上述产品线如何配置，我们都可发现其产品规划的几个特点：餐饮为主打，休闲娱乐配位，特业为重要补充，再辅之以超市为代表的零售品类，最后是线上服务的植入。

四、更具备金融运作条件

作为一个稳健的地产开发品种，社区商业产品本质具备进可攻、退可守的特质。

首先，社区具备良好的销售潜力。社区商业因具备周边稳定的人气支撑，商业价值很容易厘清，因此销售回款是社区商业最常规的操作模式。

其次，进一步讨论，如果开发商不急于出售社区商业，通过长期的酝酿，社区商业在稳定运营后，具备稳定而良好的租金回报率，因此社区商业同样具备复制和金融证券化的可能性。

社区基数人群的常规消费，决定了社区商业的风险很小，稳定性高。金融风险低，从而可以保证具备低风险的金融产品属性。

五、如何选择及掌控?

既然社区商业具备如此特征，是否社区商业就是优良的投资品种呢?这里笔者试图把打造良好社区商业的基因做如下归纳：

1、选址优秀。最好的社区商业选址应该具备两类模式，一类是高密度、高容积率的规模化社区的社区商业;另一类是位置贴近区域中心或者轨道交通节点的社区商业。本质上说，这两类社区商业都是为了尽力扩大商业辐射范围，如同植物的生长，根茎进入泥土的范围越广泛越深入，生命力就会越旺盛。

2、主力店品牌可复制。为了形成好的管控，一定需要在餐饮、娱乐、儿童、养老、特业、零售等几大基本业态上建立品牌战略联盟。只有这样才能保证管理和招商风险可控。

3、产品设计超温情。业态和选址固然重要，但产品力仍然是最重要的吸引力和条件。温情和柔性是产品力定位的根本。

4、建立酒店式社区商业管理团队。任何资产，若想经营得好，必须在软件服务上有真功夫。酒店式的社区管理模式将是社区商业运营的核心要素。

5、快速布局。上述几个条件具备之后，下一个要素就是资源整合和执行力。如同所有商业，社区商业领域正在起来的风口，如果不能快速整合资源，抢占布局，那么再过2年，这个品类领域也基本没有机会了。一个投资商，若想聚焦社区商业，不具备上述5点模式，也很难成功。

文章来源自中国房地产研究院