【分享】做好防冻管理，让冬天更惬意！

珠三角还是艳阳高照，北国已经开始寒意渐浓了，在南方的同行刚刚停止给岗位送凉茶的时候，北方有经验的物业服务公司已经开始做各种防冻准备了，南北方的物业管理还真是有很大不同滴。

防冻的问题是北方物业服务公司最重要的一项季节性风险，所以每年冬季到来前，北方的物业服务公司会花大量精力做好防冻准备。即便如此，历年来排水管线、消防管线冻堵返水的情况时有发生，给业主生活带来不少影响和损失。

那么问题来了，什么情况下设备设施会受冻?怎样预防和规避受冻的情况?

住宅物业各类管线受冻原因无非这几种情况：一是管线埋深没有低于冻土层;二是给水、消防管网裸露部位保温措施不足;三是气温骤降低于往年同期，保温措施没有及时到位或估计不足;四是绿化、保洁等室外管线冬季没有完成泄水。五是空置房屋未采暖导致室内设施受冻。

有一部分问题其实不难解决，比如绿化、保洁水管泄水问题，早期管网敷设时注意坡度，每年安排人员及时泄水就可以了。有些问题的解决就复杂得多，比如消防、给水管网的防冻，除了埋深部分，总有一部分要穿出冻土层，穿墙过室，这些暴露在空气中的管网都存在保温问题。

有人问，冬天能把消防管网的水放掉不?确实有放掉管网中的水的做法，但需要往管子里打压缩空气，使用一套预应力系统。即使这样，一旦发生火灾也会延缓上水时间。能够放掉消防管的水，供水管总不能放水吧?所以，给这些可能挨冻的管网保温是回避不了的工作。

做好保温，有的位置使用一些保温材料包裹住就差不多了，有些狭小的位置，连包裹都缺乏足够的空间或者包裹也不顶事儿，只能用电伴热带，在严寒的天气里对局部管网加热。使用电伴热带最麻烦的是控制这些电伴热带：因为每天的气温有所不同，每个管井需要的加热状况都有不同，一味开启必然导致电力浪费。

传统的管理方法是采用人工巡视，根据需要开启、关闭这些伴热带。这是一件很繁重的工作，特别是在冰天雪地、大雪纷飞的日子里。对比人工巡查的不稳定性及现场防冻工作的复杂性，应用远程控制技术是一个节省人力、改善效果必然选择。

住宅小区的防冻管理难度在于需要防冻的管线位置太分散，电伴热的电源往往比较容易取，因为小区里有电源的位置很多，但是要采用自动控制技术，必须先敷设控制线缆。敷设控制线路需要破路开沟，施工成本高昂。这就是很多北方小区对电伴热保温实现自动控制的难题所在。经过反复对比研究，最后我们应用电力载波技术解决了这个难题。

万科物业沈阳公司结合区域特点，通过电路耦合的方式实现了园区多台变压器供电线路之间的信号传输，并通过VB技术，自行编写了软件，利用电力载波技术对分散在园区的易受冻部位伴热带上的温控设备实现了远程控制，实现了温度实时上传，异常报警，自动控制加温设备等功能，大幅减少了人工巡检频次。电力载波技术是近几年兴起的一项新的信号传输技术，是电力系统特有的通信方式，电力载波通讯是利用现有电力线，通过载波方式将模拟或数字信号进行传输的技术。最大特点是不需要另外敷设信号和控制线路，只要有电源线路，就能进行数据传递。

防冻是北方物业公司冬季非常重要的工作，也是每年例牌开展的工作，通过新技术的应用，能够有效提升防冻管理的效率，帮助物业管理人更好地保一方平安，为业主营造一个温暖惬意的冬天。

文章来源于万科物业说，本平台略做编辑