【读点】物业管理的法律指引

一、物业管理涉及的主要主体

物业管理活动中涉及的主体主要有建设单位(或称开发商)、物业服务企业及业主。物业管理区域内全体业主组成业主大会，经业主大会选举产生并报相关行政主管部门备案的业主大会的执行机构是业主委员会。

二、前期物业服务合同的主要内容

前期物业服务合同的应包括的主要内容：(1) 物业的基本情况; (2) 服务内容与质量要求，既要能够满足开发商的要求，也要同时保障业主的权益不受侵害;(3) 服务费用，物业服务费用应遵守国家的相关规定(后文将详细说明);(4) 物业的经营与管理;(5) 物业的承接与验收;(6) 物业的使用与维护;(7) 专项维修资金;(8) 违约责任;(9)其他约定事项。其他约定事项主要包括争议的解决方式、合同生效时间等内容。需要注意的是，前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

三、建设单位应当向物业服务企业移交的资料

根据《物业管理条例》相关规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应向物业服务企业移交的资料包括竣工总平面图;单体建筑、结构、设备竣工图;配套设施、地下管网工程竣工图;设备设施的安装、使用和维护保养等技术资料，以及物业质量保修文件和物业使用说明文件等物业管理所必需的其他资料。律师应提示物业服务企业要求建设单位限期提供，从而不影响后续工作。

四、物业管理服务合同无效的约定

物业管理服务合同中经常出现的免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款有：

(1) 明确公益性收入归物业管理公司所有的条款，按照《物权法》的规定，小区的停车、广告费等公益性收入为全体业主所有。

(2) 物业服务企业在履行合同过程中的免责条款，主要有物业管理公司在任何情况下对小区车辆的丢失、业主人向损害赔偿不承担法定的补充责任。

(3) 排除业主委员会权利的条款，主要包括物业服务公司对大额维修基金的使用有决定权，物业公司可以决定涉及全体业主利益的重大事项等。

五、关于业主拒交物业管理费及抗辩理由的解析

物业服务公司为小区提供物业管理服务，根据权利与义务对等原则，业主应支付物业管理服务费用。但在物业管理操作中，有时业主会以各种借口不交纳物业管理费用。业主不交纳物业管理费的理由有：

(1) 业主对拆迁安置不满而拒不交纳物业管理费的，由于原拆迁单位与物业服务公司不是同一单位，这种情况应由业主找原拆迁单位解决。

(2) 业主搬入新房，认为房屋有质量问题，如漏水、墙皮脱落、裂缝及其他属于房地产开发商负责的问题，应由业主向法院诉请开发商承担责任。

(3) 他人在业主的房外堆放杂物，造成妨碍，业主应向法院诉请妨碍人排除妨碍，物业公司只负有提示告知并维护小区环境整洁的义务，如物业服务公司在妨碍过程中无过错或已经尽了自己应尽的义务，是不承担责任的。

(4) 业主家中被盗、被抢以及其他刑事犯罪案件，在物业服务公司无过错或已尽了自己应尽的义务情况下是不承担责任的。

(5) 就放弃共有权利作为抗辩理由的，主要是业主以自己未入住、未享用过小区公建配套为由而不交纳物业管理费。

业主的这些抗辩一般是不成立的。

六、业主大会决议

召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

业主大会决议分为普通决议和特别决议。业主大会作出普通决议，应当经建筑区划内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主通过。业主大会作出特别决议，应当经建筑区划内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主通过。

七、业主人数及面积计算

业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算;总人数，按照前项的统计总和计算。

《物权法》第76条第2款和第80条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。