【热点】以互联网思维重构社区物业增值服务（上）

文/王敬(九洲远景商业管理机构董事长)

关于社区服务话题，在房地产、物业圈里传得很热，总结起来大概有两个方向。

一个是说，社区商业中心资产化，其原因主要是和大型购物中心竞争激烈、已成红海的局面相比，社区中心还是个待开发的市场，潜力无穷。此外，未来人的购物行为会趋向社区化，很强的消费支撑让社区商业中心前景更为向好。

另一个是说，社区商业中心和互联网连接在一起就更厉害了，因为可以形成本地生活圈，等等。

本文探讨以互联网思维重构社区物业增值服务，希望这种探讨在某种意义上引起业界朋友更进一步的思考。

趋势与机会

插上了互联网技术这对翅膀，社区物业增值服务就是那只自己能飞起来的猪!

从成本中心到利润中心，从最后一公里到最后100米，社区物业增值服务的潜力巨大，有规模就有利润。

而传统模式下的物业公司已遇到较大瓶颈。受政策控制、成本上升及定位模糊三大限制，物业公司正面临亏损且盈利模式单一的窘境。

传统模式下物业公司一直被视作成本中心而不是利润中心，这实际上极大程度地限制了社区物业服务的发展。

社区物业服务正在经历由被动、向主动、再到全渠道服务的社区物业“三级跳”加速转型。

全渠道物业服务则是互联网技术大发展阶段的产物，围绕社区居住人群的家庭生命周期，通过互联网技术提供多元化增值服务。经由互联网技术，将社区物业变成了社区人群的互联网入口。一旦具备了一定规模的流量，多点盈利就是必然，也就能够实现跨界增值服务的多元化盈利结构。

随着社区互联网入口价值显现，社区物业服务互联网化成为趋势。

社区物业服务的三个互联网价值是至关重要的。首先显现的是流量价值。社区可以形成巨大的用户规模，即巨大流量。同时，社区居民围绕衣食住行等方面的消费需求比较稳定，消费频率、用户粘性也较高，一旦形成流量规模，即具备了巨大的互联网流量价值。

其次是增值服务价值的显现。形成流量后，针对细分的客群，可以提供定制化商品服务、家政、委托租赁、团购、预购、广告等一站式增值服务。

最后是物流价值，社区的物业公司或超市等离社区居民的距离较近，能够解决电商的最后一公里配送问题，具备较高的物流价值。特别是物业公司与超市相比，物业公司与居民形成了较好的互动，且物业公司几乎垄断了入户的环节，同时与社区距离最近，甚至可以将最后一公里变成最后一百米，其物流价值最高。

而以互联网技术为核心的社区增值服务，具备巨大的市场和利润空间。

基于物业增值服务针对的是B2F(家庭客群)的市场，围绕家庭生命周期开展的物业增值服务，因此，我们可以设计如下测算情景。假设：每户按1000元/月的日常零售消费，每户住房面积为100平方米，则单位平方米的年销售额为120元。按照中国物业公司服务的面积大约150亿平方米来计算，其中50%互联网化，总市场份额达到9000亿元。

如果按照2%-4%的管理费来计算，物业公司增值服务的营业收入空间可达到180亿-360亿元。这其中还不包括金融服务、资产管理、养老医疗等产生的消费，应该说这是一个非常巨大的市场，而且其市场发展潜力要远高于正开始衰退的房地产市场。

在上述大背景下，传统地产商、零售商、互联网公司、快递公司……对手越来越多的社区入口“争夺战”才刚刚开始……

在“争夺战”中，社区中心与物业公司是两种抢占社区入口的形式。

花样年通过打造“彩之云”生活物业服务系统，实现了以基础物业管理、智能管家、生活服务、虚拟服务、O2O服务等多元化的社区物业增值服务业务组合。同时“彩生活”还通过并购与自营两种方式实现了快速圈地，积极抢占社区物业的入口。截至目前已服务物业面积达到1.6亿平方米，增值服务收入超过19%，并在资本市场上市，且获得了投资者的认可。

万科集团转型城市配套服务商，其中重点打造社区增值服务平台，目前正通过万科大量的社区商业中心与物业公司开展社区服务平台的研发，预计于2015年上线。成都地产龙头蓝光地产正积极通过其物业公司平台打造生活家系统服务社区的居民。而龙湖地产也打造了“友邻通”社区生活服务交流平台，为其社区增值服务的互联网化积累用户基础。

一言以蔽之，物业公司与社区超市是抢占社区入口当中最重要的两种方式，其中物业公司由于垄断了入户的环节，同时与用户粘性更高，距离更近，其入口的价值最大。

另外，从抢占社区入口价值的速度上来看，未来5年将是竞争最激烈的阶段，大量物业公司及超市将迅速进入社区入口争夺战。而互联网企业加速线下联盟与体验店的建设也进一步加剧了竞争，3-5年内没有形成社区网点覆盖规模的企业将遭受淘汰。(未完，敬请关注明日第二部分内容)