【思考】香港公共房屋物业管理启示

从1954年的徙置大厦至今，香港的公共房屋历经半个世纪的发展，已经建成环境舒适、配套齐全的公共房屋和居屋公屋体系，为超过一半的香港市民提供了理想的安居乐业居所。其中，特别值得一提的是其物业管理的发展经验，具有很好的借鉴价值。

香港公共房屋发展

解决和保障低收入人群居住问题，香港从木屋开始发展到现在的公共房屋经历了近70年。

第二次世界大战结束后，1946年开始，大量内地移民涌入香港，由于房屋短缺，政府暂时允许居民在指定的区域兴建木屋，这些房屋居住环境恶劣，以铁皮、纸皮及木板等搭建而成，没有水电供应，更没有设备排污，50年代中，木屋居住人口多达25万，造成了严重的社会问题;1953年圣诞节历时6小时的石硖尾大火导致五万多人无家可归。1954年，政府兴建能容纳更多人的七层楼的徙置大厦，期望更有效的安置灾民。

1961年，香港政府推出有最低入息要求的廉租房计划，用以解决中低收的家庭住房问题;50年代末至60年代的香港公共房屋政策是以“徙置区”为主，“廉租房”为辅的双线进行;60年代后半期，随着香港经济条件的改善，政府“整体的改善居住条件”理念逐渐取代了应急“徙置”策略，成为房屋政策的主导思想。

1972年，政府宣布十年建屋计划，为180万香港居民提供低廉租金且设备齐全、合理居住环境的住所。1978年，随着新市镇的发展，政府推出“居者有其屋”计划，将居屋出售给中、下层人士，帮助居民自置房屋;至1987年，总计建成可容纳 150万人的居住单位;同年，政府推出长远房屋策略，除继续提供公营租住房屋外，政府亦着重提供置业资助，使相对有能力的公屋租户能够自置居所。

至90年代，香港政府着重公屋资源的合理分配，使更多租户迅速成为业主。时至今天，已为超过一半的香港市民提供了理想的安居乐业居所。新建的公共房屋和居屋公屋，都是环境舒适、配套齐全。

香港公共房屋物业管理的发展

从徙置大厦开始，香港的公共房屋从规划到管理都由政府直接管理，但从“居者有其屋”开始，政府逐渐认识到，私营公司的管理理念、责任制、公司治理、商业计划、商业责任、成本管理以及改善生产力等方面对改善服务问题以及提高效率和效益都具有极大优势。

由此，香港政府逐渐开始与私营物业服务公司合作。1997年香港回归后，这种合作层面越加多元化。尤其在2006年，香港政府财政开支100亿港元，亏损了16亿，其中最大之一的开支就是用于公共房屋管理。为解决这一问题，香港政府下大决心加大物业管理改革力度，从早期的清洁服务及保安服务外包合作，转向公屋的租或买卖合约管理，再到后期的分阶段与“居者有其屋”的业主转业权，诸多方面都展开了全方位的合作。政府在与私营公司合作中，主要做的是把握政策，做好评估工作，评估合作的效益，使私营公司的物业管理不偏离公共屋房管理的目标。

政府与公司主要合作内容

一是外包公共房屋停车场管理。在香港，公共房屋的停车场管理多由政府聘请专业停车场管理公司经营和管理。这些公司一般都有能力先期投入资金，在停车场周边安装先进的电子设备(如摄录机)，以保障使用者的安全;改善屋村周边的道路，从而吸引顾客包括周边社区住户;在市场营销方面，这些公司运用价格弹性获取效益。例如，在星期天对停车场价格进行优惠打折、利用停车场做户外广告，等等。通过政府不断与私营公司进行合作，经营管理变得灵活而有效，政府公共房屋物业管理收入每年可增长30%。

二是外包公共房屋周围买卖市场。1988年开始，政府外包公屋周围的买卖市场，改变了原来政府比较僵化的管理。在租期方面，私营管理公司具有了很大弹性。可以根据承租小摊主不同的需求签署长、短期不同的租约;在市场经营场地方面，私营公司可以灵活划分，根据小摊主经营要求不同签约不同经营面积;另外，在租金方面，私营公司也同样具有灵活性，比如对有季节性要求的摊主如火锅摊主，在淡季时可以减少租约。私营公司通过不同运作，可以降低运营成本，获取利润，提高其主动运作经营的积极性。通过与私营公司合作，在管理配套市场方面，政府每年收入提升15%。

三是定期外包公屋中长期维修工作。政府以招投标方式定期聘请外包专业的私营公司进行中长期维修。中长期维修不同日常维修，具有定期性、规模性和专业性，政府充分依靠专业私营公司成本控制的优势，制定专业合理的长期维修计划，同时，依靠其规模性及其激励措施的有效性，发挥调配人事方面具有更多弹性的优势，使有经验的员工可以在不同公屋中穿梭，公司可以调动同一位员工到不同屋村做同样的维修管理工作，大大降低了对员工的培训成本。由于私营物业服务公司的加盟，不但发挥了其专业性，还减少了政府中长期维修人员队伍建设成本，从而降低了维修成本，同时由于私营公司的专业性，在工作中可以不断改善服务品质，提高维修质量。

四是外包整个公屋的物业服务。除了中长期维修人员的减少，政府不断改革，致力于减少更多政府管理处的维修与服务人员，依靠私营物业服务公司的专业性和规模性以及成本控制优势，合作外包，力争降低平均每平方米的维修管理与服务费用，从而减少租客的租金，包括租客或业主的物业管理费，增加租客及租客的满意度，减少了租客的投诉，达到了建设和谐屋村目标。

香港公屋物业管理的启示

政府对外包效果评估目标明确。

在政府与私营物业服务公司合作中，充分发挥了私营公司的优势，但为强化公共住房的政府保障特性，政府也制定合理的评估监控目标。主要包括，第一，鼓励竞争、取得盈余生产力。通过招投标，打破原来政府独家经营体系，引入多个竞争对手，从而提升生产力;第二，要求私营公司不断改善服务质量。由于政府采用招投方式聘请物业服务公司，合作具有年限限制，迫使私营物业服务公司为了在竞争中取胜以及延续管理工作，不断创新，改善服务质量，使政府、租客及业主满意。第三，控制成本，减少政府亏损。政府要求私营物业工作严格控制物业管理成本，私营公司会主动以最低成本运作公屋的物业管理工作。第四，在合作中，减少政府开支和人员。在政府与私营企业合作中，政府转变职能，由原来的实体参与转变为控制监督以及政策制定者，以达到减少政府在公共房屋方面开支目标。

充分发挥私营公司的优势。

私营物业服务公司较政府管理处有许多优势，除了专业性和规模性外，还有更重要的是：第一，有很大自由度聘请和辞退员工。政府在人力资源管理方面有很多限制，表现在聘请长期员工以及短期临时工的程序复杂，要经过多部门的审批面试，时间拖延很长，不能及时满足急需项目及市场变动需求;另外，在调配的程序上，政府也缺乏弹性，需要很多文字报告以及开会审批，如果员工表现不达标，更换或辞退程序更加复杂;第二，有很多激励措施。私营公司主要是企业化运作，主要注重的是效益与利润而不是程序。所以很有弹性鼓励员工提供其生产力达到公司目标;在市场营销计划方面，私营公司同样有很多弹性但政府很难做到，比如给街市的优惠，租户租约条款的修改;另外，在对员工的激励方面，私营公司可以随时对其员工进行奖惩，包括薪酬、晋升等，但对于政府，法律规定一年最多只能一次。

公民对法律的尊重。

香港政府之所以能顺利推行与私营公司合作模式，最重要是相关法律健全，同时公民教育从小要尊重法律，租客或业主认为住房交物业管理费是理所当然的事情。香港在推出公共房屋之时已就物业管理等责任在合约条款中列明，具有法律效力，如租客不交物业管理费可以被清除，在购买房屋成为业主之后，如果不交费用，可能被起诉，如果所欠费用到某一额度可能承担坐牢后果。当然，对确实交不起物业费的租客和业主，香港也有另外的申请渠道豁免，因此，在香港不会出现租客或业主欠交物业管理费的现象，承包公屋的私营物业服务公司可以及时顺利地获取物业管理费用，掌握现金流方面的财务预算，保障物业管理各项措施落实完成，这是私营公司接受公共房屋的基本保证。

保障公屋的前期配套建设。

除了可以按时取得物业管理费这一基本保证外，推动私营物业服务公司接受政府公共房屋物业管理工作积极性的主要是公共房屋的前期配套建设齐全。80年代香港的公共房屋都具备了配套的商场、街市及停车场，私营物业服务公司可以通过运作商场及街市，其增加的收入，不但完全可以补贴房屋物业管理费用不足的问题，还可以通过其专业化运作，取得盈余的生产力，使公司具备可持续发展的能力。

文章节选自《城市开发（物业版）》杂志。